導(dǎo)語：在房產(chǎn)市場上，法拍房的起拍價比同地段、同面積的二手房價格要低很多，成都市也沒有將法拍房納入限購范圍。不限購加上價格低的因素讓購房者覺得有利可圖，但是廣大購房者對于法拍房背后的風(fēng)險有了解嗎？

法拍房就是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱，指的是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。一般情況下，法院拍賣的房產(chǎn)有以下幾個來源：商業(yè)貸款產(chǎn)生、民間借貸產(chǎn)生、司法沒收產(chǎn)生、無主財產(chǎn)。法院一般會和京東、淘寶合作，在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行拍賣。在京東、淘寶的司法拍賣頻道可以查詢相關(guān)拍賣信息，成都市民也可登陸四川省成都市中級人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行查詢。

▲圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

購買法拍房的流程

想要購買法拍房，就得先對購買流程有詳細(xì)了解。

核房：即核實房屋真實性及是否具備交易資格，所有拍賣的房屋法院都會發(fā)布拍賣公告。

看房：實地看房，了解房屋構(gòu)造、裝修等實際情況再做出購買決策。

簽協(xié)議：競拍前去法院簽署相關(guān)協(xié)議。

保證金：交納保證金以獲得競拍資格，保證金額度由法院確定，一般不低于評估價或市價的百分之五，競買不成功保證金會在三天之內(nèi)退回原卡。

競拍成功：如果競拍成功，會出具《拍賣成交確認(rèn)書》。

過戶繳稅：憑轉(zhuǎn)讓書和相關(guān)證明文件辦理過戶，還要繳納契稅、傭金和剩余房款。

購買法拍房的風(fēng)險

買房子最關(guān)心的就是產(chǎn)權(quán)歸屬，部分法拍房可能在未交付、存在產(chǎn)權(quán)共有人的情況下拍賣或者前房主根本沒有取得產(chǎn)權(quán)證，沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證就需要看是否在房管局合同備案。而過戶這個問題不在法院拍賣管理范圍內(nèi)，由買受人自行解決，就可能出現(xiàn)無法過戶的情況。

其次，還要看房產(chǎn)是否有抵押、多次抵押行為，因為后續(xù)所有費用均由買受人自行承擔(dān)，可能存在債務(wù)償還風(fēng)險。

“買賣不破租賃”這句話不知道大家有沒有聽說過，有的被執(zhí)行人為了避免房屋被拍賣而惡意與他人簽訂10年、20年不等的長期租賃合同，這種情況下受買人是不能以房屋所有人的身份要求此前的租房者搬離。如果查房時知道有人居住在里面，一定要確定居住人與被執(zhí)行人的關(guān)系，盡量避開這種房屋，否則可能導(dǎo)致無法交房不能入住的情況發(fā)生。

前房主“一房二賣”的行為，即在拍賣的同時將房屋又賣給其他人，如果另一方善意的付清與房屋價值相等的房款，辦理了入住手續(xù)入住房屋。這種情況一般是判決前房主全款退還購房款，待另一購房者自愿搬離后才能入住。

買房過戶要繳納稅費，契稅、個人所得稅、拖欠的水電氣費、物業(yè)費，未繳納土地出讓金以及拍賣傭金都需要買受人自行承擔(dān)。其中要搞清楚房屋上一次交易或者房產(chǎn)原值是多少，警惕房屋上一次交易是不是“直系親屬過戶”自由定價，不然差價的20%將會是很大數(shù)額。