一個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)經(jīng)歷重重難關(guān)，終于成立了。小區(qū)里的許多工作千頭萬(wàn)緒不知道從哪兒開(kāi)始，也不知道怎么開(kāi)展工作，為此，我們今天總結(jié)一下業(yè)委會(huì)成立以后面臨的幾大工作問(wèn)題。

1，理清小區(qū)的資產(chǎn)。業(yè)委會(huì)成立以后，首先要弄清楚小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和小區(qū)的全部資產(chǎn)，并拿到小區(qū)范圍的紅線圖紙。

a，小區(qū)的車位信息。哪些車位是私有的，哪些車位是公共的，哪些車位是人防工程，它們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少。

b，小區(qū)里的物業(yè)用房情況，除了物業(yè)管理用房，是否還有小區(qū)業(yè)主公共的物業(yè)，或者商業(yè)用房，或者可供于租賃的設(shè)施設(shè)備。

c，小區(qū)的公共設(shè)施，公共收入項(xiàng)目等。有哪些公共設(shè)施，有哪些項(xiàng)目具有公共收入，比如具有廣告費(fèi)，臨停車位費(fèi)，商業(yè)用房和其它租賃收益的項(xiàng)目。

2，制定簽署同物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同。首屆業(yè)委會(huì)的工作比較繁瑣和艱巨，許多工作具有開(kāi)創(chuàng)性，需要居委會(huì)，開(kāi)發(fā)商，物業(yè)公司的支持或者配合。最重要的是同物業(yè)公司制定和簽訂小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同，這個(gè)合同將是小區(qū)物業(yè)公司的行動(dòng)指南和工作準(zhǔn)則，物業(yè)公司的服務(wù)好壞，很多時(shí)候來(lái)自這個(gè)合同的簽訂。

a，物業(yè)管理服務(wù)合同的詳細(xì)信息。

b，小區(qū)物業(yè)公司的人員編制圖。物業(yè)公司的員工組成構(gòu)架圖。比如前臺(tái)人員，財(cái)務(wù)人員，水電工，綠化工，保安人員的人數(shù)和人員構(gòu)成。

c，物業(yè)管理服務(wù)合同的附件。包含物業(yè)公司的工作細(xì)則，如小區(qū)廣告費(fèi)用，停車費(fèi)用，公共收入的費(fèi)用如何分成和提取，與物業(yè)公司的其他項(xiàng)目，或者與物業(yè)公司的子屬公司進(jìn)行工作約定構(gòu)成的附件。

d，跟物業(yè)公司的其他工作上的約定。

3，監(jiān)督物業(yè)公司的工作。對(duì)物業(yè)公司的各項(xiàng)工作進(jìn)行抽查或者進(jìn)行全方位工作監(jiān)督。

4，積極應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的接訪投訴工作。

a，制定接訪時(shí)間和接訪規(guī)則。什么時(shí)間，什么地點(diǎn)，如何操作，如何處理等。

b，對(duì)業(yè)主的投訴和意見(jiàn)，如何與物業(yè)公司進(jìn)行溝通處置。

5，召開(kāi)小區(qū)一年一度的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)的內(nèi)容議題的制定，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的方案和詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃。

6，對(duì)小區(qū)一些公共設(shè)施中大型維護(hù)項(xiàng)目，制定維護(hù)計(jì)劃或者改善計(jì)劃。

a，對(duì)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，是否需要非正常的維護(hù)或者改善。

b，對(duì)一些非正常的維護(hù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，費(fèi)用的來(lái)源，如何支出以及如何操作。并進(jìn)行公示說(shuō)明。

7，制定小區(qū)的理財(cái)計(jì)劃，公示所有的收入與支出等財(cái)務(wù)報(bào)告。小區(qū)里的財(cái)務(wù)可能包含兩大部分。

a，小區(qū)的公共維修基金，這是小區(qū)最大的一筆資產(chǎn)，現(xiàn)階段由政府和銀行監(jiān)管，其實(shí)就是在躺在活期存折里睡大覺(jué)，取出來(lái)難，使用也難，還不斷貶值。這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在似乎有松動(dòng)跡象，是否轉(zhuǎn)由小區(qū)業(yè)委會(huì)理財(cái)有了希望。

b，小區(qū)公共收入的賬號(hào)。因?yàn)樾^(qū)維修基金帳戶存入之后，取出來(lái)使用非常困難，所以現(xiàn)階段很多小區(qū)業(yè)委會(huì)成立之后，會(huì)另外設(shè)立一個(gè)小區(qū)公共收入帳戶，便于在小區(qū)維護(hù)公共設(shè)施或者支付業(yè)委會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)。這個(gè)收支一般是透明的，毎月公布或者毎季度要公布的。

c，小區(qū)里的公共收入如何理財(cái)是一個(gè)爭(zhēng)議大，矛盾不小的問(wèn)題，請(qǐng)慎重考慮。有的小區(qū)公共收益少，問(wèn)題不大，有的小區(qū)公共收益大，幾十上百萬(wàn)的資金操作不當(dāng)容易引發(fā)矛盾和糾紛。

8，制定合理的業(yè)委會(huì)辦公制度，正常運(yùn)行制度。業(yè)委會(huì)不是一個(gè)企業(yè)，也沒(méi)有一個(gè)法律地位，它存在著許多空白區(qū)域，幾個(gè)委員都是業(yè)主選出來(lái)的，誰(shuí)也難以約束誰(shuí)，只能依靠小區(qū)的議事規(guī)則，國(guó)家的物權(quán)法，當(dāng)?shù)刂贫ǖ奈飿I(yè)管理?xiàng)l例，來(lái)細(xì)化小區(qū)業(yè)委會(huì)的辦公管理制度，在制度下約束和指引下工作和行動(dòng)。

9，對(duì)小區(qū)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估，并且制定考核制度。對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行續(xù)聘或者改聘的評(píng)估。這個(gè)項(xiàng)目盡量避免矛盾激化，有條件的盡可能邀請(qǐng)街道或者居委會(huì)一同參與進(jìn)行。

這是一些實(shí)際的工作經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)新成立的業(yè)委會(huì)有所幫助。