在小區(qū)里有很多業(yè)主覺得：我既然已經(jīng)交了物業(yè)費，那么，我家里不管什么事情，小區(qū)物業(yè)都應該管，否則，憑啥要我交物業(yè)費？

還有一些業(yè)主對物業(yè)管理不理解，有的把物業(yè)公司當成產(chǎn)權單位，有的把物業(yè)公司當成房地產(chǎn)開發(fā)商，有的把物業(yè)公司當成政府相關職能部門，有的把物業(yè)公司當成相關的運營商。

這些錯誤的觀念，導致許多業(yè)主把與住房相關的責任全部強加到物業(yè)公司身上，把物業(yè)當成“筐”，凡與住房有關的事都往里裝，并常常以此為由，拒交物業(yè)費，導致業(yè)主與物業(yè)之間矛盾不斷、糾紛不斷。

因此，正確認識什么是物業(yè)費？物業(yè)費包含什么？物業(yè)費不包含什么？哪些事是物業(yè)公司的事？哪些事開發(fā)商和供水供電供氣通訊部門的事？哪些事是居委會、派出所、城管等政府職能部門的事，有助于我們分清是非、化解物業(yè)矛盾和糾紛。

正所謂：你是業(yè)主，我是物業(yè)，契約社會，有約在先，有些話我們還是事先說清楚的好，免得有誤會，產(chǎn)生矛盾和糾紛。

一、首先，我們先來說說什么是物業(yè)費？物業(yè)費包含啥？不包含啥？

（一）什么是物業(yè)費

物業(yè)費又稱物業(yè)服務費或物業(yè)管理費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費用。

（二）物業(yè)費包含啥？

一般來說，物業(yè)費主要包括以下幾個部分：

1、物業(yè)管理區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用；

2、物業(yè)管理區(qū)域的清潔衛(wèi)生費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域的秩序維護費用；

4、辦公費用；

5、物業(yè)共用設施設備、共用部位的日常運行、維護費用；

6、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

7、物業(yè)共用設施設備、共用部位及公眾責任保險費用；

8、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

（三）物業(yè)費不包括啥？

許多業(yè)主對物業(yè)費的認知都有一個誤區(qū)，就是認為物業(yè)費里什么都包含，但其實并非如此，以下幾個方面就不包含在物業(yè)費里：

1、住宅內(nèi)部設施設備維修費用。其實就是說，如果業(yè)主家里的電燈壞了、水龍頭壞了、馬桶堵了等，物業(yè)公司是不會管的，因為這不歸物業(yè)管，而且即使物業(yè)為業(yè)主提供了這些維修服務，也是可以收費的。

2、因建筑質量導致的種種問題而產(chǎn)生的費用。比如滲水、漏水、裂縫等，不是物業(yè)的責任，但物業(yè)有義務替業(yè)主向開發(fā)商反映，然后業(yè)主可以再與開發(fā)商協(xié)商處理這些問題。

3、公共區(qū)域設備的大中修費用及重大部件更換費用。公共區(qū)域設備的大中修費用及重大部件更換費用也不包含在物業(yè)費里，但是可以申請使用物業(yè)維修資金解決。

二、其次，哪些事是業(yè)主自己的事？哪些是開發(fā)商的事？哪些是相關部門的事？哪些是相關企業(yè)的事？

1、這些事是業(yè)主自己的事

家里的門窗框、門窗把手壞了，水閥、水龍頭壞了，開關壞了、電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些分戶以內(nèi)的業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己的事，不是物業(yè)公司的事。

過去，房屋的所有權是政府或產(chǎn)權單位，這些事都該政府或產(chǎn)權單位管，現(xiàn)在房屋的所有權是業(yè)主，所有權內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設施）都該業(yè)主自己管。

這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務范圍，而屬于有償服務范圍。

2、這些事是開發(fā)商的事

保修期內(nèi)，以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商的責任，與物業(yè)公司沒有關系。

由于新建小區(qū)的物業(yè)公司大部分隸屬開發(fā)商，不少業(yè)主把應由開發(fā)商負責的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務不到位。其實，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，是選擇開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是選擇其他的物業(yè)公司，由業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。換句話說，不管是開發(fā)商所屬的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應由開發(fā)商承擔的責任。

3、這些事是相關部門的事

指導業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務、調節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、查處業(yè)主家里被盜、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府主管部門、街道社區(qū)、轄區(qū)公安部門的事，不是物業(yè)公司的事。

這些事情，有的與物業(yè)公司沒有直接關系；有的物業(yè)公司有責任配合和協(xié)助相關部門工作；有的物業(yè)公司有責任監(jiān)督、制止或向主管部門報告。

4、這些事是相關企業(yè)的事

業(yè)主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決，也不是物業(yè)公司的事。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時，仍看總表計費，并由物業(yè)公司按分戶表代收代交，一些業(yè)主就認為是物業(yè)公司收水電費，實際上是物業(yè)公司替業(yè)主交費，替供水、供電、供暖等企業(yè)收費。因此，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務費捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應該付給物業(yè)公司一定的勞務費。

目前，供水、供電企業(yè)除無償占用物業(yè)企業(yè)的人力資源外，還由物業(yè)企業(yè)和業(yè)主承擔總表與分戶表之間的巨額差價，加重了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的經(jīng)濟負擔。

三、最后，我們再來說說哪些事是物業(yè)公司的事？物業(yè)公司應當履行哪些義務？

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務合同中約定的服務項目和服務標準，為業(yè)主提供質價相符的服務。

物業(yè)公司在物業(yè)服務活動中應當履行下列義務：

1、按照物業(yè)服務合同、國家有關物業(yè)服務的規(guī)范提供物業(yè)服務；

2、在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

3、按照法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同約定做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

4、定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務合同約定組織維修；

5、做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊；

6、聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；

7、對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告；

8、法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

物業(yè)服務企業(yè)不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用、不配合管理等理由減少服務內(nèi)容、降低服務質量或者中斷供水、供電、供氣、供熱等。

業(yè)主和物業(yè)公司有關物業(yè)管理服務的依據(jù)就是物業(yè)服務合同，如果物業(yè)服務企業(yè)沒有履行物業(yè)服務合同，侵害業(yè)主權益，業(yè)主可要求物業(yè)公司限期整改，也可向法院起訴。對業(yè)主要求解決的物業(yè)服務合同約定以外的事，物業(yè)公司應積極與有關方面反映溝通，爭取使問題得到解決。

要求物業(yè)公司承擔物業(yè)服務合同外的工作，都屬于變相侵占物業(yè)企業(yè)和廣大業(yè)主的權益。一方面，物業(yè)費不能全部用于物業(yè)服務合同范圍內(nèi)的物業(yè)服務支出，對業(yè)主合法權益也是一種侵害；另一方面，增加物業(yè)服務企業(yè)成本，也影響物業(yè)公司的經(jīng)營管理和服務。