題記——《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定性質(zhì)，系“管理性規(guī)范”而非“效力性規(guī)范”。

2009年，趙某等人作為轉(zhuǎn)讓方與朱某等人作為受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓某開發(fā)公司全部股權(quán)的協(xié)議。嗣后，開發(fā)公司及趙某等人以“名為轉(zhuǎn)讓股權(quán)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效。

依最高人民法院《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[ 2009]5號）第十四條規(guī)定只有違反了法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才能導(dǎo)致合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件而非禁止性條件，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達(dá)到25%以上的投資，僅屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。該條規(guī)定性質(zhì)，系管理性規(guī)范。故本案轉(zhuǎn)讓合同有效，駁回某開發(fā)公司及趙某的訴訟請求。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；……”。第三十九條“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：……（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，……”。以及《合同法解釋二》第十四條“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。因此，對于轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未達(dá)到25%以上的投資，僅屬合同標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。該條規(guī)定性質(zhì)系管理性規(guī)范。

最高人民法院(2011)民二終字第2號“朱某與某文化公司等股權(quán)糾紛案”，見《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定——朱岳海與海南萬寧大花角海洋文化城有限公司、趙守仁股權(quán)糾紛案》（審判長賈緯，審判員苑多然，代理審判員周倫軍），載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例．7．公司與金融卷》( 2012:199)。

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