來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)北京法院 | 作者：葉福勇

賣(mài)房人未依約遷出戶(hù)口應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　【案例】

　　2012年10月27日，王某與趙某簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》，約定：出賣(mài)人王某出售其位于通州區(qū)云景東里的房屋與趙某；經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為160萬(wàn)；當(dāng)事人雙方同意，自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起十日內(nèi)，向房屋所在地的戶(hù)籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶(hù)口遷出手續(xù)。如因出賣(mài)人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶(hù)口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人支付人民幣1萬(wàn)元的違約金；逾期超過(guò)七日未遷出的，自期限屆滿(mǎn)之次日起，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之二的違約金；雙方并就房屋買(mǎi)賣(mài)的其他事宜作出約定。至2013年3月5日，趙某給付王某購(gòu)房款共計(jì)160萬(wàn)元，王某將房屋過(guò)戶(hù)至趙某名下。2013年1月24日，王某及其夫穆某某將戶(hù)籍遷至通州區(qū)梨園鎮(zhèn)云景東里另一房屋，后一直未將戶(hù)口遷出。2013年8月，趙某起訴至法院，要求判決王某賠償其違約金共計(jì)45840元。

　　北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有約束力，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。王某與趙某簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，對(duì)雙方具有約束力。合同簽訂后，趙某按照合同約定履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，王某雖已將房屋過(guò)戶(hù)至趙某名下，但卻未能按照合同約定辦理戶(hù)口遷出手續(xù)，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照雙方的約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。據(jù)此，法院最終判決王某給付趙某違約金45840元。

　　一審判決后，雙方均未上訴，該判決現(xiàn)已生效。

　　【分析】

　?。ㄒ唬┓课葙I(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人起訴出賣(mài)人遷出戶(hù)口的處理

　　當(dāng)前，戶(hù)口仍然是影響入學(xué)、就業(yè)、社會(huì)保障等方面的重要因素。例如部分購(gòu)房人高價(jià)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的主要目的就是為了子女就學(xué)，因此戶(hù)口能否如愿遷入對(duì)于購(gòu)房人影響重大，部分房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中會(huì)對(duì)于戶(hù)口的遷移問(wèn)題作出詳細(xì)的約定。但由于戶(hù)籍管理屬于公安部門(mén)的行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍，法院無(wú)權(quán)干涉。故對(duì)于買(mǎi)受人起訴要求出賣(mài)人遷出戶(hù)口的，無(wú)論當(dāng)事人在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜是否作出了約定，法院均不會(huì)受理，已經(jīng)受理的，亦應(yīng)裁定駁回起訴。

　?。ǘ?duì)于買(mǎi)受人要求出賣(mài)人未依約遷移戶(hù)口應(yīng)支付的違約金的處理

　　戶(hù)口遷移問(wèn)題雖然不屬于民事案件的受理范圍，但遷移戶(hù)口確系一項(xiàng)合同義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對(duì)于違反戶(hù)口遷移約定時(shí)，買(mǎi)受人依照合同約定主張出賣(mài)人支付違約金或賠償損失的，應(yīng)屬于民事案件的受理范圍，此種情況下對(duì)于買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。

　?。ㄈ╆P(guān)于違約金的數(shù)額

　　對(duì)于違約金的數(shù)額，應(yīng)根據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定，以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，在兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素后，確定違約金的具體數(shù)額。本案中，王某并未主張趙某要求的違約金過(guò)高，且趙某主張的違約金亦明顯低于合同約定的數(shù)額，綜合案情，法院支持了趙某的全部訴訟請(qǐng)求。

　　綜上，一審法院的判決是正確的。

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