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二手房買賣合同糾紛案件數(shù)量呈逐年上升趨勢，且多數(shù)案件涉及戶口遷移問題，特別是“學(xué)區(qū)房”戶口遷移，出現(xiàn)部分賣房人不配合遷出或無法遷出，或戶口登記涉及案外人的情形，導(dǎo)致買賣雙方糾紛產(chǎn)生。 案例 2015年1月，趙某、鄭某與傅某簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定購買傅某名下的房屋，如因出賣人原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價(jià)款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。后雙方依約完成了主要合同義務(wù)。但傅某未依約遷出戶口。趙某、鄭某將傅某訴至法院，要求傅某支付違約金?！景柑枺?/span>(2016)京02民終7348號】 一審法院認(rèn)為：傅某負(fù)有將與本房相關(guān)的戶口遷出的義務(wù)，其已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但雙方約定的逾期遷移戶口違約金確系較高，判決傅某向趙某、鄭某支付違約金人民幣3萬元。 二審法院認(rèn)為：維持一審法院判決。 評析 一、出賣人未依約遷移戶口應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/span> 在房屋買賣交易中，權(quán)屬轉(zhuǎn)移和房款交付是合同的主要義務(wù)，戶口遷移是為完全實(shí)現(xiàn)主要義務(wù)的附隨義務(wù)。對該附隨義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)遵循誠信原則積極履行。 本案中，傅某遲延履行戶口遷移義務(wù)，違反了買賣雙方的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 二、買受人是否可要求法院判令出賣人繼續(xù)履行合同，遷出戶口 在現(xiàn)行中國法律體系下，戶籍的遷入和遷出均歸公安機(jī)關(guān)管理，屬于行政管理范圍，法院不會受理及審理戶口遷移糾紛。故如原房主拒絕配合，則從法律上目前并無有效措施迫使原房主遷出戶口。 三、違約金3萬元的判決依據(jù) 在我國，違約金適用填平原則，補(bǔ)償性違約金為一般原則，懲罰性違約金的適用具有特殊性。依據(jù)《合同法解釋（二）》之規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。 法院認(rèn)為，所購房屋處留有他人戶口，不必然影響買受人家庭落戶，已完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人有條件依據(jù)產(chǎn)權(quán)證在公安機(jī)關(guān)辦理落戶手續(xù)。且買受人無法證明實(shí)際損失的發(fā)生。最終法院根據(jù)傅某過錯(cuò)程度、購房款數(shù)額、趙某、鄭某未提供證據(jù)以證明其損失等因素，判令傅某承擔(dān)3萬元違約金責(zé)任。 建議 1、合同明確約定原房主遷移戶口的時(shí)間及違約責(zé)任。一旦出現(xiàn)原房主延期履行或者不履行的情況，買房人起訴索賠也有依據(jù)，而不必另行尋找損失證明。 2、若涉案房屋是“學(xué)區(qū)房”，買房人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買房人使用。若因原房主原因?qū)е沦I方人目的落空，買房人有權(quán)解除合同。 3、預(yù)留一部分尾款先不支付，在合同中明確約定“尾款待出售方將戶口遷出后付清”之類的條款，以此敦促原房主嚴(yán)格按照合同履行。 4、在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，買賣雙方都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如房屋買賣合同、房款轉(zhuǎn)賬記錄、短信微信聊天記錄等。尤其要注意搜集因?qū)Ψ竭`約給己方造成損失的證據(jù)，以此作為主張權(quán)利的基礎(chǔ)。 - END - |
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