核心提示：雖然雙方對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)有約定，但違約方主張?jiān)摷s定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且非違約方不能證明自己的實(shí)際損失的，法院將綜合考慮雙方的履約情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及非違約方的預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則，對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。

資料圖。

近年來，隨著房屋買賣交易量的不斷攀升，房屋買賣合同糾紛也快速增多。面對(duì)房屋買賣違約行為的天價(jià)索賠，法院并非一味支持，而是依據(jù)法律規(guī)定與事實(shí)，結(jié)合客觀情況予以判決。下面的3則案例就屬于典型的情形。

案情簡(jiǎn)介：朱某與楊某簽約購(gòu)房，房屋總價(jià)款為245萬元，約定未如期將房屋相關(guān)的戶口遷出，逾期超過30日，楊某應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向朱某支付全部房款萬分之五的違約金。雙方按照約定履行了合同，并于2016年10月27日辦理了房屋過戶手續(xù)。但楊某至今沒有將房屋戶口遷出。朱某訴至法院要求法院按照合同約定判令楊某支付逾期遷戶的違約金，自2016年11月29日至房屋戶口遷出之日止。但楊某辯稱，該違約金約定標(biāo)準(zhǔn)過高。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，朱某與楊某簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。依據(jù)該合同，楊某應(yīng)當(dāng)在辦理房屋過戶手續(xù)30日后將房屋原戶口遷出，但至今未遷出，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向朱某承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于朱某主張的違約金數(shù)額，楊某認(rèn)為過高無力支付，且朱某未向法院提供證據(jù)證明其實(shí)際損失，為此，法院綜合考慮雙方的履約情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及朱某的預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則，對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。最后，法院判決楊某給付朱某逾期遷出戶口違約金，違約金以房款245萬元為基數(shù)，自2016年11月29日起至戶口遷出之日止，按每日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

法官說法：合同是雙方的意思表示的合意行為，只要雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。《合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。雖然雙方對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)有約定，但違約方主張?jiān)摷s定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且非違約方不能證明自己的實(shí)際損失的，法院將綜合考慮雙方的履約情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及非違約方的預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則，對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。另外，房屋買賣后，賣房人往往忽視遷出原戶口，從而導(dǎo)致違約，所以提示賣房人要及時(shí)將原戶口遷出。

案情簡(jiǎn)介：2012年6月10日，羅某與某開發(fā)商簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，合同約定：羅某購(gòu)買某開發(fā)商開發(fā)的商品房一套，如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起720（含）日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（2）種方式處理：賠償因此對(duì)客戶造成的直接損失。合同簽訂后，羅某分3次交納了購(gòu)房款100多萬元。2013年7月3日某開發(fā)商為羅某辦理了房屋入住手續(xù)。但羅某至今未取得房屋所有權(quán)證書。羅某起訴要求某開發(fā)商給付逾期辦理房屋所有權(quán)證違約損失。某開發(fā)商主張羅某未能證明其直接損失，故不同意賠償。法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。羅某與某開發(fā)商簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行各自的義務(wù)。某開發(fā)商未按合同約定在向羅某交付房屋后720日內(nèi)為其辦理房屋所有權(quán)證，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。某開發(fā)商主張羅某未向法院提供證據(jù)證明其直接損失，關(guān)于違約損失的計(jì)算方式，羅某主張以購(gòu)房款為基數(shù)，按年利率6%計(jì)算，符合法律規(guī)定，故法院依法判決某開發(fā)商給付羅某逾期辦理房屋所有權(quán)證違約損失。

法官說法：當(dāng)房屋買賣合同中約定“違約方賠償因違約行為對(duì)非違約方造成的直接損失”，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條之規(guī)定，對(duì)于損失數(shù)額難以確定的，可以參照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

案情簡(jiǎn)介：2010年6月25日，于某與王某簽訂《售房協(xié)議》,協(xié)議約定于某從王某處購(gòu)買房屋，并向王某支付購(gòu)房款50萬元。但至今王某沒有向于某交付房屋，于某訴至法院要求返還房款、解除雙方協(xié)議，由于協(xié)議中沒有對(duì)違約損失進(jìn)行約定，故要求王某賠償差價(jià)損失。王某表示同意解除協(xié)議，并稱涉案房屋所在小區(qū)至今未取得商品房預(yù)售許可證，該小區(qū)房屋不具備上市交易的條件，涉案房屋不能交付給于某。法院經(jīng)審理認(rèn)為，于某與王某簽訂的《售房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。王某未按照約定的期限向于某交付房屋，并明確表示不能履行合同主要義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)向于某承擔(dān)違約責(zé)任，合同的主要目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除雙方協(xié)議，王某應(yīng)返還房款。王某在與于某簽訂售房協(xié)議時(shí)沒有取得出售房屋的房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)知道合同存在不能履行的風(fēng)險(xiǎn)，仍然與于某簽訂協(xié)議，對(duì)不能履行合同存在過失，依法應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)賠償于某的房屋差價(jià)損失。從協(xié)議的表述上可以得知，于某在與王某簽訂協(xié)議時(shí)，明知王某尚未取得房屋所有權(quán)證，仍然與其簽訂協(xié)議，其本身對(duì)協(xié)議不能履行亦存在過失，其本人亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，對(duì)于某要求的房屋差價(jià)損失，由王某與于某分擔(dān)。

法官說法：合同中沒有對(duì)違約金進(jìn)行約定，或者約定標(biāo)準(zhǔn)過低或者過高，通常結(jié)合非違約方的實(shí)際損失，在房屋買賣合同糾紛案件中，非違約方的實(shí)際損失包括房屋差價(jià)損失，房屋差價(jià)損失可以鑒于房屋目前的市場(chǎng)價(jià)值與合同約定的價(jià)格相比的差價(jià)，比如本案中因賣房人的違約行為導(dǎo)致買房人無法取得涉案房屋，如買房人再次購(gòu)買與涉案房屋位置相同、面積相同、樓層等條件相當(dāng)?shù)姆课菪柚Ц兜膬r(jià)款與購(gòu)買涉案房屋所應(yīng)支付價(jià)款間的差價(jià)較高，這其中的差價(jià)就是因賣房人的違約行為給買房人造成的實(shí)際損失，在賠償違約損失時(shí)就要鑒于房屋差價(jià)損失，并綜合考慮合同實(shí)際履行情況等因素酌情予以確定。