2016年6月30日，成都泛悅MALL開啟試營業(yè)，一個月后的7月30日，該項目帶著“家庭生活”的定位，以及超過90%的開鋪率，宣告正式開業(yè)。

如今，一年的時間過去了，成都泛悅MALL首年收獲了多少業(yè)績？業(yè)態(tài)的安排與品牌的經(jīng)營情況怎樣？MALL與街區(qū)各自的運營現(xiàn)狀如何？項目有什么亮點？又暴露出了哪些問題？房觀察試圖通過實地探盤和多方了解去一一回答這些疑問。

成都泛悅MALL

成都泛悅MALL是中國電建地產(chǎn)南國置業(yè)在成都開發(fā)的首個大型商業(yè)綜合體項目，商業(yè)面積（購物中心和街區(qū)）9萬方，位于科華中路與長榮路交匯處。該區(qū)域不僅交通方便可達(dá)性強(qiáng)，而且，二環(huán)路與中環(huán)路之間早已匯集了多個成熟住宅區(qū)，消費者對大型商業(yè)有需求，市場也存在一定空白。

然而，經(jīng)過一年的運營，成都泛悅MALL的收益似乎尚未能佐證市場的熱度。

根據(jù)成都泛悅MALL相關(guān)人士透露，項目開業(yè)首年的業(yè)績在2個億左右，而距離成都泛悅MALL最近的王府井購物中心（商業(yè)體量10萬方）2016年的銷售業(yè)績?yōu)?6.1億。當(dāng)然，二者數(shù)據(jù)的差距也要考慮到項目的入市時間，以及定位差異等因素。

隨即，房觀察通過實地探盤發(fā)現(xiàn)，項目內(nèi)存在明顯空鋪，尤其是三四樓和負(fù)一樓。并且，空鋪中有一部分還能清晰可見原有品牌撤場的痕跡。據(jù)房觀察不完全統(tǒng)計，泛悅MALL購物中心內(nèi)的空鋪數(shù)量超過40個（統(tǒng)計日期：2017年7月28日），這與其一年前開業(yè)時公布的“超過90%開鋪率”已然相去甚遠(yuǎn)。

購物中心內(nèi)空鋪

對此，項目方相關(guān)人士的解釋是，“現(xiàn)階段我們正在對品牌進(jìn)行一定程度的調(diào)整，因此出現(xiàn)開鋪率有所降低的情況。”并且，對方表示暫未統(tǒng)計目前最新的開鋪率，不過日均客流保持在2.3萬人次左右。

商場內(nèi)部情況

“為了搶開業(yè)的時間節(jié)點以及開鋪率，很多商業(yè)項目都會進(jìn)行前期填場，這種情況很常見，不止是泛悅MALL會如此。”一位從事大型商業(yè)項目運營的業(yè)內(nèi)人士告訴房觀察一個業(yè)內(nèi)心照不宣的做法，即項目方可能對一定比例的品牌會放松入場標(biāo)準(zhǔn)，同時也并未考慮其能跟隨項目太長時間。“項目做起來之后，生意好了，再一個一個的去和它們（品牌商）‘離婚’唄！”但另一方面，若是項目的運營情況不甚理想，這一批不夠穩(wěn)定的品牌商也會主動選擇撤場。

商場內(nèi)部情況

通過逐層走訪購物中心，房觀察發(fā)現(xiàn)，成都泛悅MALL采取了比較常規(guī)的按樓層安排業(yè)態(tài)的方式：負(fù)1層16000平米的家樂福旗艦店占據(jù)了大幅面積，同時也是空鋪的聚集區(qū)；1、2層以零售業(yè)態(tài)為主，不過引入的品牌缺乏差異性和獨有性；3層集中大量兒童品牌，包括兒童零售、兒童娛樂、兒童教育等；4層則包含了餐飲業(yè)態(tài)、生活休閑業(yè)態(tài)，以及面積達(dá)4000㎡的CGV影院。

3樓的兒童業(yè)態(tài)區(qū)域

當(dāng)被問及經(jīng)營情況如何時，項目內(nèi)某品牌工作人員表示，與他們在另外一個商場的店鋪相比，客流量的確有差距，但整體收益仍在正常范圍內(nèi)。

按照商業(yè)項目運營的常規(guī)模式，一個商業(yè)項目設(shè)計了Mall和街區(qū)兩部分，那么二者在運營上的協(xié)同性和業(yè)態(tài)上的互補(bǔ)性就顯得十分重要。從現(xiàn)階段看到的實際情況而言，成都泛悅MALL在這一點上做得還不夠。

從成都泛悅MALL的角度出發(fā)，定位“社區(qū)”一是基于對周邊住宅人口情況的了解，二是為了和身旁的王府井形成一定差異化。因此在業(yè)態(tài)安排上，項目并未刻意突出零售部分，“因為旁邊的王府井零售品牌比較強(qiáng)勢，所以我們零售為輔，加強(qiáng)體驗娛樂和餐飲業(yè)態(tài)的比例。”成都泛悅MALL運營部相關(guān)人士表示。

據(jù)悉，整個項目的餐飲部分大約占到了40%，外部街區(qū)更是聚集了各類餐飲品牌打造成了一條美食街。

外部街區(qū)

據(jù)房觀察了解，成都泛悅MALL的購物中心部分是由項目方自持，進(jìn)行統(tǒng)一的招商、運營和管理。但外部街區(qū)屬于銷售型產(chǎn)品，即前期將鋪面全部銷售出去，然后依照業(yè)主意愿，再將其中部分店鋪交由項目方統(tǒng)一招商運營與管理，屬于售后返租，持有物業(yè)的業(yè)主方可以選擇自主經(jīng)營或者坐收租金。這樣一來，難免出現(xiàn)街區(qū)品牌參差不齊的情況，也會在一定程度上影響項目的整體調(diào)性。

街區(qū)部分品牌情況

盡管品牌水準(zhǔn)參差不齊，但相比起購物中心，外部街區(qū)的人氣要高出不少。項目運營方相關(guān)人士對此情況表示，街區(qū)的美食品牌力求多元化，并且項目所在片區(qū)也早已形成了不錯的餐飲消費氛圍。

另外，加上項目打造的公園式休閑廣場，使3000平米的中央綠地與街區(qū)連通，也讓消費者對街區(qū)的環(huán)境和消費體驗都更滿意。

但與此同時，街區(qū)憑借餐飲業(yè)態(tài)也搶走了一部分購物中心的客流，二者在人氣上形成了鮮明的對比。于是，在商場4樓出現(xiàn)部分餐飲品牌撤場的情況，包括負(fù)一樓的幾個輕餐飲品牌也都已經(jīng)關(guān)門。

4樓已撤場的餐飲品牌

負(fù)一樓已撤場的輕餐飲

從區(qū)域位置上來看，成都泛悅MALL周邊圍繞著桐梓林、東湖兩大中高端住宅區(qū)，消費潛力與購買力并不差。但提到商業(yè)空間，小范圍內(nèi)有早已立足于此的王府井購物中心，大范圍內(nèi)則已經(jīng)布局了一個成熟的商圈——新南天地。

王府井相關(guān)負(fù)責(zé)人在談及成都泛悅MALL時表示，雙方并不能算是競品，至少在定位上就有明顯差異。“商品力沒有可比性，如果非要說競爭，或許超市（家樂福）會有一些影響，引入的影院品牌也比我們要稍好一些。”

為了更直觀簡潔地感受成都泛悅MALL的優(yōu)劣勢條件，以及其可能抓住的機(jī)會與面臨的威脅，房觀察就其相關(guān)情況整理了一個項目的SWOT分析模型：

占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段和良好交通條件，片區(qū)人口密度和購買力也足夠，擁有先天優(yōu)勢、手握一副“好牌”的成都泛悅MALL，為何會讓自己陷入被動局面？

有從事商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士分析，在該片區(qū)打造大型商業(yè)，成都泛悅MALL目前的定位并不是最合適的?！捌瑓^(qū)購買力是絕對有的，但即便是定位社區(qū)，也并不適合引入低端品牌，片區(qū)消費者也大都看不上那些品牌，而且整個項目的規(guī)劃也比較亂?！?/span>

成都泛悅MALL

一個專業(yè)的運營團(tuán)隊，對于商業(yè)項目的成敗有著十分重要的作用。在做項目定位之前，在開啟正式招商之前，了解市場趨勢、熟悉區(qū)域現(xiàn)狀、認(rèn)清自身情況……每一個環(huán)節(jié)都至關(guān)重要。

面對愈加挑剔的市場和消費者，商業(yè)項目運營商需要思考的問題還有很多。而對于眼下的成都泛悅MALL而言，認(rèn)識到問題是第一步，后續(xù)的調(diào)整與改變之路任重道遠(yuǎn)。