| 你好。定金，是指合同的當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律的規(guī)定或者雙方當(dāng)事人的約定，由一方當(dāng)事人按照合同標(biāo)的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。訂金，確切地說不是一個專業(yè)法律用語，不具有定金的法律效力。在商品房銷（預(yù)）售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式商品房預(yù)售合同之前，一般會先簽訂認(rèn)購書，并向購房者收取一定數(shù)額的定金，這已成為習(xí)慣做法，并且絕大多數(shù)購房者也認(rèn)可并接受這種做法。根據(jù)民法平等自愿的原則，法律認(rèn)可并保護(hù)這種約定定金的行為。眾所周知，由于商品房買賣合同是屬于一種所涉標(biāo)的額比較大的民事交易，合同的訂立需要一個過程，當(dāng)事人雙方為訂立合同須做一些必要的準(zhǔn)備。對于購房者來講，其與開發(fā)商對于該商品房買賣合同的內(nèi)容已經(jīng)基本取得一致，但因為還需籌措資金及辦理其他必要的手續(xù)、證件等一些未定情形，故合同一直還未能訂立，但又不愿意放棄成立合同的機(jī)會，于是以交付定金的形式作為認(rèn)購某一特定商品房的擔(dān)保以保證待條件成熟后其對于該特定商品房的優(yōu)先購買權(quán)得到保障，開發(fā)商收取定金后也不能將該商品房銷售給其他的購房者。而對于開發(fā)商來講，由于特定商品房買賣的不可重復(fù)性，當(dāng)某一購房者訂購了某套商品房，這套商品房也就排除了其他具有相同購買傾向的客戶訂購的機(jī)會，如果訂購方退購該商品房，必然使開發(fā)商因機(jī)會的喪失而產(chǎn)生一些經(jīng)濟(jì)損失。因此，在這種情況下，雙方采用約定定金來作為以后訂閱商品房預(yù)售合同的擔(dān)保以實現(xiàn)當(dāng)事人之間的相互信任，并求最終成立合同，完成交易。而這種交付定金的形式實際上是當(dāng)事人雙方之間的相互擔(dān)保，是平等互利的。對開發(fā)商而言，若其將購房者已交付了訂購定金的某特定商品房銷售給其他的購房者，則其負(fù)有向前購房者雙倍返還定金的義務(wù)。同樣地，購房者在簽訂了認(rèn)購書并交付了定金之后，若由于資金或其他種種屬于購房者自身的原因不想購買該商品房即不愿意簽訂商品房預(yù)售合同時，則其已交付的定金不得再要求返還。我國1986年《民法通則》有關(guān)債權(quán)的部分明文規(guī)定定金擔(dān)保，體現(xiàn)在第89條第3項：當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。1996年的《擔(dān)保法》更是明文將定金列為保證的一種方式，明確規(guī)定了'當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。'并較為全面地規(guī)定了定金擔(dān)保方式，包括定金擔(dān)保的有效性、定金成立的要件和效力，以及定金擔(dān)保數(shù)額的限制等內(nèi)容。2000年10月1日頒布的《合同法》第115條規(guī)定：當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。而我國的司法實務(wù)也歷來對定金擔(dān)保制度持積極肯定的態(tài)度。最高人民法院的司法解釋認(rèn)為'定金是對合同履行的一種擔(dān)保，是否采用這種擔(dān)保方式，由合同當(dāng)事人自行決定。司法實踐中，有關(guān)定金返還的判例有有利于購房人的，有有利于開發(fā)商的。購房人最好的辦法就是不要急著簽購房預(yù)定書，看妥房屋，與開發(fā)商直接商議購房合同后一次簽署購房合同。 |
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