一、 關(guān)于定金

    1、定金的概念和性質(zhì)

    定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。簽訂合同時(shí)，對(duì)定金必須以書(shū)面形式進(jìn)行約定，同時(shí)要約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。

    2、定金的種類

    定金是我國(guó)《擔(dān)保法》明確規(guī)定的債權(quán)擔(dān)保的一種形式，依其性質(zhì)和效力通常可分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金和立約定金。

    3、預(yù)付款、訂金、押金等也可成為定金

    一般來(lái)說(shuō)，只有買(mǎi)賣(mài)雙方明確書(shū)面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金。但是，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中約定，雙方不能履行合同，系因購(gòu)房人違約造成，則訂金、押金不退還；如系因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金、押金之類的條款，那么，此時(shí)訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房定金。

    二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中定金的適用

    一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具備銷售法定條件前，往往搞認(rèn)購(gòu)，雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，讓購(gòu)房者交一定金額的定金，稱為認(rèn)購(gòu)定金。

    1、 認(rèn)購(gòu)定金的性質(zhì)

    從實(shí)踐中看，認(rèn)購(gòu)書(shū)起到為購(gòu)房人預(yù)留房號(hào)，保證簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的作用。盡管認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在法理上還存在爭(zhēng)議，但一般認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同相當(dāng)于預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，即預(yù)約合同是為簽訂本約合同而訂立的。而通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金條款的設(shè)定，來(lái)約定雙方在一定期限內(nèi)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一本約合同的權(quán)利義務(wù)，正是對(duì)當(dāng)一方出現(xiàn)締約過(guò)失時(shí)，對(duì)于無(wú)過(guò)錯(cuò)的另一方的有效補(bǔ)償。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同而交付的定金。

    所謂立約定金是指，為保證主合同的訂立而簽訂的從合同。立約定金生效的時(shí)間和效力較其他種類的定金是較為特殊的。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金。該條內(nèi)容是對(duì)立約定金的解釋與適用。立約定金雖然是從合同，但是它并不依賴于主合同的生效而生效，它的生效是獨(dú)立的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有關(guān)系。立約定金的上述特點(diǎn)是由它的作用所決定的，即立約定金的主要作用就是保證主合同的簽訂，當(dāng)其所擔(dān)保的定約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的當(dāng)事人就要受到定金處罰，立約定金也就由此發(fā)揮擔(dān)保作用。

    三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中定金法則如何適用

    當(dāng)購(gòu)房者不能與開(kāi)發(fā)商簽訂合同或購(gòu)房者改變主意后，因收取的定金是否應(yīng)返還就往往爭(zhēng)執(zhí)不下，形成糾紛，訴之法院。

    如何適用定金罰則呢？對(duì)此，實(shí)踐中存在著兩種不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房者不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商就可以不予退還購(gòu)房者的定金；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房者按期前去簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者即履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。筆者認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房者不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地占有定金，這也是實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商動(dòng)輒占有購(gòu)房者定金不予退還的主要原因。按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房者前去開(kāi)發(fā)商處簽約，即使購(gòu)房者漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，否則就必須雙倍返還定金，這同樣有違合同法公平和誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，筆者認(rèn)為，定金罰則的適用應(yīng)當(dāng)符合公平、誠(chéng)信的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！?

    具體來(lái)說(shuō)，如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。還有，在現(xiàn)實(shí)中往往存在這樣的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商是在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定立約定金的，并且在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)由于仍然無(wú)法取得《商品房預(yù)售許可證》而無(wú)法與購(gòu)房者簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。筆者認(rèn)為，這種情況，購(gòu)房者也可以依據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的立約定金條款要求開(kāi)發(fā)商向其支付雙倍定金。但如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂是因?yàn)殡p方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致所造成，則系非一方原因而是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由所造成的本約無(wú)法簽訂，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。如，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)合同后，購(gòu)房者交納了認(rèn)購(gòu)定金。雙方按約定時(shí)間簽訂主合同即購(gòu)房合同過(guò)程中，因補(bǔ)充協(xié)議條款而多次協(xié)商，爭(zhēng)執(zhí)不下，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法簽訂。購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為定金應(yīng)不予返還。筆者認(rèn)為，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂就是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，雙方的行為均不構(gòu)成違約，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還購(gòu)房者。

    四、提示普通購(gòu)房者

    為了避免不必要的爭(zhēng)議，在此提醒買(mǎi)賣(mài)雙方，尤其是購(gòu)房者，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的立約定金條款實(shí)際上是一柄雙刃劍，最好根據(jù)上述處理原則，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金罰則的適用做出盡可能詳盡的約定。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)講，購(gòu)房與簽訂購(gòu)房合同期間有一定的時(shí)間差，有一些購(gòu)房者很可能經(jīng)過(guò)考慮以后，不想買(mǎi)下訂購(gòu)的房子；或者在簽訂購(gòu)房合同的過(guò)程中，與開(kāi)發(fā)商就某些合同條款協(xié)商不成而導(dǎo)致沒(méi)有簽合同。定金能否討回就與購(gòu)房者所簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)有很大的關(guān)系。

    如果定購(gòu)書(shū)上沒(méi)有寫(xiě)明購(gòu)房合同未簽訂成功定金是否返還的語(yǔ)句，則購(gòu)房者可通過(guò)法律程序討回定金。如果定購(gòu)書(shū)上寫(xiě)著“購(gòu)房者應(yīng)在該訂購(gòu)書(shū)簽訂之日起×日內(nèi)到開(kāi)發(fā)商處簽訂購(gòu)房合同，逾期定金不退”，則購(gòu)房者要慎重為之，因?yàn)檫@意味購(gòu)房者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂購(gòu)房合同的情況下，很有可能無(wú)法討回定金。所以，當(dāng)購(gòu)房者看到這些不利于自己的條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商作適當(dāng)修改后再簽字。此外，購(gòu)房者最好與開(kāi)發(fā)商在定購(gòu)書(shū)中約定：“在簽訂合同的過(guò)程中，如果雙方就有關(guān)合同條款協(xié)商不成，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)返還定金”?？傊诤炗啂в羞@種條款的認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事，應(yīng)當(dāng)事先對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)的商品房相關(guān)狀況以及開(kāi)發(fā)商所提供的購(gòu)房合同示范文本(包括補(bǔ)充協(xié)議)有一個(gè)充分的了解，同時(shí)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中還應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任等重要內(nèi)容予以明確。當(dāng)然，在條件允許的情況下，購(gòu)房者可以直接與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以避免在與開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)由于某些條款達(dá)不成一致而無(wú)法簽訂合同，從而損失交付的定金。