房屋買賣后未過戶的效力認定

昵稱2543594 2017-05-13

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【裁判要旨】房屋買賣雙方當事人簽訂合同后，一直未辦理過戶登記，在該房屋遇到拆遷問題時，出賣方往往為獲取高額拆遷補償費而提出解除合同返還價款等要求。此種情況，應(yīng)結(jié)合具體案情，按照誠實信用原則，對爭議進行認定，維護公平交易秩序。

原告：王仁、王翠翠、劉玉蘭。
被告：王秀英。

原告訴稱：2008年8月24日，原、被告之間簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，原告將座落于訥河市東北街4委22組的房屋出賣給被告。協(xié)議約定，房屋售價為人民幣11.4萬元，被告于合同簽訂之日交給原告購房款7.4萬元，余款于2009年1月1日前付清。履行期限屆滿后，雖經(jīng)原告多次討要，余款被告卻一直未給付。由于被告的行為構(gòu)成根本違約，其遲延履行給付購房款的義務(wù)致使不能實現(xiàn)合同目的，因此，原告于2009年2月10日口頭通知被告解除了合同，而被告卻拒收原告返還的購房款。雖然原、被告之間的買賣合同有效，但被告遲延履行債務(wù)的行為已經(jīng)違反了合同法第九十四條的規(guī)定，因此，原告向法院起訴，要求解除原、被告之間的房屋買賣合同，由原告返還購房款。

被告辯稱：一、雙方在2008年8月24日簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效。二買方給付了全部購房款，其中7.4萬元是用賣方欠買方的7.4萬元抵頂，余款4萬元已在簽訂協(xié)議當日一次性現(xiàn)金給付。三、買方在協(xié)議簽訂當日給付了4萬元后，賣方即將房本交給了買方，也將房屋交付給買方居住至2011年11月8日房屋被強制拆除前。綜上，被告履行了全部付款義務(wù)，原告訴訟請求無事實依據(jù)，應(yīng)依法駁回。

審判

黑龍江省訥河市法院一審時查明：原告王仁、王翠翠、劉玉蘭與王長富分別系父子、父女、母子關(guān)系，王長富與被告王秀英系姨兄妹關(guān)系。王長富與被告王秀英經(jīng)過協(xié)商，將其自有的座落于黑龍江省訥河市東北街的磚木結(jié)構(gòu)房屋（面積為75.9平方米）賣給了被告王秀英，于200S年8月24日簽訂賣房協(xié)議一份，房屋總價款為11.4萬元，協(xié)議簽訂之時已給付7.4萬元，余款4萬元至今未付。協(xié)議簽訂后，被告入住此房屋直至房屋被拆除前。2009年9月19日王長富與開發(fā)商簽訂房屋拆遷安置工作補償協(xié)議書。2012年2月王長富向訥河市法院起訴被告，其于2013年6月11日去世后，其合法繼承人王仁、王翠翠、劉玉蘭經(jīng)申請作為原告參加訴訟。其訴訟請求為：要求解除房屋買賣合同，由原告返還被告購房款。

訥河市人民法院經(jīng)審理認為：王長富與被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是雙方的真實意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護，雙方的權(quán)利和義務(wù)應(yīng)受合同的約束。王長富將房屋交付給被告居住，被告已將大部分房款交付給王長富，履行了合同中的主要債務(wù)，被告并未構(gòu)成根本違約，不滿足合同解除的條件。三原告主張曾到被告家索要余款未果，后口頭通知被告要求解除合同，因其提供的證人未出庭接受質(zhì)詢，未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)不能作為認定案件事實的依據(jù)，且亦未提供其他證據(jù)予以佐證，因此，三原告認為被告經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)未履行給付余款的義務(wù)已構(gòu)成根本違約，據(jù)此要求解除房屋買賣合同的主張，因缺乏法律依據(jù)，本院不予采納。被告主張余款4萬元在賣房協(xié)議簽訂之日已一次付清，證據(jù)不足，本院不予采納。三原告要求解除與被告簽訂的房屋買賣合同、由原告返還被告購房款的訴訟請求，本院不予支持。

據(jù)此，依據(jù)合同法第八條、第九十四條，最高人民法院《關(guān)于民事訴訟法證據(jù)的若干規(guī)定》第2條、第47條第1款之規(guī)定，判決：駁回原告王仁、王翠翠、劉玉蘭的訴訟請求。

宣判后，原、被告均不服一審判決，提起上訴。

黑龍江省齊齊哈爾市中級人民法院經(jīng)審理判決：駁回上訴，維持原判。

二審宣判后，一審被告、二審上訴人不服二審判決，向齊齊哈爾中院申請再審。在再審審查過程中，再審申請人以需要收集相關(guān)證據(jù)為由，提出撤回再審申請請求。

齊齊哈爾中院裁定：準許王秀英撤回再審申請。

評析

近年來我國城市化進程加快，在棚戶區(qū)改造和城市房屋拆遷中經(jīng)常遇到這樣的情況：房屋的實際占有人和產(chǎn)權(quán)證登記人不一致，賣方提出各種理由主張撤銷合同或合同無效，要求返還價款，恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是遇到高額的拆遷補償款造成當事人違背誠實信用原則拒不協(xié)助買方過戶；另一方面，為節(jié)省過戶稅費，大量房屋買賣雙方只簽訂買賣合同和交付產(chǎn)權(quán)證照，造成了毀約隱患的存在。

一、法律保護合同的立法宗旨在于維護市場交易的穩(wěn)定

商品經(jīng)濟社會條件下，買賣關(guān)系為市場交易的普遍形式，維護買賣行為的效力穩(wěn)定性是保護社會正常秩序的必要條件。從近年來法律法規(guī)的制定和變化上也可以看出，我國的立法意旨主張更加充分地保障合同尤其是買賣合同的效力穩(wěn)定。

比如合同法中對無權(quán)處分的規(guī)定為：①因無權(quán)處分訂立的合同效力待定。②合同成立后的合理期限內(nèi)，權(quán)利人追認的，合同自始有效。③合同成立后的合理期限內(nèi)，處分人取得處分權(quán)的，合同自始有效。④合同成立后的合理期限內(nèi)，權(quán)利人未追認并且處分人亦未取得處分權(quán)的，合同確定無效。其中的第4項規(guī)定對于善意第三人的權(quán)益采取了漠視的態(tài)度。但新制定的最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條則規(guī)定：因無權(quán)處分訂立買賣合同，無權(quán)處分不影響買賣合同的效力，若無其他效力瑕疵（如行為能力瑕疵；意思表示瑕疵；不違反法律的強制性規(guī)定和公共利益），該買賣合同有效。這就給了善意第三人更充分的保護（認定合同有效，第三人可以提起違約之訴，違約責任相比較于締約過失責任更利于對損失的補償）。從此立法的變化上可以看出：對合法有效合同的保護，不輕易否定或解除該合同更符合市場經(jīng)濟規(guī)律，也更符合現(xiàn)實國情。結(jié)合到我們討論的此類案件，房屋買賣合同已成立多年，且買方居住多年，事實上已形成了對該房屋社會觀念上的所有和生活上的依賴。先不論房屋被強制拆遷賣方是否還有過戶的義務(wù)與必要性。拆遷補償?shù)某踔詾閷ΜF(xiàn)實居住人喪失居住場所的補償和安慰，其補償款為給現(xiàn)實居住人另覓住所或過渡性安置的經(jīng)濟支持，而作為多年前已將房屋賣給對方且已得到相應(yīng)價款的房屋賣方，其利益不會因房屋被拆遷而受損或得不到保護，而本案中如果買方當事人獲得了拆遷補償款，則對尚欠賣方的部分購房款更增加了其償還能力，甚至賣方可以向法院依標的的密切聯(lián)系原則提出在補償款范圍內(nèi)自身債權(quán)具有優(yōu)先性。

本案中賣方則是以隱瞞真相的手段在買方處取得房屋產(chǎn)權(quán)證，才辦理簽訂了拆遷補償協(xié)議，而后主張被告根本違約而解除買賣合同，筆者認為原告行為違背誠實信用原則，違背維護市場交易穩(wěn)定原則。涉案房屋已被強制拆遷，從這一事實出發(fā)，賣方此時為買方辦理房屋過戶已不具現(xiàn)實意義。房屋的賣方即原產(chǎn)權(quán)登記人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在形式上具有獲得補償?shù)谋砻嬉?，但在實質(zhì)上缺乏法律上的正當性。筆者認為本案原告有權(quán)利依據(jù)房屋與拆遷款的牽連性在現(xiàn)實占有的補償款中扣除房屋買方所欠購房價款及逾期利息。若支持本案原告（房屋賣方）解除合同的請求，結(jié)合本案具體案情，將造成極大的負面社會效果，引發(fā)誠信風險。

二、情勢變更原則不能被濫用

本案中原告是以對方未完全履行給付價款義務(wù)提出主張解除買賣合同，而此類案件的大多數(shù)情況是：房屋遇到拆遷，房屋價值大幅上漲，而原有的買賣合同因尚未過戶屬于合同未履行完畢，當事人（賣方）主張客觀情況變化繼續(xù)履行合同會造成雙方利益嚴重失衡，而提出解除合同或要求買方進行經(jīng)濟補償。下面筆者分析此類買賣合同簽訂后，長期未過戶，遇到拆遷、房屋升值等情況是否適用情勢變更原則。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第26條規(guī)定，情勢變更原則指在合同有效成立后，因不可歸責于合同雙方當事人的事由發(fā)生重大變化而導致合同的基礎(chǔ)動搖或者喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。這時，履行合同利益將嚴重受損的一方可以向法院提起訴訟，請求解除雙方合同或變更合同條款內(nèi)容。根據(jù)國內(nèi)外相關(guān)理論和實踐，情勢變更適用于以下情形：通行貨幣在交易期間極劇下降，合同利益失衡；現(xiàn)行法律、法規(guī)重大調(diào)整，合同目的無法達成或?qū)⒃斐梢环絿乐負p失；不可抗力，如戰(zhàn)爭、災(zāi)難等動搖合同成立和履行的基礎(chǔ)。在房屋買賣合同中，如果雙方在訂立合同并交付房屋后，在很長的時間內(nèi)未辦理房屋過戶手續(xù)，在該合同中，買方的義務(wù)是按照約定交付相應(yīng)的價款，賣方的義務(wù)是交付符合約定的房屋和協(xié)助辦理過戶手續(xù)。在此類房屋買賣中，房屋未辦理產(chǎn)權(quán)變更，房屋遇有拆遷房屋價值升高，雖有政策變化因素影響，但仍屬于正常市場變化，屬于當事人可預(yù)知價值變動，不在情勢變更情形之列。

在本案中買方（本案被告）未足額支付價款，雖未完全履行義務(wù)，但并不當然導致合同的解除。根據(jù)合同法第九十四條第三款和第四款規(guī)定，當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，可以解除合同。結(jié)合本案，未給付價款數(shù)額不足總價款的一半，認定為未履行主要債務(wù)太過牽強，且其為金錢之債不會導致合同目的無法實現(xiàn)，故不屬可以解除的合同。

三、區(qū)分原則和物權(quán)行為理論不能割裂合同義務(wù)和物權(quán)變動義務(wù)的一體性
區(qū)分原則是指，以物權(quán)變動為目的的原因行為（如合同行為），自合法成立之時生效，該原因行為本身不直接導致物權(quán)的變動，物權(quán)的變動尚需公示方法之完成，即動產(chǎn)需要交付，不動產(chǎn)（如房屋）需要登記。同時，公示形式之完成也僅僅是物權(quán)變動的條件，并非物權(quán)變動的原因行為的成立或生效要件，物權(quán)變動上的瑕疵不能反射到原因行為之上并影響原因行為的效力，在因公示的缺乏而導致根本不能發(fā)生物權(quán)變動的結(jié)果時，有過錯的當事人應(yīng)承擔違約責任，而非締約過失責任。以此種房屋買賣合同來講，買賣雙方訂立了買賣合同，只要雙方主體適格、意思表示無瑕疵，該合同即為有效，此時合同雙方產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

如該案中房屋買賣合同已成立生效，房屋和價款都已交付，但并不意味著房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)以物權(quán)法上規(guī)定的變更登記的完成為要件。未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，僅僅意味著房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，出賣方的義務(wù)尚未履行完畢，對合同效力無任何影響。出賣人不能移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于有效的買賣合同要求出賣人承擔違約責任，具體的違約責任形式可以是請求實際履行合同，完成變更登記，也可以請求支付違約金或賠償損失。在房屋可以實際履行變更登記的情況下，只適用實際履行。本案中房屋已因強制拆遷滅失，雖不能要求賣房履行過戶義務(wù)，但作為房屋的代位價值拆遷補償款應(yīng)為買方所有。現(xiàn)實中更多的情況是房屋買賣雙方在遇到房屋需要拆遷時，房屋買受人才主張辦理過戶登記，這就容易因高額拆遷補償款發(fā)生爭議，出賣方拒不完成物權(quán)移轉(zhuǎn)行為。那么這種理論是否站得住腳呢？筆者試分析之。

物權(quán)行為在理論上有兩個方面界定，一是從外在效果上看，物權(quán)行為是指已發(fā)生、變更、消滅物權(quán)為目的的法律行為。二是從內(nèi)在結(jié)構(gòu)視角界定物權(quán)行為，認為惟有物權(quán)變動的意思表示與其外在形式（登記或交付）相結(jié)合，才構(gòu)成完整的物權(quán)行為。這種觀點為民法理論界通說，代表了物權(quán)行為概念的主流。結(jié)合以上兩個視角，物權(quán)行為的概念為：由物權(quán)變動的意思表示與登記或交付相結(jié)合，產(chǎn)生物權(quán)的設(shè)定、變更或消滅的法律行為。故在買賣合同后當事人未協(xié)助過戶，以合同為債權(quán)行為區(qū)別于房屋過戶的物權(quán)行為為由，拒絕為買方辦理過戶手續(xù)，物權(quán)行為理論成為拒不履行合同義務(wù)的抗辯理由。物權(quán)行為理論為舶來品，其發(fā)展有幾百年的歷史，起源于德國法，為我國臺灣地區(qū)、日本民法所推崇，但對于我國現(xiàn)行民法體系而言，并不被我國立法所采用。

物權(quán)行為理論是將一個房屋買賣合同分為兩個階段：訂立合同階段和辦理過戶階段。在這種理論下，強行切斷了前后行為的因果關(guān)系，把房屋過戶認定為又一個獨立的行為，使不履行合同義務(wù)披上正當化外衣。這些論斷是建立在不動產(chǎn)登記中包含有獨立的意思表示這一認定的基礎(chǔ)上，但深入分析可以得出：動產(chǎn)變更登記本身只是一個事實，其中并不包括意思表示的內(nèi)容。退一步講，即便認為不動產(chǎn)登記行為包含有意思表示，意思表示也不可能真正獨立于債權(quán)行為的意思表示之外，應(yīng)該從屬于債權(quán)行為的意思表示，其作用表現(xiàn)為對債權(quán)行為意思表示的確認或履行、貫徹或延伸。當變更登記與買賣行為相結(jié)合時，由于買賣的目的在于轉(zhuǎn)移所有權(quán)，故辦理變更登記為產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一個手段或過程僅僅為一個事實。如果買賣雙方訂立了合法有效的合同，那么履行過戶的行為是合同的主要目的。

綜上所述，在動產(chǎn)買賣中依法及時辦理變更登記是避免矛盾糾紛的有效手段，而在利益糾紛發(fā)生時，法官應(yīng)在尊重私法自治的基礎(chǔ)上，維護誠實信用原則，維護交易秩序穩(wěn)定，努力做到法律效果和社會效果的統(tǒng)一。

黑龍江省訥河市人民法院

作者：李國軍梁明山

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