基本案情

魏某、沙某通過中介公司購買柯某房屋一套，魏某、沙某按照合同約定向柯某支付了定金、房屋首付款，并向中介公司交納中介服務(wù)費；剩余的未交納房款按合同由魏某、沙某向銀行貸款支付。后魏某、沙某的貸款獲得銀行的審批，按雙方合同的約定，雙方可以辦理過戶手續(xù)。時值房價快速上漲的時期，后房價上漲，柯某表示反悔，意欲解除合同，雙倍返還定金理由是雙方簽訂的房屋買賣合同第7、8條給予了買賣雙方任意解除合同的權(quán)利。合同第7條約定：“如買方未能履行本合同之條款以致合同不能順利完成，則已付定金由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該房屋轉(zhuǎn)讓于其他任何人，唯賣方不可再為此向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。”合同第8條約定：“如賣方在收取定金后不依合同條款將房屋出售于買方，則賣方須雙倍返還定金予買方以彌補(bǔ)買方之損失，則買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合同?！彪p方因此產(chǎn)生糾紛，魏某、沙某向法院提起訴訟，后柯某向法院提起反訴。

魏某、沙某訴稱，柯某的行為違反了平等主體間交易應(yīng)遵循的誠實信用原則和雙方合同的約定，要求撤銷《房屋買賣居間合同》第7、8條的規(guī)定，要求柯某繼續(xù)履行合同并協(xié)助魏某、沙某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移手續(xù)?？履侈q稱，在原告尚未辦理貸款時，其已經(jīng)提出過解除房屋買賣合同；合同的規(guī)定是公平合理的，合同第7、8條對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了公平合理的約定，并未任何限制一方的權(quán)利，應(yīng)受到法律的保護(hù)。其愿意雙倍返還定金。

柯某反訴稱，其與魏某、沙某以及中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》是建立在雙方平等自愿的基礎(chǔ)之上的，其解除合同也是根據(jù)雙方合同第8條的約定。其要求解除其與魏某、沙某以及中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》魏某、沙某對反訴辮稱，合同第8條的規(guī)定是格式條款，加重了其義務(wù)，且在買賣合同簽訂以前，中介公司并未向其提示注意并解釋該提案款，雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)其損失。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面展行自已的義務(wù)，且在行使權(quán)利、履行義務(wù)時應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則。在訂立合同時顯失公平的合同條款，當(dāng)事人可以要求予以撤銷。根據(jù)查明的事實，原告沙某與被告柯某及第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》系當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。但因《房屋買賣居間合同》系中介公司提供的格式條款，在簽訂合同時中介公司未就合同第7、8條的含義向買賣雙方加以提示，且該兩條予買賣雙方任意違反合同約定的權(quán)利，違反《中華人民共和國合同法》誠實信用的基本原則。在現(xiàn)有房屋價格較合同簽訂時大幅上漲的情況下，柯某拒絕繼續(xù)履行合同會造成二原告較大經(jīng)濟(jì)損失，致使雙方利益嚴(yán)重失衡，故《房屋買賣居間合同》第7、8條屬顯失公平的條款，應(yīng)予撤銷。對于魏某、沙某要求撤銷《房屋買賣居間合同》第7、8條的訴訟請求，證據(jù)充分，理由正當(dāng)，予以支持。在《房屋買賣居間合同》第7、8條被撤銷的情況下，被告柯某應(yīng)繼續(xù)履行與沙某簽訂的《房屋買賣居間合同》，協(xié)助二原告辦理訴爭房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。魏某、沙某應(yīng)將剩余購房款給付被告柯某。對于柯某要求解除《房屋買賣居間合同》的反訴請求，不予支持。據(jù)此判決：1．撤銷原告沙某與被告柯某、第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》第7、8條；2．被告柯某繼續(xù)履行與原告魏某、沙某、第三人中介公司簽訂的《房屋買賣居間合同》；3．被告柯某于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告魏某、沙某辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，原告魏某、沙某于辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之日給付被告柯某剩余購房款人民幣七十五萬元；4．駁回被告柯某的反訴請求。

評析意見

本案的焦點在于三方簽訂的房屋買賣合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行以及合同第7、8條是否應(yīng)當(dāng)被撤銷。具體而言，主要是指在合同明文約定合同方可以任意解除合同的前提下，合同一方是否可以解除合同。合同是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，如果幾方當(dāng)事人均已經(jīng)達(dá)成協(xié)議，在合同文本上簽字，合同各方是否可以依據(jù)合同的某一條款解除合同？規(guī)定合同方可以任意解除合同的條款是否可以撤銷？如果不能依據(jù)合同條款解除合同是否與合同的意思自治原則產(chǎn)生矛盾？

（一）房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，其依據(jù)如下：

從我國《合同法》立法基本原則來說，任意解除合同不符合合同法鼓勵交易的原則。鼓勵交易是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展所必須的，是提高效率、增加社會財富的手段，也利于維護(hù)合同的自由。在本案中，房屋買賣合同是三方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效成立并生效的合同。買方已經(jīng)按照合同的約定履行了支付定金以及房屋首付款的義務(wù)，賣方以及中介公司對此沒有異議。按照我國《合同法》第8條的規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！北景钢?，房屋買賣合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有約東力，買方須按照約定支付房款，賣方須按照約定交付房屋并協(xié)助買方辦理房屋轉(zhuǎn)移登記。盡管我國《合同法》第93條第2款承認(rèn)了約定解除合同，但前提是雙方當(dāng)事人達(dá)成解除合同的協(xié)議。本案中，買賣雙方并沒有達(dá)成解除合同的合意，買方并不同意解除合同，且本案也不符合法定解除的情形：（1）因不可抗力使合同不能達(dá)到目的；（2）在履行期限屆滿以前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（4）當(dāng)事人一方退延履行債務(wù)或有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)；（5）法律規(guī)定的其他情形。綜上，該合同既不符合約定解除的條件也不符合法定解除的條件，買賣合同仍有效，受國家法律的保護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

（二）買賣合同第7、8條的效力問題

買賣合同第7、8條屬可撤銷條款。

結(jié)合《合同法》第52、47、54條及《合同法解釋（一）》第4、10條，《民法通則意見》第6條的規(guī)定，可撤銷合同的種類有：因欺詐而訂立的合同、受脅迫訂立的合同、乘人之危訂立的合同、因重大誤解訂立的合同以及顯失公平的合同。本案發(fā)生的背景是，2010年年初恰是通州區(qū)房價上漲較快的時期，如果房屋買賣合同生效后，房價上漲，賣方為獲取更多的利益解除房屋買賣合同，這對買方來說極不公平，因為買方不可能再以原來的價格買到同面積、地段的房子，這個損失僅僅依靠違約金是無法彌補(bǔ)的；并且任何的市場交易行為都會有風(fēng)險，如何避免或者減小該風(fēng)險依靠的是交易方對市場的判斷力而不是依靠解除或者履行合同的手段來避免。因此，賣方任意解除合同是對買方合法權(quán)益的侵害，將導(dǎo)致雙方利益的嚴(yán)重失衡，任意解除合同是顯失公平的。我國合同法的立法目的之一就是促進(jìn)市場交易的進(jìn)行，當(dāng)事人濫用意思自治原則在一定情形下也是對市場交易的阻礙，如果當(dāng)事人一方可以任意解除合同，那么無數(shù)的交易將被扼殺在搖籃之中，合同自由和意思自治原則也將最終受到戕害。因此，買賣合同的8條對買方來說是顯失公平的條款，詹某、吳某向法院提出撤銷該條款應(yīng)該得到法院的支持；第7條因其性質(zhì)與第8條相同，故亦當(dāng)被撤銷。

賣方依據(jù)合同第7、8條的約定解除合同也不符合合同法上的誠實、信用原則。合同的訂立一般都要經(jīng)過當(dāng)事人的自由協(xié)商，在意思表示一致的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，沒有締約方的互相信任，契約也無法達(dá)成。因而，在合同履行過程中，如果締約一方任意解除合同，就違背了基本的誠實信用原則。并且，本案中的《房屋買賣居間合同》是中介公司提供的格式條款，在簽訂合同以前中介公司未向買賣雙方加以提示。我國《合同潔》第39條規(guī)定：采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方，應(yīng)采取合理的方式提請對方注意免除或限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。中介公司未向雙方作出提示說明以及解釋，這也違背了誠實信用的基本原則。

綜上所述，一審法院認(rèn)為三方簽訂的合同第7、8條中介公司未向買賣雙方提示解釋違背了誠實信用的基本原則，在房價大幅上漲的情況下，買方任意解除合同是顯失公平的。故買方要求繼續(xù)履行房屋買賣合同的要求應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ号袥Q的認(rèn)可。

趙霞律師，離婚糾紛、遺產(chǎn)繼承訴訟首席律師，婚姻家庭業(yè)務(wù)部主任律師，朝陽區(qū)人民調(diào)解委員會婚姻委員會委員，《中國商報法治周刊》特聘法律顧問，《法制日報》社《法律與新聞》雜志社撰稿律師，《法律與生活》特聘法律顧問。