判決繼續(xù)履行合同審理要點集成 來自法徒 00:00 24:10

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當(dāng)事人訴訟請求為“繼續(xù)履行合同”的案件，人民法院在審理過程中除了要通過合同及現(xiàn)有法律解析出權(quán)利支持的基本要件之外，還需要關(guān)注諸多的審理細節(jié)，特別是對合同的可履行性應(yīng)當(dāng)進行全面細致地審查、評估。對此，筆者提請廣大法官朋友們在審理此類案件過程中需要特別引起注意的兩個問題：

1.要注意與強制執(zhí)行的對接，防止無法真正實現(xiàn)當(dāng)事人權(quán)利的“空判”；

2.要注意繼續(xù)履行的合同大多具有雙務(wù)合同的性質(zhì)，要審查權(quán)利人請求合同相對方履行合同義務(wù)的同時是否應(yīng)當(dāng)同時按約履行合同所約定的未盡義務(wù)及相應(yīng)履約能力，防止漏判而導(dǎo)致執(zhí)行過程中義務(wù)人提出同時履行抗辯且障礙的確得以發(fā)生的情形出現(xiàn)。

根據(jù)筆者的審判經(jīng)驗，一旦判決繼續(xù)履行合同，除了審查通常的違約問題外，還需要審查以下內(nèi)容，具體細化如下：

（一）權(quán)利人主張繼續(xù)履行的主觀要求

1.權(quán)利人主張繼續(xù)履行的訴訟請求是否明確、具體

由于繼續(xù)履行涉及到的合同往往權(quán)利義務(wù)約定內(nèi)容較多，而人民法院只能根據(jù)當(dāng)事人的訴請開展審理活動。因此，權(quán)利人主張繼續(xù)履行的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體，如此，人民法院在開展下一步審理活動中才有針對性，在案件審理終結(jié)后才能作出具體可操作的判決主文。如果權(quán)利人的訴訟請求僅表述為繼續(xù)履行，此時，建議立案或者審理法官作如下釋明：

（1）具體針對哪份合同？

（2）具體針對該合同哪個義務(wù)人的哪些合同義務(wù)？

（3）這些合同義務(wù)是否有其他需要注意的附隨義務(wù)？

（4）請求繼續(xù)履行的合同義務(wù)是否對應(yīng)有權(quán)利人同時履行或者隨后履行的相對義務(wù)？

這樣的好處十分明顯，以便于案結(jié)事了，防止糾紛理而未斷，盡可能減少雙方當(dāng)事人因繼續(xù)履行過程中出現(xiàn)新的問題而造成訴累。

2.權(quán)利人根據(jù)約定對己方尚未履行的義務(wù)作何安排

絕大多數(shù)合同都存在雙務(wù)屬性，很多情況下雖然被告確實存在違約情形導(dǎo)致原告不得不通過訴訟的方式主張繼續(xù)其履行來達到救濟目的，但此時根據(jù)合同的約定，原告在被告履行同時或者履行之后也有相應(yīng)的合同義務(wù)。譬如房屋買賣合同中往往會約定待房屋產(chǎn)權(quán)過戶同時或者過戶后幾日內(nèi)買受人須將一定比例的購房款余款向出賣人支付，如果人民法院僅根據(jù)買受人的主張判令出賣人履行房屋過戶的合同義務(wù)，但對所余房款的支付未作處理，如此，發(fā)生糾紛的可能性無法有效排除。如果進入強制執(zhí)行，出賣人主張同時履行抗辯，即便學(xué)理上認(rèn)為先違約者已經(jīng)喪失該項權(quán)利，但先行法律規(guī)定并未有合理妥當(dāng)?shù)陌才盘幚眍愃魄闆r。此時，建議審理法官作如下釋明：

（1）詢問權(quán)利人根據(jù)約定對己方尚未履行的義務(wù)如何安排，并告知權(quán)利人可以選擇與合同約定相仿或者更便捷的方式履行相應(yīng)對價；

（2）詢問權(quán)利人是否認(rèn)諾上述對價的履行并同意置于判決主文之中（為判決主文的統(tǒng)一兼顧給出了當(dāng)事人對應(yīng)的訴訟請求）。

通常來講，如果權(quán)利人提出與合同約定不同的方式履行相應(yīng)對價的，或者人民法院對權(quán)利人后續(xù)履行能力存在疑問的，通過提存或者保全相關(guān)款物可能是一個較為合適的方式，當(dāng)然也可以要求權(quán)利人提供合適的擔(dān)保來解除后顧之憂。實踐中，權(quán)利人為達到迅速履行的目的，甚至愿意提前履行相應(yīng)義務(wù)。

（二）義務(wù)人繼續(xù)履行的可行性分析

1.探究合同的人合屬性，即是否屬于法定的委托方享有任意解除權(quán)的合同（如委托合同、加工定做合同等）還是屬于非法定或約定特殊之事由雙方均不得任意解除的合同（如買賣合同、租賃合同等）。如是前者，則判決繼續(xù)履行是否合適就需要根據(jù)據(jù)有任意解除權(quán)的當(dāng)事人一方的意思表示進行再斟酌；如不存在任意解除的問題或?qū)俸笳叩?，則需要進一步探究如下的問題。

2.探究合同本身的履行特點，包括：

（1）履行行為的持續(xù)度，即是否屬于持續(xù)性履行合同（如租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同、承包經(jīng)營合同等）還是一次性履行合同（如一般通用商品的買賣合同等），如是前者，則繼續(xù)履行判決的執(zhí)行難度及發(fā)生后續(xù)糾紛的可能性與后者相較顯然較大；

（2）履行主體或者履行內(nèi)容的可替代性，即是否屬于不可替代履行的合同（如藝術(shù)品創(chuàng)作、特殊物品的買賣等）還是可以替代履行的合同（如種類物的買賣、建設(shè)工程的修復(fù)等），如是前者，則需要考慮履行義務(wù)方的履行意愿及不履行的其他法律后，而后者則需要考慮替代履行的方案或者費用（也有觀點認(rèn)為可以在強制執(zhí)行階段進行評估，存在一定認(rèn)識爭議）。

3.探究合同具體約定的履行內(nèi)容，包括：

（1）履行內(nèi)容是否涉及第三方權(quán)利的行使，即是否涉及到案外人的利益或者需要案外人予以必要的協(xié)助，否則無法履行，亦無法通過強制執(zhí)行解決（如要求房產(chǎn)根據(jù)買賣合同約定由出賣人辦理過戶，但該房產(chǎn)上另有案外人的法定優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)的）；

（2）履行內(nèi)容是否涉及行政主管部門的行政許可等具體行政行為，此時，則還需要了解具體行政許可的相關(guān)條件或者行政主管部門配合強制執(zhí)行的相關(guān)條件等。

4.其他需要考慮的與履行相關(guān)的因素，包括：

（1）可否采取相應(yīng)財產(chǎn)保全，譬如：履行標(biāo)的物是否可以有效處于人民法院的保全之下，由此可以避免財產(chǎn)在訴訟過程中被案外人善意取得等；

（2）可否采取相應(yīng)行為保全，譬如：是否可以有效地促使或者阻止等一切敦促履行義務(wù)人予以配合的措施等。

（三）權(quán)利人主張繼續(xù)履行的客觀能力

1.審查權(quán)利人對主張繼續(xù)履行合同的主體身份，重點審查特定交易中的政策變化，譬如房地產(chǎn)調(diào)控政策變化很有可能會導(dǎo)致買受人因延遲履行期間政策調(diào)整而喪失辦理房產(chǎn)登記過戶的資格。

2.審查權(quán)利人對主張繼續(xù)履行合同的履行能力，重點審查義務(wù)人履行合同的對價支付條件及剩余款項的支付義務(wù)，特別是其近期經(jīng)濟能力（與判決履行的同時支付義務(wù)相關(guān)）。

（四）判決繼續(xù)履行的條件變化

1.權(quán)利人因遲延履行期間政策調(diào)整而導(dǎo)致交易成本的變化；

2.義務(wù)人不履行特定義務(wù)導(dǎo)致延遲履行責(zé)任；

在一些特定糾紛中無法代為履行而必須由義務(wù)人本人履行一定的申報或者其他義務(wù)方能完成交易，此時人民法院可以：

（1）提示權(quán)利人考慮變更訴訟請求為解除合同并主張損失；

（2）在權(quán)利人堅持繼續(xù)履行合同時，可以考慮依照民事訴訟法第二百五十三條的規(guī)定，設(shè)定拒不履行配合義務(wù)的遲延履行罰金，從而有效的將行為問題轉(zhuǎn)化為金錢問題，既能給義務(wù)人的配合義務(wù)加上“緊箍咒”，又能給權(quán)利人以充分的損失彌補，加大繼續(xù)履行判決的可執(zhí)行性。

（五）判決主文的設(shè)定

1.避免為第三人設(shè)定義務(wù)；

2.避免替代行政主管部門的法定職權(quán)；

3.避免強制執(zhí)行發(fā)生明顯障礙或者無強制執(zhí)行的具體內(nèi)容（如盡可能將抽象的義務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)榭晒﹫?zhí)行的金錢債務(wù)）；

4.避免超出當(dāng)事人的訴訟請求。

【案情介紹】

買方（即本案原告）在2015年通過房產(chǎn)中介與賣方就無錫地區(qū)某套二手毛坯房簽訂房屋買賣合同，該合同對定金、首付款、交付首付款當(dāng)日辦理產(chǎn)權(quán)證過戶、買方向銀行申請按揭貸款的尾款交付等等均做了明確約定。在本合同履行過程中，買方按約向賣方支付了購房定金，但在雙方約定的交付首付款和辦理過戶的當(dāng)日，中介通知賣方到不動產(chǎn)交易中心辦理過戶和收取首付款，但賣方以各種理由拒不到場，后經(jīng)多次催促賣方均不予理會（賣方反悔的真實理由主要是因為這兩年無錫地區(qū)房屋價格大幅上漲）。在糾紛醞釀過程中，涉案房屋的市場價格已經(jīng)上漲近100%。后買受人向法院提起訴訟，要求賣方繼續(xù)履行雙方簽訂的房屋買賣合同。

【一審裁判要旨】

一審法院在審理過程中，圍繞著該房屋買賣合同的一些審理要素進行了充分調(diào)查，如：原告作為買受人是否已按約定全面地履行了合同，被告作為出賣人是否存在相關(guān)的違約行為等。后一審法院根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)認(rèn)定，原告作為買受人已經(jīng)按約履行了相關(guān)的合同義務(wù)，如支付定金、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前首付款已經(jīng)到位、通知中介向出賣人發(fā)出通知，要求來領(lǐng)取相關(guān)的首付款等。但是，出賣人在合同簽訂并收受定金后，當(dāng)買方準(zhǔn)備好首付款、中介多次通知賣方履行合同時拒不履行已經(jīng)構(gòu)成根本違約。據(jù)此，一審法院根據(jù)我國《合同法》第一百零七條的規(guī)定，判決被告在判決生效后10日內(nèi)將房產(chǎn)過戶給原告。

【相關(guān)法律規(guī)定】

《中華人民共和國合同法》

第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

【二審審理思路】

我們認(rèn)為，本案中被告違約事實明確，證據(jù)確鑿。依據(jù)前述法律規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式中首選是繼續(xù)履行。因此，一審法院的審理思路基本正確，判決也是在雙方提交的證據(jù)基礎(chǔ)上并基于原告的訴求和法律規(guī)定作出的。

但是，實踐中很多合同實際上因為這樣那樣的原因并沒有辦法繼續(xù)履行，因此，需要根據(jù)具體案情予以考量。比如：繼續(xù)性履行特征的合同，如果沒有履行保障的話，可能就不太適合判決繼續(xù)履行；一些合同的標(biāo)的物是特殊的履行行為或者涉及特殊的履行主體，可能也不適合判決繼續(xù)履行，因為在強制執(zhí)行過程中可能根本無法找到替代履行的方法。但在一般種類物的交易中，判決繼續(xù)履行可能是追究違約責(zé)任的首選，因為該項判決有利于市場交易秩序的穩(wěn)定。如本案就發(fā)生在無錫房價大幅上漲的情況下，判決繼續(xù)履行以此督促當(dāng)事人誠信履約，對實現(xiàn)市場主體對合同的預(yù)期價值、整頓市場秩序和維護市場交易安全大有脾益。

可本案中，一審判令被告在判決生效后幾日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這樣的判決主文設(shè)計是否存在問題呢？

實際上，房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移確實是不動產(chǎn)交易最終履行完畢的標(biāo)志，但卻不是房屋買賣合同履行的全部內(nèi)容。

首先，房屋買賣合同是雙務(wù)合同，買賣雙方均有一定的合同義務(wù)。買方在獲得房產(chǎn)的同時應(yīng)當(dāng)向出賣人支付相應(yīng)的購房款。本案中購房款并未足額支付到位，買方只是完成了定金支付義務(wù)，首付款及銀行貸款的尾款并未完成支付，其中首付款的支付與雙方辦理過戶手續(xù)同日進行，而銀行貸款的尾款發(fā)放是以房屋過戶為前提的。本案中原告作為買方，在沒有全部支付相應(yīng)合同價款的情況下，法院直接判決要求出賣人將房屋過戶至買受人名下，顯然不符合雙務(wù)合同中雙方互負義務(wù)的特征。

在審理雙務(wù)合同糾紛中，單純依據(jù)原告訴求判決違約方繼續(xù)履行似乎有些欠缺，法院應(yīng)當(dāng)同時判決守約方未履行完畢的義務(wù)亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定繼續(xù)履行。否則，在執(zhí)行階段會出現(xiàn)新的問題。如本案中假設(shè)一審判決生效，買方申請強制執(zhí)行，那么，賣方在買方未支付首付款時是否有抗辯權(quán)，如果賣方將房屋過戶給買方，但并未如期收到首付款或后期銀行貸款的尾款，該如何處理？所以，本案中一審判決主文忽略了買賣合同的雙務(wù)性質(zhì)，遺漏了權(quán)利人在取得房屋產(chǎn)權(quán)的同時亦應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對價。

我們認(rèn)為，法院在判決繼續(xù)履行的案件中，必須審查該合同是否為雙務(wù)合同。如果雙務(wù)合同中違約方全部履行到位，守約方是否也有義務(wù)需要履行（提前履行、同時履行、或者是一定條件完成后的履行），這個問題最好應(yīng)當(dāng)與合同的約定基本保持一致，因為法官在作出繼續(xù)履行的判項中，一定要明確繼續(xù)履行的對象是合同，而不是合同中的某一個單方的或片面的行為。

除了該案判決主文設(shè)計存在問題，該判決可能還隱藏著另一個問題，即直接判決由被告在幾日內(nèi)將不動產(chǎn)過戶至原告名下，該判決主文的擬定是否妥當(dāng)？

審判實踐中，對裁判主文的一般要求是內(nèi)容簡練、權(quán)利義務(wù)明確，并具有可執(zhí)行性。本案一審判決中將房屋產(chǎn)權(quán)過戶至被告名下，符合內(nèi)容簡練的要求，但能不能執(zhí)行呢？細究該項判決的執(zhí)行要求，該判決的執(zhí)行是需要買賣雙方共同向房屋登記管理局提出申請，即涉及到房屋登記管理部門的行政審批行為。判決中原本限定一個期限是為了督促被告及時履行產(chǎn)權(quán)變更，卻忽略了行政管理部門相關(guān)的行政職權(quán)的處理時限和處理流程問題，如本案中判定被告在三天之內(nèi)將產(chǎn)權(quán)變更，而根據(jù)行政審批的辦理過程，可能對于相關(guān)的材料、稅務(wù)、產(chǎn)權(quán)證書的制作頒發(fā)，都有自身的時間表，這時兩個時間不一致或發(fā)生沖突，怎么辦？所以，法院對判決主文的擬定本身也要做進一步的斟酌。

該案中可能還存在審理方式方法及審理要件是否齊全的問題，這是個根本性問題。我們認(rèn)為，這個案件憑現(xiàn)有的證據(jù)直接判決繼續(xù)履行是不成立的。因為它缺乏“判決繼續(xù)履行”的要件事實的必要環(huán)節(jié)的法律審查，即合同繼續(xù)履行的可能性！判決繼續(xù)履行看似簡單，其實很復(fù)雜，因為需要將原本是雙方當(dāng)事人非常自愿的進行的一種民事交易行為通過判決來繼續(xù)履行，必須關(guān)照到合同約定的方方面面，從而確保即使出現(xiàn)一方當(dāng)事人不予配合，該合同亦能非常順利地履行到位。

在不動產(chǎn)交易過程中，首先，需要審查出賣人是否還繼續(xù)享有所涉房屋的所有權(quán)。如果在訴訟過程中或者在訴訟之前，出賣人已經(jīng)一房二賣，把房屋高價出售給第三人，或者有些當(dāng)事人甚至惡意以低價出售給第三人，在這種情況下，如果法院判決繼續(xù)履行，執(zhí)行會遇到很多障礙。如果出賣人低價出售給第三人，買方可能會依據(jù)合同法第七十四條的規(guī)定來提起撤銷權(quán)訴訟，但如果出賣人是按照市場價格出賣給善意第三人，第三人已經(jīng)全額付款，甚至相關(guān)的產(chǎn)權(quán)已辦理到自己名下，或者善意第三人已經(jīng)開始裝修或拎包入住了。這些情況下，“繼續(xù)履行”這一訴訟請求就很難實現(xiàn)，因為已經(jīng)涉及到第三人的利益。

基于以上情況，我們認(rèn)為，法院要判令繼續(xù)履行合同，不僅要審查守約、違約的問題，還要審查合同所涉標(biāo)的目前的狀態(tài)，即可履行性的問題。如果經(jīng)過審查所涉房屋已經(jīng)被善意第三人合法占有或合法享有所有權(quán)，法官需要向原告釋明，詢問其是否要求變更訴訟請求，如果原告堅決不變更訴訟請求，可能法院要換一種審理方式，比如追加相關(guān)的房屋買受人為第三人參加到訴訟過程中，如果再經(jīng)過進一步查明，房屋的第二個買受人是善意取得，原告仍不變更訴訟請求，法院只能駁回繼續(xù)履行的訴訟請求。所以，該等審理要件事實的查明是關(guān)乎原告訴訟請求能否得到支持的關(guān)鍵所在。

其次，判決繼續(xù)履行的案件中，還要審查買受人的履行能力。以房屋買賣合同為例，買方有沒有能力繼續(xù)履行支付首付款或尾款的義務(wù)。在矛盾發(fā)生之初，其有履行能力并不代表訴訟之時還繼續(xù)有履行能力，法院可以要求原告證明自己有按約按期支付相應(yīng)房屋款項的能力。尤其是在該不動產(chǎn)交易中買方需要通過按揭貸款支付尾款的情況，因為一旦涉及訴訟，很多銀行可能不愿意同意買方的按揭申請，這時買方就需一次性付清房款。同時，如果出賣人是以按揭付款形式對該房屋享有所有權(quán)，即該房屋存在抵押，假設(shè)房屋貸款政策發(fā)生變化，很有可能意味著買受人也需要一次性付清全部房款。

如果合同履行條件沒有發(fā)生變化，買受人需證明其有按約繼續(xù)支付購房款的能力；如果履行條件發(fā)生重大變化，買方可能還得進一步證明其具有一次性付清所有房款的能力！如果買方不能證明自己具有足夠的付款能力，法官還可以判決繼續(xù)履行嗎？如果判決繼續(xù)履行，賣方協(xié)助買方辦理過戶后，發(fā)現(xiàn)買方又無法支付全部房款，反過來賣方就該房款還需向人民法院申請強制執(zhí)行，最后可能還得把這套房子拍賣。這就變成一個特別可笑的事情。

因此，在判決繼續(xù)履行的案件中，需要審查合同的履行條件在訴訟前后有無發(fā)生變化。訴訟有時是一個漫長的過程，在此期間合同的履行條件可能會發(fā)生變化，特別是涉及到不動產(chǎn)等國家隨時會基于市場變化進行出臺調(diào)控政策的行業(yè)，如貸款條件、買售條件，等等，這些政策變化均可能造成行政審批變化、交易條件變化和市場環(huán)境變化，而最終成為影響合同繼續(xù)履行的一個相關(guān)條件。

綜上，我們認(rèn)為，考查合同的可履行性時，既需要調(diào)查合同所涉的標(biāo)的是否還在違約方名下，存在的狀態(tài)以及是否有新的權(quán)利人出現(xiàn)。同時，作為合同守約方也需進一步證明在訴訟過程中其亦有能力繼續(xù)履行該合同、支付相應(yīng)對價。只有這些條件全部具備，法院判決繼續(xù)履行可能才有妥當(dāng)性，才能為日后的強制執(zhí)行鋪平道路。

法院審理不能遷就執(zhí)行，但是審理要考慮到判決主文的可執(zhí)行性。如果法院的判決沒有可執(zhí)行性，尤其是給付性質(zhì)的判決，沒有可執(zhí)行性，判決就是一紙空文，所以審理一定要兼顧到執(zhí)行，否則原告的權(quán)利得不到保障、也無法受到救濟。另外，從法院工作的整體性出發(fā)，也需考慮到執(zhí)行問題，法院的工作立、審、執(zhí)是一個完整性的工作，不能顧頭不顧尾。立審執(zhí)三位一體形成合力，才是真正能夠化解矛盾、解決糾紛的工作思路。

再次，我要講的是一些臨時救濟措施在繼續(xù)履行的判決或?qū)徖淼闹笇?dǎo)思想過程中的作用。以房屋買賣合同為例，如果法官認(rèn)為要根據(jù)當(dāng)事人的請求判決繼續(xù)履行的，第一個想法是需要把所涉房屋進行保全，不允許房子再產(chǎn)生任何的干擾繼續(xù)履行的權(quán)利人出現(xiàn)，排除一切可能對繼續(xù)履行發(fā)生困擾的干擾，避免在該房屋上出現(xiàn)其他買受人、房屋抵押人、房屋承租人等等。如果案情確有必要，甚至可以進行查封或者對義務(wù)人進行行為保全。從而通過這些輔助救助措施可以避免案情發(fā)生不可控的情形出現(xiàn)，有利于糾紛的順利解決。

這類案件中的權(quán)利人或其代理人在提出訴訟請求的過程中，也要善于利用法律，利用相關(guān)實定法和程序法，全面保護當(dāng)事人的合法權(quán)利，及時提起行為或者財產(chǎn)保全，積極幫助法官修正完善該類案件及訴訟請求得到滿足的法律要件事實。作為被告，也應(yīng)當(dāng)恪守訴訟誠信，不能在訴訟過程中惡意轉(zhuǎn)讓相關(guān)財產(chǎn)、惡意讓其他權(quán)利人出現(xiàn)，人為的為審理制造阻礙?；谶@種情況，人民法院也可以根據(jù)相應(yīng)的情節(jié)對惡意阻卻案件審理的當(dāng)事人進行嚴(yán)厲處罰，維持訴訟正常秩序。

（本期編輯：張完連律師）