隱瞞拆遷事實(shí)房主應(yīng)賠償問：房東隱瞞拆遷事實(shí)，將即將拆遷的房屋租給我，我因搬家、裝修等花費(fèi)了諸多時(shí)間及金錢，我能要求房東賠償嗎？ 律師解答：根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋租賃合同本身是無效合同，雙方各自承擔(dān)責(zé)任；但因房東惡意隱瞞即將拆遷的事實(shí)，您有權(quán)要求房東賠償。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，三被告故意隱瞞該房即將被拆除的事實(shí)、惡意串通損害原告利益，有明顯的欺詐行為，原、被告三方簽訂應(yīng)為無效合同，導(dǎo)致原告受到嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。三被告因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返，賠償原告因此所受到的經(jīng)濟(jì)損失。 被拆遷房屋在拆遷前已實(shí)際發(fā)生變更，如何辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記？ 被拆遷房屋權(quán)屬來源清楚，拆遷前因業(yè)主死亡而發(fā)生繼承或買賣、贈(zèng)送、析產(chǎn)等并經(jīng)公證或法院裁決，但未及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，其拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書仍按原業(yè)主名字簽訂的，若涉及買賣、贈(zèng)送，按被拆遷房屋的價(jià)值補(bǔ)交契稅，給予辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記；若涉及繼承、析產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生行為辦理安置房產(chǎn)權(quán)登記。 原房主隱瞞房屋拆遷的事實(shí)的轉(zhuǎn)讓給我的行為是否有效？ 根據(jù)〈合同法〉第54條規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消?！笨梢韵蛉嗣穹ㄔ夯蛘咧俨脵C(jī)構(gòu)要求撤消該轉(zhuǎn)讓行為。合同無效或者被撤消后，因該合同取得的財(cái)物，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所遭受的損失，雙方各有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！弊⒁庵档米⒁獾氖?，具有撤消權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤消事由的一年內(nèi)不行使撤消權(quán)的，撤消權(quán)歸于消滅。 在簽訂合同當(dāng)時(shí)，兩方均沒有向我方告知該地段系拆遷范圍、同時(shí)也是政府已經(jīng)賠付補(bǔ)償過的房屋。訴訟請(qǐng)求為：甲方（轉(zhuǎn)讓方）知道或應(yīng)當(dāng)知道拆遷一事，存在欺詐。判合同無效。返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 房屋剛租兩個(gè)月就拆遷，租戶可以要求賠償轉(zhuǎn)讓費(fèi)嗎？如果房東明知該房近期拆遷還與你簽合同，屬詐騙，還應(yīng)賠償你的一切損失。 冷小明訴通城縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司房屋買賣糾紛因無處分權(quán)和房屋屬規(guī)劃拆遷房案原、被告雙方爭(zhēng)議的標(biāo)的物，為位于通城縣雋水鎮(zhèn)民主路170號(hào)的面積為39.8平方米的住房。該房屋產(chǎn)權(quán)屬通城縣國(guó)有資產(chǎn)管理局所有，原由縣城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)保局的下屬單位房地產(chǎn)管理所管理。后通城縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司(即本案被告，下稱房產(chǎn)總公司)成立，該房于1993年2月轉(zhuǎn)交房產(chǎn)總公司管理。該房長(zhǎng)期由李德林租住，并每年辦理一次租賃手續(xù)，1993年的房屋租金120元，李德林一次性交給了房管所。房產(chǎn)總公司為了便于房屋的管理和收集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，于1993年4月1日決定拍賣由本公司管理包括民主路170號(hào)在內(nèi)的20處房屋。后縣政府明確通知房產(chǎn)總公司，按縣政府雋政發(fā)(1992)3號(hào)關(guān)于《雋水城區(qū)部分道路規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋不能拍賣》的規(guī)定，包括民主路170號(hào)在內(nèi)的房屋屬城建規(guī)劃內(nèi)要拆遷的房屋，不能出賣。房產(chǎn)總公司在4月7日拍賣房屋時(shí)對(duì)民主路170號(hào)房屋沒有予以拍賣。4月8日，原、被告明知民主路170號(hào)房是規(guī)劃內(nèi)要拆遷房屋，但各自為了自己的利益，不顧城建規(guī)劃的需要，私下達(dá)成了買賣民主路170號(hào)房屋協(xié)議。協(xié)議上未寫明該房屋的面積、結(jié)構(gòu)、交付房產(chǎn)期限，房屋產(chǎn)權(quán)人國(guó)有資產(chǎn)管理局沒有蓋章。同時(shí)，房產(chǎn)總公司為了在房屋拆遷時(shí)不負(fù)責(zé)任，要原告寫出“今后拆遷房屋不與城建、土管、國(guó)有資產(chǎn)管理局和房產(chǎn)總公司扯皮”的保證書。原告當(dāng)即向被告交付購(gòu)房款3800元，并于當(dāng)月24日在縣房地產(chǎn)交易所辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證。當(dāng)原告準(zhǔn)備搬遷時(shí)，從70年代起就租住此房的李德林向被告申請(qǐng)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，并向被告交付了現(xiàn)金。但因原告不愿將有關(guān)買房手續(xù)退回被告，引起糾紛。7月7日，屬于城建規(guī)劃內(nèi)的170號(hào)房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，該房已成危房。李德林不得不被迫中止租賃而遷出該房。10月25日，原告訴至通城縣人民法院，要求判令房屋買賣關(guān)系有效，并要求被告賠償因未交房而造成的全部經(jīng)濟(jì)損失。 審判 通城縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為： 原、被告訟爭(zhēng)的民主路170號(hào)房屋屬于縣國(guó)有資產(chǎn)管理局所有，房產(chǎn)總公司系該房屋的管理者，而不是房屋的所有權(quán)人，因而房產(chǎn)總公司沒有處分權(quán)。房產(chǎn)總公司擅自處分170號(hào)房屋，屬非所有權(quán)人處分所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)，屬于侵權(quán)行為。且原、被告所訂立的房屋買賣合同既未注明買賣房屋的面積、結(jié)構(gòu)、交付房屋期限，又未經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)人驗(yàn)證蓋章，其房屋買賣關(guān)系無效。同時(shí)，原、被告明知按通城縣政府有關(guān)文件規(guī)定，170號(hào)房屋屬于拆遷房屋，但出于各自的利益，惡意串通，以買賣房屋的合法手續(xù)掩蓋非法目的，將列入城建規(guī)劃內(nèi)即將拆除的房屋進(jìn)行買賣。為逃避責(zé)任，被告要求原告按自己的意愿出具保證書。這種置國(guó)家利益于不顧，惡意串通的行為，不受法律保護(hù)，其房屋買賣關(guān)系無效。通城縣人民法院依照《中華人民共和國(guó)民法通則》 第五十八條第一款第(四)、(五)項(xiàng)，第二款， 第六十一條、 第七十二條、 第七十三條、 第一百零六條第二款、 第一百三十四條第一款第(四)項(xiàng)、第(七)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 一、原告冷小明與被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司1993年4月8日關(guān)于民主路170號(hào)房屋的買賣關(guān)系無效。 二、被告房地產(chǎn)開發(fā)總公司返還原告冷小明購(gòu)房款3400元。 宣判后，冷小明不服，以一審判決認(rèn)定事實(shí)有出入，適用法律不當(dāng)為理由，向咸寧地區(qū)中級(jí)人民法院提出上訴。被上訴人(原審被告)以原理由進(jìn)行答辯： 本公司承認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效，本公司未違約，原告無理上訴，請(qǐng)求法院依法予以駁回。 咸寧地區(qū)中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為： 原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理得當(dāng)，于1994年4月5日判決： 駁回上訴，維持原判。 評(píng)析 一、二審人民法院對(duì)這起房屋買賣糾紛案的判決是正確的。首先，本案中的被告對(duì)雋水鎮(zhèn)民主路170號(hào)房屋只有管理權(quán)沒有處分權(quán)，其出賣該房屋時(shí)也未得到房屋所有權(quán)人的授權(quán)，事后也未得到房屋所有權(quán)人的追認(rèn)，其處分房屋的行為當(dāng)然無效。其次，在房屋買賣過程中，原、被告明知該房屋是屬于城建規(guī)劃內(nèi)要拆除的房屋，但各自為了自己的利益(對(duì)于原告而言，取得拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，目的是為了在拆遷時(shí)向國(guó)家提出過高的要求，其損害國(guó)家利益的目的是顯而易見的。對(duì)于被告而言，趁拆遷之機(jī)將房屋賣出，以非產(chǎn)權(quán)所有人的名義非法獲利，從而損害產(chǎn)權(quán)人的利益的目的也是顯而易見的)，仍進(jìn)行買賣，此種行為屬于《民法通則》 第五十八條規(guī)定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的”無效的民事行為，法律不予保護(hù)。再次，即使是該房屋可以出賣，因該房已存在有租賃關(guān)系，并仍在租賃期限內(nèi)，作為該房的租賃人李德林在同等條件下對(duì)該房享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告出賣房屋應(yīng)先通知李德林，而不能背著租賃人另行買賣。即使買賣關(guān)系已成立，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人依法主張權(quán)利的，也應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效，保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，本案房屋買賣雖然已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但無論從上述那一點(diǎn)看，其買賣行為都是無效的，該房屋買賣關(guān)系不受法律保護(hù)。 訂立合同時(shí)出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)的可以要求雙倍賠償 根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條、第9條的規(guī)定，以下五種情況可以適用雙倍賠償。 （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； （三）訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （四）訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （五）訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 另外，該《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條還規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積小于合同約定面積，若誤差比超過3％，買受人同意繼續(xù)履行合同的，超過3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還給買受人。 我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！焙贤ǖ?13條第二款也規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！?/div> 《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以合同法第113條和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第49條的直接適用。其適用條件和結(jié)果上都與消法第49條的規(guī)定有所不同。 二手房買賣合同怎樣才能請(qǐng)求雙倍賠償目前還沒有專門針對(duì)二手房買賣的相關(guān)法律法規(guī)或者司法解釋，而關(guān)于一手房最高院的司法解釋有雙倍賠償?shù)囊?guī)定。雖然此解釋不能適用于二手房，但是雙方在簽訂買賣合同的時(shí)候，可以適當(dāng)參照該司法解釋，進(jìn)行相應(yīng)條款的約定。 按照2003年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，第八條：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 所以總結(jié)出六種情況買受人可獲雙倍賠償。 1 、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； 2 、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人； 3 、拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的； 4 、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； 5 、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 6 、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 所以雙方可以在合同中約定雙倍賠償定的內(nèi)容，只要是雙方都是真實(shí)的意思表示，那么該約定就是有效的。例如，雙方可以在合同中約定，如果售房人一房?jī)墒邸⒚髦荒芙獬盅喝猿鍪?、明知被法院查封仍出售，?duì)購(gòu)房人利益造成損失的，都可以約定進(jìn)行雙倍賠償。 購(gòu)房人可以要求雙倍賠償?shù)陌咐治?/h2>導(dǎo)讀：2003年4月，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，該《解釋》對(duì)出賣人的惡意違約和欺詐行為，規(guī)定了可以適用懲罰性賠償原則(即通常說的“雙倍賠償”)，引起了廣泛的關(guān)注。但是有些遭遇購(gòu)房糾紛的買受人，未對(duì)《解釋》相關(guān)條文仔細(xì)研讀，就在退房訴訟中提出了“雙倍賠償”的請(qǐng)求，結(jié)果不僅沒有得到法律支持，而且因索賠數(shù)額過大付出了高昂的訴訟費(fèi)用。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以個(gè)條件。
第一，所購(gòu)房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房。 《解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”根據(jù)這一規(guī)定，并不是所有的房產(chǎn)糾紛都受該《解釋》調(diào)整，該《解釋》調(diào)整的僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房買賣合同糾紛。其他如政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房、再次出售的二手房等發(fā)生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調(diào)整范圍，如果購(gòu)房人購(gòu)買的不是商品房，依據(jù)該《解釋》的規(guī)定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購(gòu)房者在提出訴訟請(qǐng)求前首先要弄清所購(gòu)房產(chǎn)的性質(zhì)，根據(jù)不同房產(chǎn)的性質(zhì)來確定索賠依據(jù)和索賠數(shù)額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。 第二，出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。 《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;四是在訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);五是訂立合同時(shí)，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。這就是說，只有出現(xiàn)上述五種情形，購(gòu)房人才可以依據(jù)《解釋》提出“雙倍賠償”的請(qǐng)求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假?gòu)V告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實(shí)，但不能適用懲罰性賠償責(zé)任，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 知識(shí)延伸：雙倍賠償 按原購(gòu)買價(jià)的兩倍進(jìn)行賠付。一般是雙倍現(xiàn)金支付，也有的是用兩個(gè)原購(gòu)買物對(duì)消費(fèi)者所購(gòu)買的物品進(jìn)行調(diào)換。雙倍賠償一般是在購(gòu)買物有問題(壞，破，與宣傳不符)時(shí)才會(huì)發(fā)生，且一般需要有商家事先的承諾或者是消費(fèi)者協(xié)會(huì)的協(xié)調(diào)甚至法律的干預(yù)。 我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！?/strong>該條規(guī)定在我國(guó)消費(fèi)領(lǐng)域中確立了懲罰性賠償金制度，這對(duì)于打擊假冒偽劣產(chǎn)品及欺詐性服務(wù)，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益具有積極的作用。但在司法實(shí)踐中，對(duì)這種“1+1”的懲罰性賠償規(guī)定的理解與適用卻存在種種爭(zhēng)議(如在知假買假，商品房買賣糾紛、醫(yī)患糾紛、私車消費(fèi)等案件中，法院是否可支持消費(fèi)者援引該條索賠損失，不同的法官有不同的看法)。本文擬從以下三個(gè)方面談?wù)剬?duì)該條的理解與適用。
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