最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解和適用》中對(duì)該條的相關(guān)見(jiàn)解如下：“本條是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分的規(guī)定?！渌詡鶛?quán)關(guān)系變動(dòng)作為原因的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯右泊嬖谠蚺c結(jié)果之間的區(qū)分?！摚ㄍ恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┖贤丛蛐袨槭欠裆В蝗Q于土地使用權(quán)是否登記過(guò)戶(hù)到受讓方名下這一結(jié)果，也不取決于準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地是否達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，而取決于雙方當(dāng)事人簽訂的合同這一原因行為本身是否有效。因此，如果沒(méi)有辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記，或者準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地沒(méi)有達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，并不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同這一原因行為本身的效力?！覈?guó)現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義模式所謂債權(quán)形式主義，又稱(chēng)意思主義與登記或交付之結(jié)合，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或者交付的法定形式?！瓊鶛?quán)合同的效力是獨(dú)立存在的，只要符合民法通則第五十五條規(guī)定的條件，債權(quán)合同就生效?！ㄖ?jìng)鶛?quán)合同）不受物權(quán)能否變動(dòng)，物權(quán)是否變動(dòng)的影響。即使物權(quán)不能變動(dòng)，債權(quán)合同依然有效?！猿鲎屚恋氐霓D(zhuǎn)讓為例，依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同的約定，轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)就是將出讓土地變更登記到受讓方名下，受讓方的主要義務(wù)就是支付價(jià)款依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在受讓方按照合同約定履行支付價(jià)款的義務(wù)的前提下，轉(zhuǎn)讓方就負(fù)有將出讓土地登記到受讓方名下的義務(wù)，包括使轉(zhuǎn)讓的出讓土地達(dá)到《市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三＋八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，應(yīng)當(dāng)理解為房地產(chǎn)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件。不符合該條件的，房地產(chǎn)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記，但轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，轉(zhuǎn)讓合同依然有效。

    （四）《合同法解釋二》第14條起草者的意見(jiàn)

    《合同法解釋二》于2009年4月24日公布，自2009年5月13日起施行。該解釋的第14條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的'強(qiáng)制性規(guī)定’是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！痹摋l規(guī)定與本文所討論的問(wèn)題密切相關(guān)。

    按照《合同法解釋二》起草者的意見(jiàn)，判定一條強(qiáng)制性規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，需滿(mǎn)足如下標(biāo)準(zhǔn)之一：該強(qiáng)制性規(guī)定明確了違反則無(wú)效；或認(rèn)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定的合同有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。該條規(guī)定與前述超凡公司案與花園公司案中的裁判思路一致，即將《合同法》第52條中的強(qiáng)制性規(guī)定作限縮解釋。

    （五）司法實(shí)踐對(duì)《房地產(chǎn)法》第39條第１款第2項(xiàng)新的主流見(jiàn)解之綜合

    綜合上述材料，可以看出司法實(shí)踐自2004年超凡公司案以來(lái)關(guān)于《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)的新的主流見(jiàn)解，即認(rèn)為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不因違反《房地產(chǎn)法》第39條第1款第２項(xiàng)而無(wú)效。

    為達(dá)到上述這一結(jié)論，必須避免《合同法》第52條第5項(xiàng)的適用。為避免該條文的適用，上述判決與論述從兩方面著手：

    1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為債權(quán)合同與土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)登記分離開(kāi)來(lái)，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，過(guò)戶(hù)登記是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果；且認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)范的對(duì)象是過(guò)戶(hù)登記，而非土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，因此轉(zhuǎn)讓合同不因簽訂時(shí)未滿(mǎn)足《房地產(chǎn)法》第39條第1款第２項(xiàng)的要求而導(dǎo)致無(wú)效。

    2.將《合同法》第52條第5項(xiàng)中的“強(qiáng)制性規(guī)定”限縮解釋為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，而《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而是管理性強(qiáng)制性規(guī)定，因此土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不因違反該項(xiàng)規(guī)定而無(wú)效，此種見(jiàn)解也與嗣后出臺(tái)的《合同法解釋二》不謀而合。

    除了以上兩點(diǎn)之外，相關(guān)判決也從誠(chéng)實(shí)信用的角度來(lái)論證這個(gè)問(wèn)題，即不能讓違約方獲益，也不能讓負(fù)有履行合同義務(wù)的人掌握合同是否有效的決定權(quán)，因?yàn)榈睫k理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)是否能滿(mǎn)足《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)是由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定的。但此點(diǎn)論證的前提必須建立在轉(zhuǎn)讓合同有效的基礎(chǔ)上，因?yàn)榫蜔o(wú)效合同的履行談?wù)\實(shí)守信意義不大。

    （六）上述主流見(jiàn)解的邏輯與法理的再探討

    從2004年以來(lái)，通過(guò)一系列判決，司法實(shí)踐就土地轉(zhuǎn)讓合同不因違反《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)而無(wú)效確立了一整套觀點(diǎn)，但此套觀點(diǎn)在邏輯和法理上存有再探討的余地。具體如下：

    1.為避免《合同法》第52條第5項(xiàng)適用的兩種思路存在內(nèi)在沖突。

    主流見(jiàn)解的第一種思路是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為債權(quán)合同與土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)登記分離開(kāi)來(lái)，認(rèn)為《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)規(guī)范的對(duì)象是過(guò)戶(hù)登記，而非土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；第二種思路則將《合同法》第52條第5項(xiàng)中的“強(qiáng)制性規(guī)定”限縮解釋為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，同時(shí)認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

    上述兩種裁判思路嚴(yán)格來(lái)講是不能并存的。因?yàn)榧热粚⑦^(guò)戶(hù)登記與轉(zhuǎn)讓合同區(qū)分開(kāi)來(lái)，那么就是過(guò)戶(hù)登記而非轉(zhuǎn)讓合同可能違反《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)的強(qiáng)制性規(guī)定，這種情況下再討論《房地產(chǎn)法》第39條第1款第２項(xiàng)就對(duì)轉(zhuǎn)讓合同效力的影響而言屬于效力性還是管理性的強(qiáng)制性規(guī)定已無(wú)必要。

    2.《房地產(chǎn)法》第38, 39條并非只規(guī)范過(guò)戶(hù)登記而不規(guī)范轉(zhuǎn)讓合同。

    《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！痹摋l規(guī)定的本意只是在談物權(quán)登記是否影響轉(zhuǎn)讓合同的債權(quán)效力，即商品房買(mǎi)賣(mài)或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等物權(quán)變動(dòng)的合同，合同自成立時(shí)即生效，而不是辦理物權(quán)登記時(shí)生效，一方不辦理登記，另一方可依據(jù)生效合同要求強(qiáng)制履行，此條的規(guī)定并未涉及轉(zhuǎn)讓合同違反其他法律規(guī)定是否有效的問(wèn)題。從物權(quán)法的該條規(guī)定推導(dǎo)不出土地轉(zhuǎn)讓合同簽訂時(shí)違反《房地產(chǎn)法》第38, 39條的規(guī)定，該合同依然有效。最高人民法院物權(quán)法研究小組編著的《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解和適用》對(duì)第15條的見(jiàn)解或有擴(kuò)大解釋之嫌。

    《房地產(chǎn)法》第四章“房地產(chǎn)交易”第二節(jié)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的首條為該法第37條，該條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵阜康禺a(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！苯酉聛?lái)的第38條規(guī)定了房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形，第39條規(guī)定了出讓土地轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合的條件。從法條行文上來(lái)看，此處分明是對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為（包括轉(zhuǎn)讓合同、過(guò)戶(hù)登記等）整體的規(guī)范，難以認(rèn)定立法者存有只規(guī)范登記不規(guī)范合同的意思。

    3.認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定的理論基礎(chǔ)之探討。

    按照《合同法解釋二》第14條的規(guī)定，并非違反所有的強(qiáng)制性規(guī)定都導(dǎo)致合同無(wú)效，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定才導(dǎo)致合同無(wú)效。那么，就需要判斷《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)的規(guī)定是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定但該項(xiàng)規(guī)定，確實(shí)難以從字面判斷系管理性或效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

    按照《合同法解釋二》起草者的意見(jiàn)，判定一條強(qiáng)制性規(guī)定系效力性強(qiáng)制性規(guī)定，需滿(mǎn)足如下標(biāo)準(zhǔn)之一：該強(qiáng)制性規(guī)定明確了違反則無(wú)效；或認(rèn)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定的合同有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。

    按我國(guó)立法慣例，極少在設(shè)置強(qiáng)制性規(guī)定的同時(shí)規(guī)定違反該規(guī)定則合同無(wú)效此種慣例基于多種原因：(1)多數(shù)強(qiáng)制性規(guī)定散見(jiàn)于民法以外的其他法律部門(mén)的立法中，在這些立法中不宜涉及民事合同是否無(wú)效的問(wèn)題；(2）即便立法者的意思是違反則無(wú)效，但若需要逐一在立法中注明的話(huà)，也顯得條文冗余。而且，既然某份合同違反此種明確了違反則合同無(wú)效的規(guī)定，那么就可以根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的法律原則，直接適用該規(guī)定判定合同無(wú)效，無(wú)須再引用《合同法》及其司法解釋二。

    而另一認(rèn)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是“違反該強(qiáng)制性規(guī)定的合同有效將損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益氣按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定效力性強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)而宣告合同無(wú)效與《合同法》第52條第4項(xiàng)規(guī)定有重復(fù)之嫌。因?yàn)椤逗贤ā返?2條第4項(xiàng)己經(jīng)規(guī)定了，損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。

    綜上可見(jiàn)，《合同法解釋二》第14條弱化了《合同法》第52條第5項(xiàng)在司法實(shí)踐中的應(yīng)用。由此，關(guān)于《房地產(chǎn)法）第39條第1款第2項(xiàng)是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定的討論就轉(zhuǎn)化為若認(rèn)定違反該規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同有效是否會(huì)損害國(guó)家與社會(huì)的公共利益的問(wèn)題的討論。

    （七）結(jié)論

    如前所述，由于《合同法解釋二》第14條的施行，對(duì)《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)究屬管理性或效力性強(qiáng)制性規(guī)定的定性判斷，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為判斷若認(rèn)定違反該項(xiàng)規(guī)定的合同為有效是否會(huì)損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益。此種判斷從本質(zhì)上而言，已經(jīng)不屬于法律規(guī)則邏輯推演的范疇，而是司法政策的選擇與價(jià)值判斷的考量。

    前述最高人民法院二審的華夏公司案，核心爭(zhēng)議即是違反第39條第１款第2項(xiàng)規(guī)定（房屋建設(shè)工程未完成投資總額25%）的轉(zhuǎn)讓合同是否有效。最高人民法院二審以第39條第1款第2項(xiàng)屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定為主要理由而判定違反第39條第1款第2項(xiàng)的轉(zhuǎn)讓合同仍屬有效。由此并綜合相關(guān)系列判決，可以基本判斷出，目前司法實(shí)踐的主流意見(jiàn)是：《房地產(chǎn)法》第39條第1款第2項(xiàng)屬管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同效力，即房屋建設(shè)工程未完成開(kāi)發(fā)投資總額25％的，不影響房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。

    二、以出讓方式取得土地使用權(quán)但尚未取得土地使用權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第39條第1款第1項(xiàng)規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。由此可以認(rèn)定，違反《房地產(chǎn)法》第39條第1款第1項(xiàng)規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力待定。

    三、被查封房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。

   《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)所涉的司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不是普通的房地產(chǎn)管理行為，而是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)明令不得轉(zhuǎn)讓的行為，如將該項(xiàng)規(guī)定作為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，認(rèn)定當(dāng)事人違反該規(guī)定轉(zhuǎn)讓已查封的房地產(chǎn)的合同為有效，則會(huì)使司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的查封等行為形同虛設(shè)，嚴(yán)重?fù)p害法律的權(quán)威。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)規(guī)定屬效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該項(xiàng)將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

    但也有部分法院認(rèn)為，第38條第2項(xiàng)規(guī)定的合同屬效力待定的合同，其是否有效取決于起訴前是否已經(jīng)解除查封或其他限制房地產(chǎn)權(quán)利的措施。（①例如，廣州中院(2009)穗中法民五終字第3735號(hào)孟慶紅與廣州南江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案中認(rèn)為違反房地產(chǎn)法第38條第2項(xiàng)的轉(zhuǎn)讓合同系效力持定而非無(wú)效，利詞如下：“孟慶紅與南江公司在2005年6月13日簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售契約》之時(shí)，案涉房屋尚處于由于南江公司與案外人的糾紛被司法查封狀態(tài)，依照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（二）項(xiàng)之司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，南江公司在簽訂合同之時(shí)對(duì)于案涉房屋的處分權(quán)利處于受限制的狀態(tài)由于房及的抵鉀、查封均屬于動(dòng)態(tài)存在的狀態(tài)，故該《房地產(chǎn)預(yù)售契約》屬于效力待定的合同。經(jīng)廣州市房地產(chǎn)交易登記中心2009年6月17日出具的《依申諸公開(kāi)信息復(fù)函》，案涉房及沒(méi)有抵鉀、查封。……故，案涉房屋上存在案外人司法查封的法律沖礙已經(jīng)消除，南江公司對(duì)案沙房是的處分權(quán)的限制狀態(tài)亦消除。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條之規(guī)定，孟慶紅與南江公司的《房地產(chǎn)預(yù)售契約》合法有效。原審法院僅依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一故第（二）項(xiàng)之規(guī)定，認(rèn)定案步《房地產(chǎn)預(yù)售契約》無(wú)效。屬適用法律錯(cuò)誤，本院予以以糾正?！保┘僭O(shè)合同雙方均沒(méi)有在查封狀態(tài)下強(qiáng)行過(guò)戶(hù)的意思并就解封后過(guò)戶(hù)達(dá)成合意的話(huà)，此種認(rèn)識(shí)確實(shí)具有一定合理性。此種情況下，轉(zhuǎn)讓方獲得受讓方支付的款項(xiàng)，有助于其清償導(dǎo)致查封的其他債務(wù)，并無(wú)損于公共利益。（ ②有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)法在此處規(guī)定了“不得”，但這種'不得”主要是從管理角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的要求，主要是考慮到在規(guī)定的各種情形中，從管理角度允許轉(zhuǎn)讓對(duì)于進(jìn)一步的權(quán)屬變更登記會(huì)帶來(lái)不便。從目的角度去分析可以看出，這些情形的“不得”中，直接影響的并不是轉(zhuǎn)讓行為本身，而主要涉及轉(zhuǎn)讓合間的履行。從這一點(diǎn)上看，原則上這里的“不得”也不能理解為對(duì)轉(zhuǎn)讓行為的私法上的絕對(duì)禁止。）

    四、土地使用權(quán)已被依法收回的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第38條第3項(xiàng)規(guī)定，依法收回土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。在土地使用權(quán)被依法收回的情形下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的自始不存在，該類(lèi)合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為此時(shí)應(yīng)適用《合同法》中關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，即該類(lèi)合同效力待定。

    五、末經(jīng)其他共有人書(shū)面同憊的共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第38條第4項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，違反《房地產(chǎn)法》該項(xiàng)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同效力取決于房地產(chǎn)的共有狀況。（從對(duì)該項(xiàng)規(guī)定定性的分析可見(jiàn)，僅將強(qiáng)制性規(guī)定區(qū)分為違反則合同無(wú)效的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”與違反不影響合同效力的“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”失之于簡(jiǎn)單。違反房地產(chǎn)法第38條第4項(xiàng)并不會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效但會(huì)形響合同效力，因此無(wú)法將該條歸入效力性或是管理性規(guī)定，或可將該項(xiàng)規(guī)定視為特珠的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。）

    若是共同共有或轉(zhuǎn)讓人所占份額不足三分之二的按份共有的房地產(chǎn)，則根據(jù)《合同法》第5l條（《合同法》第51條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！保撧D(zhuǎn)讓合同屬于效力待定的合同。轉(zhuǎn)讓人之外的共有人拒絕追認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同自始無(wú)效。若是轉(zhuǎn)讓人占三分之二以上份額的按份共有的房地產(chǎn)且共有人之間就該房地產(chǎn)的處分無(wú)特別約定，則根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定（《物權(quán)法》第97條：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外?！保?，該轉(zhuǎn)讓合同有效[此處涉及《物權(quán)法》第97條、《合同法》第51條、《房地產(chǎn)法》第38條之間司法適用上優(yōu)先順序的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)新法優(yōu)于舊法的原到，優(yōu)先適用物權(quán)法。參見(jiàn)廣東省深劍市中級(jí)人民法院(2010)深中法民五終字第450號(hào)民事判決的利詞：“本院認(rèn)為。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被上訴人（指王某甲）未經(jīng)案外人王某乙的同意向上訴人出售涉案房產(chǎn)的行為是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。我國(guó)物權(quán)法第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意。但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)上述法律規(guī)定，本案中被上訴人作為涉案房產(chǎn)99％份傾的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)須經(jīng)過(guò)1％份額的產(chǎn)權(quán)人王某乙的同意即可對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，故被上訴人未經(jīng)王某乙的同意出售涉案房產(chǎn)的行為并不構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。由于我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)對(duì)占三分之二以上份順的按份共有人可以對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的問(wèn)題作出了明確、具體的規(guī)定，原審判決認(rèn)定被上訴人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分并以步案合同違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為由認(rèn)定其無(wú)效，適用法律欠妥，本院對(duì)此予以糾正?！睆V東高院就該問(wèn)題持有不同意見(jiàn)，《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于2009年度廣東省法院民事市判工作若干具體問(wèn)題分析的報(bào)告》（載《民事審9148導(dǎo)與參考》總第41集）中稱(chēng)：“至于未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓共有房地產(chǎn)的，屬于無(wú)權(quán)處分行為，根據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，只有經(jīng)其他共有人事后追認(rèn)或轉(zhuǎn)讓人事后取得共有房地產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)的。轉(zhuǎn)讓合同才能認(rèn)定有效，否則應(yīng)認(rèn)定無(wú)效?！盷

    六、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第38條第5項(xiàng)規(guī)定，權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)的規(guī)定指向不明，只能根據(jù)具體情況做不同判斷。權(quán)屬爭(zhēng)議的結(jié)果對(duì)轉(zhuǎn)讓方而言，無(wú)非兩種結(jié)果，有權(quán)或無(wú)權(quán)。若是轉(zhuǎn)讓方有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t合同有效；若轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t適用《合同法》第51條無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。

    但如果發(fā)生爭(zhēng)議的房地產(chǎn)已在轉(zhuǎn)讓人名下且第三人只是單純地對(duì)權(quán)屬提出異議，應(yīng)當(dāng)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力；但第三人若提起訴訟并采取保全措施，則此時(shí)應(yīng)適用《房地產(chǎn)法》第38條第2項(xiàng)的規(guī)定予以處理。

    七、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定

    《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)規(guī)定就通常情況而言系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該條不影響轉(zhuǎn)讓。該項(xiàng)規(guī)定就通常情況而言系管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該條不影響轉(zhuǎn)讓合同效力。

    《房地產(chǎn)法》此處規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓無(wú)權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，是為了避免來(lái)源不清、歸屬不明的房地產(chǎn)進(jìn)人流通領(lǐng)域，若系自始不能辦理權(quán)屬登記的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬無(wú)效，但對(duì)常見(jiàn)的依法可以領(lǐng)取但尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同而言，該項(xiàng)規(guī)定并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定。具體理由與下述廣州中院在（2009)穗中法民五終字第1365號(hào)杜冬梅與鄭鋒等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案中的判決理由相同。

    鄭鋒與開(kāi)發(fā)商簽訂了買(mǎi)賣(mài)涉案商品房的合同，在取得權(quán)屬證明之前，即轉(zhuǎn)手與杜冬梅簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，杜冬梅后起訴主張合同無(wú)效，廣州中院二審認(rèn)為：我國(guó)合同法規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，可以確認(rèn)出自雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，但對(duì)合同內(nèi)容的效力卻有爭(zhēng)議，主張無(wú)效的理?yè)?jù)是未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不能出售的相關(guān)規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的'強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。也就是說(shuō)，導(dǎo)致合同無(wú)效的違法內(nèi)容必須是違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定。上訴人所引用的法律規(guī)定或者規(guī)章（①該案上訴人引用了《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同叫紛案件法律若干問(wèn)題的解釋》第２條作為主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的依據(jù)另，該案被上訴人答拼中就合同有效的主張?zhí)峁┝硕帱c(diǎn)理由如下：“（1）上訴人認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》違反了《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)的規(guī)定，認(rèn)為合同無(wú)效，該理由屬于錯(cuò)用法律。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題我方在一審代理意見(jiàn)中作了重點(diǎn)說(shuō)明。首先，《合同法》52條第５項(xiàng)明確約定只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。其次，《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)只是行政管理規(guī)范，而非效力性規(guī)范，退一步說(shuō)，即使違反該條也不影響到合問(wèn)的效力。合同效力認(rèn)定的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法認(rèn)定。最后，《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定屬于對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移行為的規(guī)定，根本不調(diào)整《房是買(mǎi)賣(mài)合同》效力的問(wèn)題。（2）從1999年頒布的《合同法》已確立鼓勵(lì)交易的原則，盡量確認(rèn)合同的效力。比如說(shuō)在對(duì)待出賣(mài)他人之物時(shí)，《合同法》并沒(méi)有硬性地規(guī)定合同無(wú)效，在對(duì)待違法合間中也明確規(guī)定只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。本案中，雙方簽可的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》是在公平、等價(jià)、有償，不是在欺詐前提下簽仃的根據(jù)司法自治法無(wú)明文禁止原則規(guī)定，合同有效。(3)上訴人引用物權(quán)法規(guī)定認(rèn)為合同無(wú)效，我方認(rèn)為上訴人混淆了物權(quán)和債權(quán)行為。一審已經(jīng)認(rèn)定依法登記權(quán)屬證書(shū)只是物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利要件，而不是買(mǎi)賣(mài)生效要件。雙方簽訂《房層買(mǎi)賣(mài)合同》的行為屬子債權(quán)行為，而不存在處分行為，只要符合合同的成立要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效至于合同中約定的過(guò)戶(hù)登記千物權(quán)行為是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及行的義務(wù)，從合同約定內(nèi)容可知?，F(xiàn)在仍然表到被上訴人泛行過(guò)戶(hù)登記的期限。實(shí)際上我方已經(jīng)完全付清了房款，其對(duì)開(kāi)發(fā)商的法定義務(wù)已全部完成，剩下的只是享受權(quán)利，領(lǐng)取房產(chǎn)證只是時(shí)間問(wèn)題。”在以上多種理由中。廣州中院二審僅采的了管理性強(qiáng)制性規(guī)定的理由來(lái)定案，此種思路與筆者的思路一致。），都不屬于效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定。本案合同約定買(mǎi)賣(mài)的房屋，雖然未取得權(quán)屬證書(shū)，但該權(quán)屬證書(shū)的審查正在進(jìn)行，無(wú)論將來(lái)是否能夠出具歸屬于上訴人或者被上訴人的權(quán)證，影響的是雙方當(dāng)事人的合同目的，并不影響合同效力，因此，上訴人要求確認(rèn)合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，本院不予采納?！保á偎痉▽?shí)踐的主流意見(jiàn)是該條為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，亦見(jiàn)四川省成都市中級(jí)人民法院(2008）成民終字第1271號(hào)田榮隆與李振文等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案民事判決書(shū)。但也有法院認(rèn)為該項(xiàng)規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，違反則無(wú)效。如上海市松江區(qū)人民法院在(2009)松民一（民）初字第6228號(hào)陸某訴顧小某辛房及買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案民事利決中稱(chēng)：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十入條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證明的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。本案中，原、被告將尚未取得權(quán)屬證明的系爭(zhēng)房屋互易的行為違反了法律的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還?，F(xiàn)原告陸某實(shí)際已將某乙室房屋的鑰匙返還被告顧小某、顧大某，故本案不再處理房屋返還問(wèn)題。被告顧小某收取的30000元房款應(yīng)當(dāng)返還原告陸某而原告支付某乙室2007至2009三年度的物業(yè)管理費(fèi)2076元、有線電視費(fèi)156元，其實(shí)際受益者是兩被告，故兩被告應(yīng)當(dāng)返還。考慮到原告自2009年10月27日至2009年12月５日實(shí)際占有某乙室房屋，原告亦表示同意支付被告此段時(shí)間內(nèi)的房屋使用費(fèi)，故本院酌情確定為原告陸某支付被告顧小某、顧大某房及使用費(fèi)3000元?！北容^上海松江法院和廣州申院的判決，可以發(fā)現(xiàn)法院在處理此類(lèi)糾紛時(shí)或存在潛在的裁判思路，即根據(jù)房是的實(shí)際占有狀況來(lái)做利斷，如房屋已交付受讓人，則傾向于盡量判定合同有效；如房屋仍歸轉(zhuǎn)讓人占有，則傾向于盡量利定合同無(wú)效，以利于法院利決的執(zhí)行。

    八、民事再審中對(duì)《房地產(chǎn)法》第38, 39條與原審存在不同認(rèn)識(shí)時(shí)的處理

    近年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有效性的認(rèn)定是逐步在放寬的，最高人民法院也是從2004年才開(kāi)始轉(zhuǎn)變對(duì)相關(guān)條文的司法見(jiàn)解。這樣就存在一定數(shù)量的案件，人民法院的原審裁判當(dāng)時(shí)系根據(jù)《房地產(chǎn)法》第38條和第39條某款項(xiàng)判定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效（①比如海南省海南中級(jí)人民法院2007年8月8日在（2007）海南民二終字第358號(hào)莫清存與謝冬凱等財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛上訴案民事判決中認(rèn)定“被上訴人曾德祥未依法登記領(lǐng)取該504號(hào)房是的權(quán)屬證書(shū)，而將該504專(zhuān)房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人謝冬凱違反了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一數(shù)第（六）項(xiàng)的規(guī)定，該504號(hào)房屋的轉(zhuǎn)讓關(guān)系應(yīng)認(rèn)定無(wú)效又知上海市松江區(qū)人民法院2010年2月3日作出的(2009)松民一（民）初字第6228號(hào)民事判決也認(rèn)為違反《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)的合間無(wú)效。但海南省海南中級(jí)人民法院在（2008)海南民二終字第203號(hào)桂子丹與臨高縣海旺興業(yè)有限公司等宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛上訴案民事判決中認(rèn)為“依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在受讓方桂于丹按照合同的約定履行支付價(jià)款的義務(wù)的前提下，轉(zhuǎn)讓方海旺興業(yè)公司就負(fù)有將出讓土地過(guò)戶(hù)到受讓方桂于丹名下的義務(wù)，包括使轉(zhuǎn)讓的出讓土地達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的條件傳讓方海旺興業(yè)公司以自己不履行過(guò)戶(hù)登記的義務(wù)，以自己沒(méi)有使準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓的土地達(dá)到《城市房地產(chǎn)管理法》第三＋八奈規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，以自己違約的事實(shí)為由，主張合同無(wú)效，屬于違反誠(chéng)實(shí)信用原Q9的行為，屬于惡意抗辯，其抗辯理由不予支待”，意即涉案合同不應(yīng)違反《房地產(chǎn)法》第38條第6項(xiàng)而無(wú)效，從而改變了該院在（2007)海南民二終字第358號(hào)案件中所持的觀點(diǎn)）。但根據(jù)目前主流司法見(jiàn)解，此類(lèi)合同應(yīng)判定為有效，當(dāng)事人因此申請(qǐng)?jiān)賹徎虬讣呀?jīng)進(jìn)人再審審理程序，此種情形下，再審法院應(yīng)如何判定合同效力，此類(lèi)案件，由于原審裁判系判定合同無(wú)效，因此房地產(chǎn)的現(xiàn)狀應(yīng)為仍由轉(zhuǎn)讓人占有，而受讓人在審監(jiān)程序中多主張合同有效并要求交付、過(guò)戶(hù)。為解決糾紛并避免當(dāng)事人訟累，也為了維持社會(huì)中法律秩序的安定性，筆者認(rèn)為不宜以此類(lèi)合同應(yīng)判定有效為由啟動(dòng)再審或再審改判。

 

 

 

    附相關(guān)法條：

 

 

 

   《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

 

 

 

   第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/div>