案例名稱：薛惠玶與陸阿生、江蘇蘇浙皖邊界市場(chǎng)發(fā)展有限公司、江蘇明恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理合同糾紛上訴案

審判要旨：江蘇省高級(jí)人民法院認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的限制性規(guī)定不適用于本案。即使《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定可適用，其性質(zhì)亦屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定而非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定”的規(guī)定，并不導(dǎo)致上述《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。最高人民法院認(rèn)為；薛惠玶主張，案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》實(shí)質(zhì)是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為，系以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認(rèn)定為無效。本院認(rèn)為，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓與作為公司資產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系，現(xiàn)行法律并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的目的。薛惠玶的該項(xiàng)主張無法律依據(jù)，本院不予支持。

案號(hào)：（2013）民一終字第138號(hào)

審理法院：最高人民法院

來源：聚法案例

張仁藏律師評(píng)析：

上述案件屬于通過100%轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)方式來實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的案例。在實(shí)踐中之所以出現(xiàn)此種現(xiàn)象主要在于以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同代替土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有著巨大的優(yōu)勢(shì)：第一，辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)簡(jiǎn)便?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第39條、40條分別對(duì)以出讓、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定，從該規(guī)定中可以看出以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅要取得土地使用權(quán)證還有開發(fā)投資總額的限制。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要經(jīng)過一系列的審批手續(xù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序在操作上較為復(fù)雜。而股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序則相對(duì)簡(jiǎn)便，一般在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后進(jìn)行變更登記即可。第二，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在一定程度上可以規(guī)避納稅。在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方只需繳納企業(yè)或個(gè)人所得稅等少數(shù)稅種，避免了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中應(yīng)繳的土地增值稅、契稅等稅款，無疑更有利于節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。此外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成登記備案手續(xù)后，在項(xiàng)目公司的名義下，投資者可立即投入資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，無須再重新立項(xiàng)辦理建設(shè)手續(xù)。從這個(gè)角度講，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)盈利選擇成本更為低廉的商業(yè)運(yùn)行模式并無不妥，在目前不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)益的實(shí)際流轉(zhuǎn)擁有更優(yōu)的外部效應(yīng)。

通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然存在著許多優(yōu)勢(shì)，但是該行為的效力究竟如何決定著該種模式能否在實(shí)踐中長(zhǎng)期推行下去。關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要規(guī)定在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38、39以及40條當(dāng)中，但在上述法律以及其他法律法規(guī)中都沒有對(duì)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力如何成為理論界與司法界爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。目前主要存在以下幾種觀點(diǎn)：第一，合同無效說。該說認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第52條第3項(xiàng)規(guī)定了以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為系以合法形式掩蓋非法目的的行為，當(dāng)事人的真實(shí)意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，存在惡意串通，規(guī)避法律規(guī)定，損害國(guó)家利益的非法目的，應(yīng)為無效合同。第二，合同有效說。該說認(rèn)為，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為為公司法規(guī)定的行為，只要符合公司法對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，法律無禁止的必要。并且此種行為并不導(dǎo)致土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅是股權(quán)主體發(fā)生變化，土地仍是原公司的資產(chǎn)。至于以此行為享受一定的稅收優(yōu)惠，系當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)作出的稅收優(yōu)化選擇，不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，故該合同合法有效。

我們認(rèn)為判斷名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否有效應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定嚴(yán)格把握?！逗贤ā返?2條規(guī)定的無效事由包括：一方以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)踐，名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為有效。

第一，該行為不是以合法形式掩蓋非法目的行為，也沒有損害國(guó)家、集體以及社會(huì)公共利益。合同無效說否定該行為有效的最主要理由在于該行為在一定程度上逃避稅收。但是股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，從稅收上看，現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等。從表面來看，似乎股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)明顯低于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以規(guī)避土地增值稅等。但深入分析，由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓不涉及擁有土地使用權(quán)的公司法人變更，土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，而大多數(shù)公司特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不以擁有土地為目的，開發(fā)建設(shè)后一般要轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，此時(shí)，該公司必須繳納土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅等，并且是以最終土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格與原取得土地的價(jià)格差額計(jì)算土地增值，以此計(jì)征土地增值稅，該公司并不能真正規(guī)避土地增值稅，從國(guó)家角度看，也未流失稅收收入。部分地方國(guó)土資源部門和稅務(wù)部門也發(fā)文對(duì)此予以規(guī)范，將名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)予以認(rèn)定并征收土地增值稅。

第二，該行為沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號(hào)）第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”而《城市房地產(chǎn)管理法》第38條為管理性強(qiáng)制性規(guī)定。在上述案例中，最高人民法院也認(rèn)為在現(xiàn)行法律并無效力性強(qiáng)制性規(guī)定禁止以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)形式實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓目的的情況下，不應(yīng)當(dāng)將此行為認(rèn)定為無效行為。

綜上，名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。