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什么是社區(qū)商業(yè)：

　　社區(qū)商業(yè)指以特定居住區(qū)的居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)；社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民綜合消費的重要載體（含無店鋪的各種服務(wù)），它與居民、社區(qū)關(guān)系密切，是承載社區(qū)公共生活的重要平臺。

　　社區(qū)商業(yè)的分類：

　　易揚（中國）根據(jù)操作模式以及商住比例來區(qū)分不同性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)，各商業(yè)服務(wù)能級是有區(qū)別的。

　　社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合：

　　易揚（中國）認(rèn)為百貨、超市、餐飲、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑娛樂、社區(qū)養(yǎng)老九大類構(gòu)成了未來社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。

　　鄰里商業(yè)（標(biāo)準(zhǔn)型）——面積一般在3000平米以下，由一組小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在1.5萬人以下；

　　居住區(qū)商業(yè)（中大型）——面積一般在3000-20000平米，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3～5萬人；

　　社區(qū)商業(yè)中心（加強型）——面積一般在20000-50000平米，以生活百貨或大賣場為主力店，休閑體驗、生活家居、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在8～10萬人。

　　社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則：

　　1.社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；

　　2.租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；

　　3.是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況；

　　4.能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍；

　　5.符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。

　　社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)布局特點：

　　根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。易揚（中國）認(rèn)為從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)，要注意以下幾點：

　　1.在商業(yè)布局時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；

　　2.餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活；

　　3.對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。

　　相關(guān)業(yè)態(tài)的規(guī)模、配置需求：

　　社區(qū)商業(yè)中常見的商家：

　　社區(qū)商業(yè)的特征:

　　特征一：商業(yè)功能是“便民、利民”，為居民提供日常生活需要的商品和服務(wù)。

　　特征二：社區(qū)商業(yè)的零售商業(yè)比其它商業(yè)項目的配比略低，休閑娛樂類的業(yè)態(tài)和配套商業(yè)（服務(wù)類）的業(yè)態(tài)配比要高很多。

　　特征三：社區(qū)商業(yè)的消費對象更偏重主婦、兒童及老年人，一般以家庭消費為主。

　　社區(qū)商業(yè)的發(fā)展方向:

　　近年受樓市政策的刺激，商業(yè)地產(chǎn)受到熱捧，社區(qū)商業(yè)在國家商業(yè)布局和城鎮(zhèn)化大力發(fā)展的前提下倍受受關(guān)注，易揚（中國）判斷未來復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢。社區(qū)商業(yè)的功能從加強社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗到娛樂、消費、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。

　　社區(qū)商業(yè)的成功運營源于屬地住宅開發(fā)的成熟，它的成功和區(qū)域內(nèi)的入住人口、人口素質(zhì)、消費能力、家庭結(jié)構(gòu)，有著密不可分的聯(lián)系，對于新的住宅區(qū)需要一定時間來培育。體量相對較大的住宅片區(qū)，對社區(qū)商業(yè)的開發(fā)，要求開發(fā)商自身資金需有很強的實力。目前，銷售回籠資金及社區(qū)配套功能的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品已成為眾多開發(fā)企業(yè)研究的重中之重，不少開發(fā)企業(yè)著手思考社區(qū)商業(yè)的開發(fā)模式，以期實現(xiàn)既能幫助住宅產(chǎn)生溢價，又能減輕開發(fā)社區(qū)商業(yè)的所帶來的資金沉淀。

　　1.社區(qū)商業(yè)商戶的客戶來源主要是周邊小區(qū)的居民，商戶選址時更多的會關(guān)注到區(qū)域的因素，因此在社區(qū)商業(yè)的定位和招商中，除考慮本小區(qū)的因素外，對項目所在區(qū)域的情況必須進(jìn)行重點分析和研究。

　　2.就目前看，開發(fā)企業(yè)自身品牌對社區(qū)商業(yè)的招商工作直接作用有限，而廣大商戶更對關(guān)注的也是社區(qū)的檔次、規(guī)模等因素，這就給更多開發(fā)企業(yè)做社區(qū)商業(yè)帶來了機(jī)會。

　　3.社區(qū)商業(yè)的統(tǒng)一管理為商戶打造了統(tǒng)一的形象，所有商戶的門頭尺寸、厚度、材質(zhì)等各方面的統(tǒng)一規(guī)范要求，提升了廣大商戶的形象和品質(zhì)，受到廣大商戶的歡迎，引進(jìn)專業(yè)的商業(yè)運營管理公司對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理是未來的發(fā)展方向。

　　4.社區(qū)商業(yè)的商戶多數(shù)都為個體店，在面臨虧損時多數(shù)選擇調(diào)整定位，而不是關(guān)閉店鋪，所以說社區(qū)商業(yè)的商戶一般其自身的經(jīng)營穩(wěn)定性很高，他們更看重對社區(qū)老百姓的服務(wù)，希望通過自身的經(jīng)營服務(wù)得到周邊居民的認(rèn)可，獲得重復(fù)消費客源。

　　5.在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃初始階段，要充分考慮未來商戶入駐物業(yè)使用的便利性，如：門前不要設(shè)立過多的臺階、殘障通道、商鋪一般不要高過兩層、外部要充分考慮門頭的展示面、內(nèi)部要設(shè)立上下水和衛(wèi)生間、最好有地面停車帶、公共休息區(qū)等等。只有將商戶和未來消費者的體驗充分結(jié)合，才能讓社區(qū)商業(yè)發(fā)揮最大的價值。

　　未來社區(qū)商業(yè)的開發(fā)必將成為國之商業(yè)發(fā)展的重策，易揚（中國）針對住宅片區(qū)開發(fā)將超前規(guī)劃，納入到項目統(tǒng)一規(guī)劃體系，在功能定位上更加細(xì)化，為了打造社區(qū)服務(wù)的理念，讓未來的入住居民感受到切實的社區(qū)服務(wù)理念，主力商戶的進(jìn)駐將前置化，社區(qū)商業(yè)所引入的商戶將更加專業(yè)化、品牌化、連鎖化，針對一些社區(qū)商業(yè)中心，主力店的招商工作將大大提前，甚至是走定制化路線的開發(fā)模式，形成區(qū)域化的配套共享，滿足消費者消費的需求，真正成為承載社區(qū)生活的重要平臺。

     “鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式這一概念早已在美國提出，但并沒有很有效地發(fā)揮出它的性質(zhì)。　　 

　　后來新加坡則采用了“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式并且有效地結(jié)合了他們的國情，建造出富有新加坡特色的社區(qū)商業(yè)模式?！　?nbsp;

　　因此，本文筆者對新加坡“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式進(jìn)行探討與分析，并對該社區(qū)商業(yè)模式給中國的啟示提出相應(yīng)建議?！　?nbsp;

　　1　　新加坡“鄰里中心”的由來　　 

　　新加坡“鄰里中心（Neighborhood Center）”的概念來源于新加坡政府1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展和探索，已成為新加坡城市名片的成功寫照?！　?nbsp;

　　新加坡“鄰里中心”主要分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┥钆涮追?wù)，其主要功能為完善的商業(yè)、服務(wù)、娛樂等生活配套，其實質(zhì)是購物中心?！　?nbsp;

　　同時，新加坡“鄰里中心”是新加坡政府根據(jù)新加坡社會文化情況進(jìn)行長遠(yuǎn)考慮而構(gòu)思和制定的精神內(nèi)核：國家至上，社會為先；家庭為根，社會為本；關(guān)懷扶持，同舟共濟(jì)；求同存異，協(xié)商共識；種族和諧，宗教寬容?！　?nbsp;

　　基于這種既充滿東方哲學(xué)與智慧又與西方人文精神相融合的規(guī)劃指導(dǎo)思想，使得“鄰里中心”體現(xiàn)現(xiàn)鮮明的地域和民族特色。

　　2　　 新加坡“鄰里中心”的特征　　 

　?。?）鄰里中心以居住人群為中心，全部設(shè)施滿足人們在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系?！　?nbsp;

　　菜場，超市是廚房的延伸；浴室，洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。　　 

　　人們在鄰里中心進(jìn)行這些活動較之在家里更增添了社區(qū)文化的氛圍。　　 

　?。?）鄰里中心把既有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化的需求；既便民，利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量?！　?nbsp;

　　（3）鄰里中心的服務(wù)對象以本區(qū)居民日?；顒訛橹?，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人民活動中心的完整系統(tǒng)?！　?nbsp;

　?。?）鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的支持下，鄰里中心為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活福利等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當(dāng)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，還提供了很多就業(yè)機(jī)會?！　?nbsp;

　　新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃分為三種類型：　　 

　　第一類，每1000～1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店；　　 

　　第二類，每6000～8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心；　　 

　　第三類，每40000～60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心?！　?nbsp;

　　鄰里商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品商店和餐廳。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心?！　?nbsp;

　　新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。

新加坡的社區(qū)商業(yè)配置12個基本行業(yè)和業(yè)態(tài)業(yè)種：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心?！　?nbsp;

　　推薦13個行業(yè)和業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。　　 

　　新加坡的“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)，它主要考慮的是為居民服務(wù)、為生活服務(wù)。它的業(yè)態(tài)組合的特征有三大塊：餐飲（以家庭餐飲為主）；購物（包括超市購物）；娛樂。　　 

　　3　　“鄰里中心”的成功案例　　 

　　1、新加坡第一樂廣場　　 

　　第一樂廣場坐落于新加坡西部的蔡厝港，這里是新加坡政府規(guī)劃的高密度組屋住宅區(qū)，周邊居住人口近50萬人?！　?nbsp;

　　第一樂廣場位于整個社區(qū)的中心，交通便捷，連接了主要公路，廣場邊上就是蔡厝港地鐵站、輕軌列車站及巴士轉(zhuǎn)換站?！　?nbsp;

　　第一樂廣場的成功之處是親民設(shè)施增加社區(qū)商業(yè)粘度。這是一個家庭消費為主題的社區(qū)購物中心，營業(yè)面積僅有2萬多平方米，卻有150多家零售商家?！　?nbsp;

　　第一樂廣場的業(yè)態(tài)（購物：餐飲：娛樂：其它）比例分別為26%：25%：17%：32%?！　?nbsp;

　　2、蘇州鄰里中心-新城大廈

　　1997年，以新加坡“鄰里中心”為范本的新城大廈在蘇州工業(yè)園區(qū)被“克隆”，鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”的先進(jìn)理念進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)?！　?nbsp;

　　以12項必備功能為核心產(chǎn)品，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，企業(yè)效益和社會效應(yīng)協(xié)同提高，充分滿足了居民的基本物質(zhì)文化生活需求。　　 

　　3、蘇州鄰里中心-玲瓏大廈

　　2006，由蘇州鄰里中心運營管理有限公司自行投資5300萬元建設(shè)的玲瓏大廈落成開業(yè)?！　?nbsp;

　　該大廈是鄰里中心自行建設(shè)開發(fā)的首次嘗試。大廈內(nèi)12項必備功能完備，針對周邊消費者的特點?！　?nbsp;

　　在功能設(shè)置上體現(xiàn)新穎，在商家選擇上貫徹“擇商”概念，使玲瓏大廈成為金雞湖東岸第二個讓居民完成衣、食、住、閑消費的好去處。

　　4　　新加坡“鄰里中心”模式對中國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的借鑒意義　　 

　　1、加強政府規(guī)劃的立法高度　　 

　　國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的?！　?nbsp;

　　其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系?！　?nbsp;

　　發(fā)展社區(qū)商業(yè)建設(shè)，應(yīng)將商圈規(guī)劃納入城市總體建設(shè)工作規(guī)劃中。政府規(guī)劃部門應(yīng)通過公開招標(biāo)方式委托專業(yè)策劃公司進(jìn)行深入調(diào)查研究，充分了解社區(qū)商業(yè)服務(wù)資源的情況，以制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案?！　?nbsp;

　　特別是根據(jù)居民消費需求變化，以及社區(qū)網(wǎng)點數(shù)量作出總體規(guī)劃。

【鄰里中心由來】

鄰里中心（Neighborhood Center）指在3000-6000戶居民中設(shè)立一個功能比較齊全癿商業(yè)、服務(wù)、娛樂中心。

“鄰里中心”概念來源二新加坡政店1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展，已成為新加坡城市規(guī)劃成功的寫照。

“鄰里中心模式”出現(xiàn)二1970年，最初是用來解決城市人口丌斷擴(kuò)張對于土地的合理利用，按照4 0000㎡～6 0000㎡ 癿開發(fā)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，市鎮(zhèn)的開發(fā)又由多個鄰里中心組成。

鄰里中心的概念

（樂活鄰里鳥瞰圖）

鄰里中心的特點

鄰里中心的分類

三種社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)占比對比

領(lǐng)里中心的業(yè)態(tài)特征

鄰里中心癿商業(yè)分布類型

鄰里中心開發(fā)目標(biāo)

鄰里中心業(yè)態(tài)

領(lǐng)里中心客戶定位

新加坡鄰里中心案例

國內(nèi)鄰里中心案例

鄰里中心案例借鑒
鄰里中心對比一般社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢

社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展趨勢

鄰里中心的發(fā)展趨勢