社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進居民綜合消費為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。它是城市商業(yè)空間的一個重要層次，基本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、服務(wù)需求、 休閑娛樂需求等。

20世紀(jì)50年代，社區(qū)商業(yè)首先在美國興起，之后在其它西方國家逐步大規(guī)模發(fā)展起來。60年代，英國、 日本、法國等西方國家也由于居民的郊區(qū)化而出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)，到70年代，新加坡的社區(qū)商業(yè)也開始大規(guī)模發(fā)展來。

雖然，“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式這一概念早已在美國提出，但并沒有很有效地發(fā)揮出它的性質(zhì)。后來新加坡則采用了“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式并且有效地結(jié)合了他們的國情，建造出富有新加坡特色的社區(qū)商業(yè)模式。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)對新加坡“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)模式進行探討與分析，并對該社區(qū)商業(yè)模式給中國的啟示提出相應(yīng)建議。

新加坡“鄰里中心”的由來

新加坡“鄰里中心（Neighborhood Center）”的概念來源于新加坡政府1965推行并長期實施的組屋計劃，經(jīng)過近40多年的發(fā)展和探索，已成為新加坡城市名片的成功寫照。

新加坡“鄰里中心”主要分布于政府組屋區(qū)內(nèi)，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┥钆涮追?wù)，其主要功能為完善的商業(yè)、服務(wù)、娛樂等生活配套，其實質(zhì)是購物中心。

同時，新加坡“鄰里中心”是新加坡政府根據(jù)新加坡社會文化情況進行長遠考慮而構(gòu)思和制定的精神內(nèi)核：國家至上，社會為先；家庭為根，社會為本；關(guān)懷扶持，同舟共濟；求同存異，協(xié)商共識；種族和諧，宗教寬容。

基于這種既充滿東方哲學(xué)與智慧又與西方人文精神相融合的規(guī)劃指導(dǎo)思想，使得“鄰里中心”體現(xiàn)現(xiàn)鮮明的地域和民族特色。

1、鄰里中心以居住人群為中心，全部設(shè)施滿足人們在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系。

菜場、超市是廚房的延伸；浴室、洗衣房是衛(wèi)生間的延伸；影院、茶座、歌舞廳是客廳的延伸；圖書館、閱覽室是書房的延伸。

人們在鄰里中心進行這些活動較之在家里更增添了社區(qū)文化的氛圍。

2、鄰里中心把既有商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化的需求；既便民，利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。

3、鄰里中心的服務(wù)對象以本區(qū)居民日?；顒訛橹?，有別于中心商務(wù)對外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人民活動中心的完整系統(tǒng)。

4、鄰里中心是政府調(diào)控下的商業(yè)行為，在政府的支持下，鄰里中心為社區(qū)居民提供教育、文化體育、生活福利等服務(wù)，這種不斷完善的商業(yè)組合，取得了相當(dāng)可觀的經(jīng)濟效益，還提供了很多就業(yè)機會。

新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃分為三種類型：

第一類，每1000～1200套住戶配套建設(shè)一個鄰里商店；

第二類，每6000～8000套住戶配套建設(shè)一個鄰里中心；

第三類，每40000～60000套住戶配套建設(shè)一個新鎮(zhèn)中心。

鄰里商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品商店和餐廳。鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。

新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。

新加坡的社區(qū)商業(yè)配置12個基本行業(yè)和業(yè)態(tài)業(yè)種：菜場、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動中心。

推薦13個行業(yè)和業(yè)態(tài)業(yè)種：服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。

新加坡的“鄰里中心”社區(qū)商業(yè)，它主要考慮的是為居民服務(wù)、為生活服務(wù)。它的業(yè)態(tài)組合的特征有三大塊：餐飲（以家庭餐飲為主）；購物（包括超市購物）；娛樂。

■ 新加坡第一樂廣場

第一樂廣場坐落于新加坡西部的蔡厝港，這里是新加坡政府規(guī)劃的高密度組屋住宅區(qū)，周邊居住人口近50萬人。

第一樂廣場位于整個社區(qū)的中心，交通便捷，連接了主要公路，廣場邊上就是蔡厝港地鐵站、輕軌列車站及巴士轉(zhuǎn)換站。

第一樂廣場的成功之處是親民設(shè)施增加社區(qū)商業(yè)粘度。這是一個家庭消費為主題的社區(qū)購物中心，營業(yè)面積僅有2萬多平方米，卻有150多家零售商家。

第一樂廣場的業(yè)態(tài)（購物：餐飲：娛樂：其它）比例分別為26%：25%：17%：32%。

■ 蘇州鄰里中心-新城大廈

1997年，以新加坡“鄰里中心”為范本的新城大廈在蘇州工業(yè)園區(qū)被“克隆”，鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團”的先進理念進行功能定位和開發(fā)建設(shè)。

以12項必備功能為核心產(chǎn)品，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，企業(yè)效益和社會效應(yīng)協(xié)同提高，充分滿足了居民的基本物質(zhì)文化生活需求。

■ 蘇州鄰里中心-玲瓏大廈

2006年，由蘇州鄰里中心運營管理有限公司自行投資5300萬元建設(shè)的玲瓏大廈落成開業(yè)。

該大廈是鄰里中心自行建設(shè)開發(fā)的首次嘗試。大廈內(nèi)12項必備功能完備，針對周邊消費者的特點。

在功能設(shè)置上體現(xiàn)新穎，在商家選擇上貫徹“擇商”概念，使玲瓏大廈成為金雞湖東岸第二個讓居民完成衣、食、住、閑消費的好去處。

■ 加強政府規(guī)劃的立法高度

國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進行的。

其中，英國、新加坡等國家，政府對社區(qū)購物中心的開發(fā)實行強有力的控制，開發(fā)者須與地方當(dāng)局結(jié)成共同開發(fā)的伙伴關(guān)系。

發(fā)展社區(qū)商業(yè)建設(shè)，應(yīng)將商圈規(guī)劃納入城市總體建設(shè)工作規(guī)劃中。政府規(guī)劃部門應(yīng)通過公開招標(biāo)方式委托專業(yè)策劃公司進行深入調(diào)查研究，充分了解社區(qū)商業(yè)服務(wù)資源的情況，以制定科學(xué)合理的規(guī)劃方案。

特別是根據(jù)居民消費需求變化，以及社區(qū)網(wǎng)點數(shù)量作出總體規(guī)劃。

政府部門以及相關(guān)管理部門應(yīng)該在房產(chǎn)開發(fā)前期介入，與統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)商業(yè)的開發(fā)商進行溝通，對商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)施等進行預(yù)先科學(xué)規(guī)劃并通過立法限制開發(fā)商將商業(yè)配套全部銷售。

■ 增加公益設(shè)施投入

社區(qū)商業(yè)是以一定居住地域為載體，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民生活質(zhì)量為目標(biāo)，為社區(qū)居民提供日常物質(zhì)生活、精神生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。

社區(qū)商業(yè)要充分體現(xiàn)以人為本的原則，以方便居民日常生活、提高生活品質(zhì)為中心。

政府應(yīng)通過政策引導(dǎo)和資金扶持鼓勵開發(fā)商在提高傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)水平的基礎(chǔ)上，積極投資經(jīng)營符合社區(qū)特點的公益性服務(wù)設(shè)施，不斷提高生活服務(wù)水平、形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、個性化的社區(qū)服務(wù)體系來滿足該社區(qū)居民的需求。

■ 政府采取政策傾斜

社區(qū)商業(yè)的發(fā)達程度是衡量一個城市商業(yè)綜合競爭能力的重要方面。在西方發(fā)達國家，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已有數(shù)十年的歷史。

而在我國，社區(qū)商業(yè)尚處于起步階段。為了營造一個良好的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營環(huán)境，形成良性運行機制，政府部門應(yīng)在土地出讓、稅收減免、資金信貸等方面制定鼓勵扶持政策。

由于社區(qū)商業(yè)便民利民回報較低的特點，開發(fā)商應(yīng)在租金、稅收等方面盡量予以優(yōu)惠政策，鼓勵投資者介入。

對有實力的大型商業(yè)零售企業(yè)集團和連鎖企業(yè)，制定優(yōu)惠政策引導(dǎo)其進入社區(qū)，發(fā)揮其品牌及管理優(yōu)勢，政府主管部門應(yīng)予以政策支持和資金獎勵。