運營即是招商，這是我在做每一個園區(qū)時特別尊重和強調(diào)的。運營絕不是負擔、麻煩，是一塊待挖掘的寶礦，也可以說是某些園區(qū)的一根“救命稻草”。要讓公司和園區(qū)感知運營部門的重要性，運營團隊絕不是可有可無的游兵散勇。各位所做的園區(qū)中，運營做得有特色的，我相信，招商肯定受益，甚至是大大受益。

我感觸很深，收效也很大，當你花心思運營園區(qū)到一定階段的時候，無論是運營的誠意，還是運營的實效，都會觸動和感動企業(yè)客群以及你的公共關(guān)系群，口碑傳播、以商招商、政府代招、企業(yè)慕名而來，自然都會產(chǎn)生。招商運營一體化，其中招商不僅是引入重點企業(yè)，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來說，很大程度上涵蓋了房產(chǎn)銷售。我們的一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目房屋銷售得不錯，銷售總監(jiān)和一個銷冠對園區(qū)產(chǎn)業(yè)運營不理解，覺得無所謂，模式太另類。他們羽翼豐滿了跳到了另一個項目。當他們再次見到我時，大吐口水埋怨新項目不重視運營對銷售沒有支持力度。這讓我更加堅定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須強化運營的操盤理念。

要做好一個園區(qū)，從前期的定位，策劃，招商，運營，服務(wù)，資源對接，整個生態(tài)系統(tǒng)是融會貫通的，每個環(huán)節(jié)都是相互促進不可分割的。國內(nèi)園區(qū)注重地產(chǎn)，銷售，國外更注重提高的配套服務(wù)和資源注入，目前，我們的園區(qū)處于升級轉(zhuǎn)型階段。

園區(qū)運營得好壞，可以從兩個最直接和最簡單的方面看過。一個是到招商中心，看招商人員能否真正能夠講解一些產(chǎn)業(yè)內(nèi)容來審看。另一個是你上項目網(wǎng)站看看產(chǎn)業(yè)內(nèi)容占多少，還是都充斥著租售信息。當然，這種觀察是最表層的層面。園區(qū)運營，我覺得有三個層次或三種境界，作秀、做實、做模式。作秀，園區(qū)沒有說不做公共平臺的，可不少產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目就是在做噱頭賣房，這大家都清楚。做實，我們一大批園區(qū)在建設(shè)經(jīng)營過程中，殊途同歸，不單單是作秀，必需靠產(chǎn)業(yè)運營、公共服務(wù)來完善園區(qū)經(jīng)營，促進園區(qū)招商、獲取政府支持。做模式，是一些園區(qū)投資商有大抱負和長遠計劃，發(fā)自心底的探索、推進園區(qū)運營，努力把產(chǎn)業(yè)運營做到極致，依此拓展項目，復(fù)制園區(qū)營運模式，努力做大規(guī)模上市經(jīng)營等等，這樣的企業(yè)是行業(yè)的希望，但現(xiàn)在并不多。三個層次的用心程度、辛苦程度和做法肯定不一樣，效果和運營結(jié)果也肯定不一樣。

         目前，國內(nèi)做秀的還是多一些，這就要求我們開發(fā)運營商頂層設(shè)計要嚴謹，尤其在新環(huán)境下。好的招商從開始就已運營，好的運營從開始就已招商，具體每個項目'具體對待，說的有道理，園區(qū)運營做到哪個層次，哪個階段，要看園區(qū)或項目投資運營商是個什么樣的基因，有什么樣的目標、愿景與實力保障，當然也要看園區(qū)所處城市和區(qū)域環(huán)境。其實，最終要看大老板的理念和底蘊，公司高管的意識和思維起不了決定作用，有時干著急、干瞪眼。

        園區(qū)隨著建設(shè)通常是進階的，但也有極個別的降階，起初做運營信心滿滿，可產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)不好做，短期內(nèi)見不到明顯效益，入駐企業(yè)也未必多滿意，于是，個別產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商回落到象征性的擺個運營的Pose就算了。

大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，北京周邊的兩大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商相繼有了動作。華夏幸福與宏泰兩家做產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的“撞臉”兄弟在園區(qū)運營上正在積極布局，上市公司可以不差錢，任性一點，先有華夏幸福宣稱全球孵化的“太庫”誕生，再近來涌現(xiàn)宏泰的“泰智會”協(xié)同創(chuàng)新中心登場，一家請來上海張江孵化器的負責人做舵主，另一家挖來科技部和中關(guān)村的青年官員來操持，模式雖相近，但有所不同，都投入不菲，現(xiàn)階段根本談不上盈收，可產(chǎn)業(yè)服務(wù)的決心和態(tài)勢呈現(xiàn)出來。我們做園區(qū)運營可以得到一些啟示，下一盤多大的棋，取決于自己的實力、決心和戰(zhàn)略。

大有大的玩法，小有小的策略。中小園區(qū)運營商做好現(xiàn)實的運營工作。在科技園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)，孵化器或眾創(chuàng)空間已成為標配，孵化器的運營服務(wù)其實就是園區(qū)運營服務(wù)的基礎(chǔ)，園區(qū)建立孵化器基本上可以承擔建設(shè)公共平臺、運營服務(wù)的工作。但規(guī)模大的園區(qū)進駐企業(yè)不僅是孵化階段，肯定有加速器階段或苗圃階段的，運營服務(wù)的具體內(nèi)容會針對客群需求做適當調(diào)整。與大家在聊聊招商運營一體化，按照國家級孵化器或省級孵化器的管理要求，日常管理上有點小繁瑣（比如會有一堆報表），這也是規(guī)范化管理的約束吧，耐心做好就是進步。

招商運營一體化追求“你中有我，我中有你”的緊密綁定，我在工作過程中，通常遵循六個原則，供大家參考：

一是，理念統(tǒng)一。園區(qū)上下必須統(tǒng)一招商運營一體化的理念，老板充分認可，基層員工也明白怎么一回事。招商運營一體化必須保持延續(xù)性，必須減少一切思想不統(tǒng)一導(dǎo)致的障礙。就像球場上全體球員必須統(tǒng)一思想，是全攻全守，還是防守反擊一樣。

二是，運營前置。將公共平臺、運營服務(wù)的職能事先籌劃，在招商伊始就提前運作適合自身園區(qū)的一些服務(wù)工作。例如，將政策對接、項目申報先期啟動，先為園區(qū)自己申報一些補貼項目和獲取一定政策支持，獲取相關(guān)經(jīng)驗和資源。這也是為日后進駐企業(yè)提供申報服務(wù)和政策服務(wù)打下基礎(chǔ)，建立了渠道關(guān)系。先滿足自己，再滿足業(yè)主。

三是，步調(diào)一致。招商團隊和運營團隊好比夫妻，一個主外、一個主內(nèi)，內(nèi)外有互動，必須對外一個目標、一個聲音，形成協(xié)同效應(yīng)，切忌切忌兩張皮。運營人員輔助招商，給予適當招商提成獎勵，以調(diào)動積極性。

       四是，活動營銷。這一招大家現(xiàn)在都在玩，那就看誰玩得出彩。關(guān)鍵看活動的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、客群針對性和活動影響力，這幾點非常重要。一波又一波的活動既有層次，又有鮮明訴求，力爭持續(xù)的發(fā)酵、再發(fā)酵。誰解決的好，誰就是閃亮的哪顆星。

國內(nèi)大部分園區(qū)都是兩張皮，所以協(xié)同和績效積極的態(tài)度是不可分的！可惜好多園區(qū)的機制毀掉太多人了。如果說運營好園區(qū)就可以解決去化問題，那招商人員還有需要設(shè)置嗎？

運營永遠代替不了招商，強化的是招商運營一體，我有切身感受，在二三線城市，尤其是規(guī)模不很大的城市，一家企業(yè)進駐滿意了，能夠帶來一串一批企業(yè)。

五、五是事件營銷。加強對運營服務(wù)典型案例的宣傳，通過線上線下的整合營銷傳播極致放大，樹立高大上的園區(qū)品牌和運營商品牌。

六是，回饋政府。運營服務(wù)和產(chǎn)業(yè)尋求創(chuàng)新，為政府創(chuàng)造政績，等于適當延展了政府的服務(wù)職能和區(qū)域影響力，投桃報李，政府也不會虧待你，幫你定向招商是順理成章的事情。孵化器、眾創(chuàng)空間的熱鬧其實也是在相應(yīng)國家號召，配合政府做社會化服務(wù)。