買房真是個復(fù)雜又累心的過程，在沒買房之前根本不知道什么容積率、公攤、套內(nèi)是什么意思，隨著看的房子多了，自然對這些名詞也漸漸有了了解。

 我看房子的程度雖然不深，但是也看的不少，每次看房子除了關(guān)注小區(qū)的地段、戶型、價(jià)格還有就是一個小區(qū)的公攤率。關(guān)于公攤率，據(jù)目前房地產(chǎn)市場上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10％－15％之間；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15％－20％之間；高層住宅相對更高一些，在20%－25％左右。

  現(xiàn)在有很多開發(fā)商標(biāo)榜自己的房子是零公攤、甚至有的房子還是負(fù)公攤，自然引起很多人的好奇心。

關(guān)于公攤，大家應(yīng)該都有點(diǎn)了解，我這里就簡單的說一下

公攤概念

 “等效公攤”指：（標(biāo)稱建筑面積-實(shí)際套內(nèi)面積）÷標(biāo)稱建筑面積×100%
“合法公攤”指：（標(biāo)稱建筑面積-合同套內(nèi)面積）÷標(biāo)稱建筑面積×100% 跟上面的差別在于“贈送部分”。合同套內(nèi)面積=實(shí)際套內(nèi)面積-贈送面積（含陽臺的一半和臥室紅色部分）。

通常合同上的是合法公攤，但更應(yīng)該參考的實(shí)際利用的是等效公攤。

公攤

建筑面積

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

 還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

公攤范圍

1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。

借一張平面圖（某個住宅的兩梯四戶）跟大家標(biāo)示出來，用紅和藍(lán)色的這些區(qū)域都是公攤，

2、套（單元）與公共建筑空間之的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

關(guān)于外墻的的投影面積，我就用另外一張立體的圖給大家看看整個外墻投影面積的一半也算是公攤中的一個

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在網(wǎng)上找到了其中一個戶型，為什么說到是負(fù)公攤，這個戶型是97 的，可是我用紅色線框框，那都是贈送的面積，也就是說不計(jì)入建筑面積的。以這個戶型原來的公攤，據(jù)說是有18樓的小高層，按照20%來算，公攤面積差不多19個平米

比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全贈送的；地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。 　
就這個戶型送的面積：一個房9平米，兩個陽臺一半贈送面積差不多7個平米，三個花池的地房，加上來也有4、5個平米

一綜合，這個戶型也就真的是無公攤了

為什么樓層越高公攤也越大？?。?！

同一塊地，樓層高的要比樓層低的公攤大（上面選取的兩個樓盤只是例子，但是這個現(xiàn)象在很多小區(qū)都是普遍存在的）

小區(qū)內(nèi)的公共綠地，也就是除開房子外的地方，是所有住戶平均分?jǐn)偟模还苁歉邔拥讓?，這一部分的公攤都是一樣的。那么為什么高層公攤要比低層高呢？多出來的公攤面積又是從何而來？

拿一個三十層的高層，和一個十二層的小高層作比較，公共部分公攤，是一樣的。

區(qū)別就在于樓棟內(nèi)的配置公攤。一個三十層的高層必須有兩臺電梯，否則一臺電梯出現(xiàn)故障，你就要爬樓上30層了。

而一個12層的小高層，通常只有一臺電梯，因?yàn)槭紫茸舯容^少，其次發(fā)生故障還能爬樓，12層爬上去除開老人小孩，偶爾爬一次還是問題不大的。

那么多了一臺電梯不僅僅是多了一個四米左右的井道公攤，電梯門口還有過道，這又造成了進(jìn)一步的公攤擴(kuò)大化。此外高層住戶比較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，逃離的人數(shù)比較多，那么根據(jù)建筑的消防要求，高層的消防通道比較于底層的消防通道面積應(yīng)該更大，因?yàn)樾枰冯x更多的人，所以增加安全通道又有一個走廊面積需要，造成了公攤的進(jìn)一步擴(kuò)大化。

比較下來，高層比低層需要多公攤一個消防通道和一個電梯井道，外加與之配套的走廊，而且高層的承重墻體更厚，需要承受更大的壓力，墻壁投影面積的一半也被算進(jìn)了我們的公攤，所以不難想象高層25%的公攤和小高層18%的公攤，這個差距就這么產(chǎn)生了。

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