眾所周知，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是商品房開發(fā)建設(shè)催生出來的新生組織，在分析成都業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)建設(shè)問題時(shí)，首先要回顧成都的商品房開放建設(shè)。成都商品房開發(fā)始于上世紀(jì)九十年代初期，五城區(qū)內(nèi)最早動(dòng)工開發(fā)的幾個(gè)片區(qū)是（除開搬遷安置類的青羊小區(qū)、撫琴小區(qū)外）南邊有棕北、玉林片區(qū)，西北邊有西南交大旁的九里堤片區(qū)，西邊有黃忠小區(qū)、戰(zhàn)旗小區(qū)（屬于經(jīng)濟(jì)適用房或安置房）等。還有一個(gè)特殊的大片區(qū)，由雙流縣的皇家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劃歸到武侯區(qū)的皇家花園、交大花園、中央花園、名流花園、紅運(yùn)花園等五大花園片區(qū)。最早搞房地產(chǎn)開發(fā)的是以國資為主的企業(yè)，比如成都市統(tǒng)建辦、中房成都公司、交大房產(chǎn)、青年房產(chǎn)等。只有少數(shù)的民營開發(fā)企業(yè)，比如紅運(yùn)花園開發(fā)商、中央花園開發(fā)商等。下面我在談成都業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)問題時(shí)，將要例舉到五大花園特別是中央花園，以及政府開發(fā)的經(jīng)適房黃忠小區(qū)等物業(yè)區(qū)的業(yè)主委員會(huì)建設(shè)案例，因?yàn)橹醒牖▓@業(yè)主委員會(huì)建設(shè)進(jìn)程集中了整個(gè)成都市住宅物業(yè)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)中的各類典型問題。

下面，我正式介紹成都業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)問題。

    我認(rèn)為，從成都有商品房開發(fā)以來的近二十年里，成都的業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)經(jīng)歷了三個(gè)階段：無章可循的探索階段、有章不循的隨意階段、有章難循的被管理階段。

     一、 無章可循——業(yè)委會(huì)孕育階段（1999年前）   

【顯著特點(diǎn)：業(yè)主共同的合法權(quán)益遭到侵犯，強(qiáng)烈要求成立業(yè)主委員會(huì)維護(hù)合法權(quán)益。】

1994年前后，當(dāng)時(shí)還屬于雙流縣的五大花園先后開始了商品房的開發(fā)銷售，廣告營銷十分響亮，在多層住宅起價(jià)每平方米666元、別墅每平方米一千多元的低價(jià)誘惑下，全國各地的購房者蜂擁而至，銷售火爆異常。但是住戶入住以后漸漸感到，經(jīng)常停電（因?yàn)楣╇娤到y(tǒng)沒有同步建設(shè)，暫時(shí)搭接的農(nóng)電）、自來水管經(jīng)常出渾水（因?yàn)闆]有聯(lián)通城市自來水，各個(gè)花園抽地下水）、搭配的熱水器已經(jīng)明令禁止使用、安裝固定電話時(shí)要多交幾千元的安裝費(fèi)、產(chǎn)權(quán)證也不能按時(shí)辦理、小區(qū)綠化地上被開發(fā)商修起了一排排的小車庫、幼兒園也沒有按廣告圖按時(shí)修建...等等諸多問題。開發(fā)商組建的物業(yè)公司除了維持常規(guī)的物業(yè)服務(wù)外，主要就是為開發(fā)商辦理遺留問題。業(yè)主很難找到開發(fā)商，只有找代表開發(fā)商的物業(yè)公司。當(dāng)時(shí)的五大花園地區(qū)沒有街道辦事處和公安派出所、也沒有居委會(huì)，雖然1996年就隸屬于武侯區(qū)機(jī)投鎮(zhèn)，但是鎮(zhèn)不管街道社區(qū)。在這樣的背景下，來自全國各地的業(yè)主們?cè)鯓酉驅(qū)嵙π酆竦拈_發(fā)商主張權(quán)利？——現(xiàn)實(shí)迫切需要成立業(yè)主組織即業(yè)主委員會(huì)！

怎么成立業(yè)主委員會(huì)？皇家花園、交大花園、紅運(yùn)花園的業(yè)主代表有的自發(fā)地選舉業(yè)主代表，有的找開發(fā)商提供選舉便利，成立業(yè)主組織。中央花園則不一樣，發(fā)起于一次業(yè)主自發(fā)的集體簽名投訴。1997年9月15日中央正召開中共十五大會(huì)議，花園許多住戶在家收看實(shí)況轉(zhuǎn)播時(shí)突然停電，大家先后自發(fā)涌去物管部質(zhì)問，湊到一處議論起小區(qū)諸多問題時(shí)憤憤不平。于是就有住戶在小區(qū)大門口擺張桌子組織住戶簽名投訴，很快就簽了五百多名，帶共性的問題有幾十個(gè)。開發(fā)商的員工代表在業(yè)主投訴現(xiàn)場(chǎng)邊拍照邊揚(yáng)言威脅，大家要求開發(fā)商出面談判。最后談判的結(jié)果是，開發(fā)商向業(yè)主們寫了一份書面承諾，對(duì)投訴的共性問題做出整改計(jì)劃，其中一條就是馬上協(xié)助住戶們成立業(yè)主委員會(huì)。

當(dāng)此之時(shí)，許多業(yè)主連業(yè)主委員會(huì)的名稱都是第一次聽說，更不知道如何成立了，翻遍了成都市、四川省、國務(wù)院的文件匯編都沒有找到相應(yīng)的文件。最后才在建設(shè)部找到了第33號(hào)部長(zhǎng)令1994年發(fā)布的《城市新建小區(qū)管理辦法》，那里面也不叫業(yè)主委員會(huì)，而是叫“小區(qū)管理委員會(huì)”。于是開發(fā)商牽頭成立了籌備組，籌備組仿照居委會(huì)選舉方式先分樓棟組織業(yè)主選代表，然后召開業(yè)主代表大會(huì)選業(yè)主管理委員會(huì)委員，最后召開業(yè)主管理委員會(huì)全委會(huì)選舉正副主任。當(dāng)時(shí)，我居住在中央花園治病療養(yǎng)，既沒有參加投訴，也沒有進(jìn)籌備組，就是在選舉中被大家選成了主任。然后，我才帶領(lǐng)全體委員一是去落實(shí)業(yè)主委員會(huì)在政府部門的認(rèn)可，二是督促開發(fā)商兌現(xiàn)承諾的問題。從此開始探索成都業(yè)主委員會(huì)建設(shè)問題。

    哪個(gè)政府機(jī)構(gòu)受理業(yè)主委員會(huì)的審批或者備案呢？所在地的機(jī)投鎮(zhèn)政府不受理，所在區(qū)的武侯區(qū)房管局雖然有個(gè)物管科，但是沒有文件依據(jù)也無法受理，最多只把有關(guān)資料放在資料柜里說聲“表示我們知道有這回事”。沒有政府部門受理就無法刻制公章，對(duì)外也是無法開展工作的，最后只好在成都市中央花園業(yè)主管理委員會(huì)后加上一個(gè)括號(hào)，括號(hào)里寫一個(gè)“籌”字，對(duì)外稱籌委會(huì)。其它花園的業(yè)主組織也都自稱業(yè)主委員會(huì)籌委會(huì)。

    五大花園各個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)籌委會(huì)由于許多帶共性的問題很快結(jié)成了聯(lián)誼會(huì)，后來聯(lián)誼會(huì)擴(kuò)大到五大花園之外的其他物業(yè)區(qū)域業(yè)委會(huì)籌委會(huì)，包括雙楠小區(qū)、黃忠小區(qū)、新苑小區(qū)、犀浦鎮(zhèn)的小區(qū)等幾十個(gè)已經(jīng)成立起來業(yè)委會(huì)籌委會(huì)的小區(qū)。定期召開聯(lián)席會(huì)，商討各個(gè)小區(qū)出現(xiàn)的侵權(quán)問題解決辦法，交流各個(gè)小區(qū)好的維權(quán)方法。交大花園廣夏小區(qū)業(yè)委會(huì)籌委會(huì)將開發(fā)商推向被告席。紅運(yùn)花園業(yè)委會(huì)籌委會(huì)通過投訴，違法建設(shè)執(zhí)法部門強(qiáng)拆了小區(qū)綠化帶上修建的幾百個(gè)車庫和商鋪，紅運(yùn)花園開發(fā)商損失既得利益二千多萬元。中央花園開發(fā)商是花園所在村村民投土地、村支書任董事長(zhǎng)的村辦企業(yè)（后來才撇開了村民改制成民營企業(yè)），可能是害怕中央花園內(nèi)綠化帶上建起的幾百個(gè)車庫也被強(qiáng)拆吧，加上其它諸如產(chǎn)權(quán)證拿不到、開發(fā)商預(yù)收的產(chǎn)權(quán)稅（契稅）應(yīng)當(dāng)退還部分等承諾整改的問題?？傊?007年12月30日、2008年1月8日、2008年5月12日作為業(yè)委會(huì)籌委會(huì)主任的我先后被中央花園開發(fā)商唆使的歹徒一打二殺，差點(diǎn)喪命（若時(shí)間充足可介紹詳情）。在中央花園廣大業(yè)主以及聯(lián)誼會(huì)各個(gè)組織成員的聲援和資助下，我雖然保持了不畏強(qiáng)暴、帶病堅(jiān)持浴血奮斗、以及在開發(fā)商金錢收買誘惑面前沒有動(dòng)搖的可貴的業(yè)主維權(quán)精神，但是開發(fā)商采取殺一儆百卑劣手段還是收到了預(yù)期的效果——許多業(yè)主被血腥恐怖所震住，至少不敢公開拋頭露面，維護(hù)合法權(quán)益了。因此中央花園開發(fā)商的侵權(quán)問題幾乎沒有得到解決！

    業(yè)委會(huì)聯(lián)誼會(huì)一直堅(jiān)持了好幾年時(shí)間，在我受到歹徒攻擊之后，就被大家推舉為聯(lián)誼會(huì)召集人，一直堅(jiān)持到本世紀(jì)初成都市和四川省先后出臺(tái)物業(yè)管理暫行規(guī)定之后，各個(gè)籌委會(huì)都重新成為正式的業(yè)委會(huì)還堅(jiān)持了二三年時(shí)間才自行解散。——這個(gè)過程也就是成都業(yè)委會(huì)的孕育過程。

       二、有章不循——業(yè)委會(huì)初生階段(1999—2003年）

【早期業(yè)委會(huì)定位不明（仍把維權(quán)放首位），常常和開發(fā)商相對(duì)立；物業(yè)主管部門遇到問題時(shí)常常以言代法，隨意處置業(yè)委會(huì)。】

1998年5月，成都市政府以（98）65號(hào)文件發(fā)布了《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》（已于2007年11月宣布廢止），這是成都市最早的指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立的政府規(guī)范性文件，其中第八條的原文這樣規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或其推選的代表以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、居委會(huì)確定的人員組成，業(yè)主委員會(huì)主任由業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模由七人至十一人單數(shù)組成，每屆任期二年。第一屆業(yè)主委員會(huì)由開發(fā)建設(shè)單位牽頭，在區(qū)（市）、縣物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)下組建成立，并報(bào)市物業(yè)管理主管部門登記備案。”很明顯，至少文件起草人（市房管局）構(gòu)想的業(yè)主委員會(huì)就不是業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的全體業(yè)主物業(yè)自治組織，而是一個(gè)官辦且官管的機(jī)構(gòu)！對(duì)此，我在四川日?qǐng)?bào)上發(fā)表題為《建立業(yè)主委員會(huì)之我見》的署名文章，公開點(diǎn)名批評(píng)了這份文件的這一條款，并鮮明地提出業(yè)主委員會(huì)的委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的全體業(yè)主物業(yè)自主管理組織，不應(yīng)該是街道辦事處和居委會(huì)確定的人組成的官辦官管組織。該文連同四川日?qǐng)?bào)接連刊登的一組有關(guān)物業(yè)管理方面的文章（如《物業(yè)管理誰管誰》等）發(fā)表在四川省政府第119號(hào)令《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》審定之前，據(jù)說對(duì)有關(guān)條款有很好的影響。請(qǐng)看其中的第十三條“業(yè)主管理委員會(huì)由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當(dāng)為５人以上單數(shù)，每屆任期３年；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)予以改選；連選可以連任。”成都市文件另一處體現(xiàn)官辦或者官管業(yè)主委員會(huì)的地方是業(yè)主委員會(huì)成立之后需“報(bào)市物業(yè)管理主管部門登記備案”。大家知道登記備案和備案是完全不同的兩碼事，登記備案是審批合格后才備案，如同民政部門對(duì)社團(tuán)組織的登記備案一樣；而備案則是事后告知，不需要審批。所以《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》第十二條“業(yè)主管理委員會(huì)設(shè)立后應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。”就只有備案、沒有登記兩字。很顯然，成都市的文件側(cè)重于對(duì)業(yè)委會(huì)的管理，四川省的文件側(cè)重于對(duì)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)。

案例：1、紅運(yùn)花園業(yè)委會(huì)成立后武侯區(qū)房管局不備案，受到四川日?qǐng)?bào)的公開監(jiān)督；2、中央花園業(yè)委會(huì)在武侯區(qū)房管局備了案，刻了公章后房管局還打算反悔；3、黃忠小區(qū)益民苑業(yè)委會(huì)剛備案就被成都市房管局宣布解散，之后該業(yè)委會(huì)狀告成都市房管局勝訴；4、中央花園業(yè)主委員會(huì)按市房管局的文件規(guī)定開展換屆時(shí)，武侯區(qū)房管局為了撇開原業(yè)委會(huì)組織換屆工作，采取把一個(gè)物管區(qū)劃分成五個(gè)物管區(qū)的行政手段，結(jié)果被原業(yè)委會(huì)組織小區(qū)業(yè)主狀告武侯區(qū)房管局而被判決撤銷其劃分物管區(qū)文件。

以上這些案例說明一個(gè)問題，在這個(gè)時(shí)期成都的物業(yè)主管部門根本沒有擺正對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)關(guān)系。黃忠小區(qū)的案例說明不該改選的業(yè)委會(huì)市房管局也無權(quán)組織改選，中央花園案例說明不該劃分物管區(qū)的物業(yè)小區(qū)武侯區(qū)房管局劃了也要被撤銷。因?yàn)槲飿I(yè)主管部門和業(yè)委會(huì)只是指導(dǎo)與被指導(dǎo)關(guān)系，不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，所以行政權(quán)力也不能濫用！

【評(píng)論：正是成都市物業(yè)主管部門在指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立和運(yùn)作的指導(dǎo)思想上出現(xiàn)的這種顯而易見的原因——把指導(dǎo)混淆成管理（領(lǐng)導(dǎo)），才導(dǎo)致了一系列的不利于業(yè)主委員會(huì)良性發(fā)展的后果。比如，市房管局曾出面粗暴地解散黃忠小區(qū)益民苑業(yè)主委員會(huì)，后被該業(yè)主委員會(huì)推上被告席，吃了敗訴的官司。又比如，武侯區(qū)房管局曾不顧有關(guān)文件規(guī)定和中央花園配套設(shè)施不可分割的事實(shí)，在市物業(yè)管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人口頭建議下把原本一個(gè)完整的物管小區(qū)武斷地隨意劃分成五個(gè)小區(qū)，結(jié)果同樣吃了該小區(qū)業(yè)主們提起的敗訴官司。黃忠小區(qū)益民苑法院判決后就恢復(fù)了正常，可中央花園被人為地?cái)噥y之后，五年過去了至今未能恢復(fù)正常！

成都市的物業(yè)公司成立協(xié)會(huì)尚且被寫進(jìn)《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》，可成都市的業(yè)主委員會(huì)卻至今不能成立相應(yīng)的社團(tuán)組織，或者僅供業(yè)委會(huì)工作交流的松散型非社團(tuán)組織。我認(rèn)為，這樣的做法不是在促進(jìn)業(yè)委會(huì)的健康發(fā)展，而是在制約業(yè)委會(huì)的良性發(fā)展！根據(jù)過去我們搞業(yè)委會(huì)籌委會(huì)聯(lián)誼會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，我建議成都市的業(yè)委會(huì)在成立不起來業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)之類的社團(tuán)組織情況下，可以自發(fā)開展聯(lián)誼活動(dòng)。業(yè)委會(huì)不是政府機(jī)構(gòu)，委員都是合法的公民或組織成員，憲法規(guī)定我國公民和非政府組織從事法律沒有明文禁止的一切活動(dòng)都是合法的，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人也是無權(quán)干涉的！】

     三、有章難循——業(yè)委會(huì)成長(zhǎng)階段(2003年之后）

【有關(guān)物業(yè)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)的法律法規(guī)、制度文件相繼建立，業(yè)委會(huì)可以按部就班，但照章運(yùn)行艱難?！?/span>

如果說1999年之前（以《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》發(fā)布為界）為成都業(yè)主委員會(huì)的孕育期，1999年~2003年（以國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布為界）為成都業(yè)主委員會(huì)的初生期，那么2003年9月以后就是成都業(yè)主委員會(huì)的成長(zhǎng)期。這個(gè)時(shí)期的最大特點(diǎn)是“章法逐步建立但有待健全”，可以說是“有法可依”的時(shí)期。全國層面出臺(tái)的政策法規(guī)性文件有：《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》（后更名為《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》以及《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》等。成都市出臺(tái)的政策法規(guī)性文件有：《成都市業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則》、《關(guān)于業(yè)主委員會(huì)辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證有關(guān)問題的通知》、《物業(yè)管理用房規(guī)劃建設(shè)管理若干規(guī)定（試行）》、《成都市建筑區(qū)劃劃分暫行辦法》、《成都市物業(yè)服務(wù)力量配備指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等等。對(duì)成都業(yè)委會(huì)方方面面都有很詳盡的規(guī)定，出現(xiàn)了“有法可依”的景象。那么，是不是成都的物業(yè)服務(wù)小區(qū)都按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)呢？已經(jīng)成立了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)小區(qū)是不是真正行使了業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)呢？事實(shí)給出的答案是否定的。事實(shí)為什么被否定呢？因?yàn)椤?/span>

當(dāng)前，成都的業(yè)主委員會(huì)正處在有章難循的艱難成長(zhǎng)時(shí)期。

咋一聽這樣的說法，物業(yè)主管部門的負(fù)責(zé)同志會(huì)有委屈感，認(rèn)為辛苦了這么久才建立了以上一些制度，你反倒說是“有法難依”。可能有些業(yè)主委員會(huì)也有茫然感，認(rèn)為委員們都很盡職盡責(zé)，辛辛苦苦地為小區(qū)業(yè)主們服務(wù)，為業(yè)主做了不少好事和實(shí)事，沒有覺得有多艱難啊。那么我問你兩個(gè)問題：

第一、成都有多少業(yè)主委員會(huì)是嚴(yán)格按規(guī)定認(rèn)真完成了招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作？雖然業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了委托合同，那么業(yè)委會(huì)是不是按照相關(guān)規(guī)定有兩個(gè)三分之二以上的小區(qū)業(yè)主贊成了所簽的委托合同？

第二、業(yè)委會(huì)對(duì)所聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣確定的？通過什么方式測(cè)算出來的？

    我敢說，沒有幾個(gè)業(yè)委會(huì)敢請(qǐng)我們?nèi)フ{(diào)研這兩個(gè)問題！因?yàn)榻^大多數(shù)的業(yè)委會(huì)還是在維持原狀，最多只是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量方面進(jìn)行了一些監(jiān)督而已，或者把小區(qū)的公共收益如停車收入、出租收入等拿進(jìn)了業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)解決范疇。很少對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有啥變動(dòng)。

我們撇開那些極低價(jià)格服務(wù)小區(qū)不論，那些中高檔小區(qū)或高樓的業(yè)委會(huì)為什么不針對(duì)本物管區(qū)的實(shí)際進(jìn)行一次定崗定員、然后再測(cè)算一下服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)呢？可能是不會(huì)測(cè)算、更可能是不敢測(cè)算！下面我們就分析一下為什么說業(yè)委會(huì)現(xiàn)在是“有章難循”：

   （一）業(yè)主大會(huì)難開.在我們國家有幾十年歷史的居委會(huì)或村委會(huì)在決定居民或村民集體事務(wù)時(shí)可以召開居（村）民代表大會(huì)，但業(yè)委會(huì)決定集體事務(wù)時(shí)不能召開業(yè)主代表大會(huì)（業(yè)主代表參加投票表決前必需取得業(yè)主授權(quán)）。要達(dá)到法規(guī)所規(guī)定的兩個(gè)二分之一或者兩個(gè)三分之二以上，那是多么難以到達(dá)??！比如中央花園五六千戶，而大多數(shù)住房都被出租了，怎樣聯(lián)系上真正的業(yè)主啊。按照現(xiàn)行的法規(guī)政策，沒有到達(dá)兩個(gè)二分之一以上或兩個(gè)三分之二以上的業(yè)主贊成的任何決議都是無效的，請(qǐng)問你怎么操作?。肯蟾邔咏ㄖ氖穸蓟▓@三千多戶業(yè)主，業(yè)委會(huì)要運(yùn)作一個(gè)真正合法有效的決議，怎樣快速有效地收集業(yè)主的意見呢？

    （二）辨別業(yè)主意見簽名表的真假難.法規(guī)文件規(guī)定，業(yè)委會(huì)可以召開業(yè)主大會(huì)、也可以收集業(yè)主書面意見。請(qǐng)問，誰能辨別業(yè)主書面意見上的簽名是業(yè)主親自簽的？誰能保證業(yè)委會(huì)組織召開的業(yè)主大會(huì)的資料是真實(shí)有效的？假如在業(yè)委會(huì)換屆或做其他決定時(shí)的資料有假，出了問題以后找誰承擔(dān)責(zé)任（因?yàn)楹茈y清查虛假資料的根源)？出現(xiàn)了這樣的問題是否應(yīng)該由街道辦事處或居委會(huì)負(fù)責(zé)呢？現(xiàn)在還沒有那條法規(guī)文件對(duì)此作出明文規(guī)定！

    （三）選聘物業(yè)公司難.迄今為止成都的物管政策文件，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有作出必須合法服務(wù)的明文規(guī)定。什么意思呢？業(yè)委會(huì)成立之后，假如不跟原來的物業(yè)公司簽訂委托服務(wù)合同，原來的物業(yè)公司應(yīng)該算是非法服務(wù)（屬于強(qiáng)制消費(fèi)）；反過來講，即使業(yè)委會(huì)愿意和原來的物業(yè)公司簽訂委托合同，也應(yīng)該象選聘新的物業(yè)公司那樣到達(dá)兩個(gè)三分之二以上才算合法，否則也應(yīng)該算是無效的。這些年，我們只見到過業(yè)委會(huì)選聘新的物業(yè)公司時(shí)遭到投訴后被否定，就從沒有見到過業(yè)委會(huì)和原來的物業(yè)公司簽合同時(shí)遭投訴后被否定。

業(yè)委會(huì)在選聘新的物業(yè)公司時(shí)，由于利益、情感等諸多原因，原來的物業(yè)公司絕大多數(shù)都不愿意撤離，總會(huì)在業(yè)主中尋找代言人幫他們說話、拉票、投訴。當(dāng)然也不排除業(yè)委會(huì)組織或個(gè)人不公正、存私心雜念，不安規(guī)定程序操作，結(jié)果一投訴一個(gè)準(zhǔn)。
   （四）統(tǒng)一絕大多數(shù)業(yè)主意見難.無論是赫赫有名的中央花園、還是其他的發(fā)生過聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的物業(yè)服務(wù)區(qū)，表面看去或者有政府部門的干預(yù)、或者有居委會(huì)的介入、或者是原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)暗中影響...究其根源都是本區(qū)域內(nèi)一部分業(yè)主針對(duì)另一部分業(yè)主的矛盾，或者說，業(yè)主集團(tuán)的利益趨向不同引發(fā)的糾紛。正是這個(gè)敏感問題，令許多業(yè)委會(huì)不敢依法開展選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，因?yàn)橐徊恍⌒倪x聘工作沒有結(jié)束而業(yè)委會(huì)的任期就先結(jié)束了（被反對(duì)的業(yè)主們罷免).這也是許多業(yè)委會(huì)甘愿維持現(xiàn)狀的主要原因。當(dāng)然也不排除個(gè)別業(yè)委會(huì)成員參雜了私心，不嚴(yán)格遵循程序而引發(fā)業(yè)主反對(duì)。

（五）規(guī)則制定不科學(xué)，照章辦事難.舉幾個(gè)例子來說明這個(gè)問題：1、新建小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的問題.建設(shè)部只設(shè)置了一個(gè)前提即“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)”即可成立業(yè)委會(huì)。而成都市卻設(shè)置了三個(gè)前提，另外兩個(gè)前提是“首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達(dá)到建筑物總面積20％以上”。為什么要滿兩年？為什么不把業(yè)主接收房屋定為入??？這個(gè)問題就是導(dǎo)致許多新建小區(qū)遲遲不能成立業(yè)委會(huì)的原因。

2、物管區(qū)域劃分問題.誰都知道物管區(qū)域是規(guī)劃部門在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí)就已經(jīng)形成，物管部門憑啥還要去劃分？在《成都市建筑區(qū)劃劃分暫行辦法》里居然規(guī)定業(yè)主們也可以要求劃分。中央花園就是先被房管部門錯(cuò)誤劃分、后又被物管區(qū)內(nèi)的部門業(yè)主擅自劃分（雖然尚未得到房管部門的公開認(rèn)可）。撇開中央花園案例，假若業(yè)主們可以按自己的意愿劃分物管區(qū)，那么小區(qū)內(nèi)每一棟樓或者幾棟樓的業(yè)主們也可以要求單獨(dú)成為物管區(qū)，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)吶。所以，我們可以說成都的這個(gè)暫行辦法應(yīng)該盡早廢止或修訂。以規(guī)劃部門的項(xiàng)目規(guī)劃作為唯一標(biāo)準(zhǔn)最妥，否則園中園就不只是中央花園個(gè)案了！

3、其它的例子就暫不列舉了。

其實(shí)，只要認(rèn)真研究就不難發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)雖然有法可依了，但是，真正要行使業(yè)主的物業(yè)自主管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》所賦予的“ 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換?！钡臋?quán)利，還有一段艱難的路程要走。

最后，我給成都業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)提幾條建議：

（一）必須建立業(yè)主委員會(huì)業(yè)務(wù)研究、工作交流的組織，無論是協(xié)會(huì)、聯(lián)合會(huì)，還是松散的聯(lián)誼會(huì)、沙龍等，只要是圍繞業(yè)委會(huì)工作方法研究和經(jīng)驗(yàn)交流開展活動(dòng)，無論物業(yè)主管部門是否同意或是否批準(zhǔn)都是合法的！

（二）、業(yè)委會(huì)必須學(xué)會(huì)規(guī)劃部署本物管區(qū)的服務(wù)崗位，進(jìn)而組織測(cè)算物管費(fèi)的合理標(biāo)準(zhǔn)。基本方法是首先核定物管區(qū)崗位，然后對(duì)照《物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)管理辦法》進(jìn)行測(cè)算。具體方法另行介紹。

（三）、業(yè)委會(huì)必須脫離物管區(qū)內(nèi)的利益體。比如，中央花園之所以從2003年“鬧”到現(xiàn)在都沒有理順關(guān)系，表面上看是主管部門以及街辦（包括居委會(huì)）指導(dǎo)不力，遲遲解決不了是否劃分物管區(qū)或者怎樣劃分物管區(qū)的問題，究其本質(zhì)分析，還是一個(gè)利益問題作怪！過去中央花園業(yè)委會(huì)在每個(gè)片區(qū)給業(yè)主們爭(zhēng)取了一個(gè)活動(dòng)室，但是活動(dòng)室的管理沒有交給物業(yè)公司。業(yè)委會(huì)最初產(chǎn)生意見和矛盾就是始于活動(dòng)室的管理。后來有的片區(qū)業(yè)主堅(jiān)持劃分物管區(qū)，也是看好活動(dòng)室的收益?，F(xiàn)在，既然規(guī)章逐步健全，業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)有了明確來源，以后的業(yè)委會(huì)就應(yīng)該脫離物管區(qū)內(nèi)利益體的直接管理。

（四）、業(yè)委會(huì)指導(dǎo)部門（房管局、辦事處、居委會(huì)）不應(yīng)牽連物管區(qū)內(nèi)的利益。物管區(qū)內(nèi)總有或多或少的建設(shè)、改造工程，如網(wǎng)絡(luò)、水電、安防、外墻等等，社會(huì)經(jīng)濟(jì)體為了攬到工程獲利，總會(huì)找業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)部門。假若指導(dǎo)部門的同志居間幫忙，勢(shì)必卷進(jìn)是非圈不能自拔。

（五）、業(yè)委會(huì)首先應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)研究針對(duì)能夠快速處理本物管區(qū)重大事務(wù)的《議事規(guī)則》（如何快速做出達(dá)到兩個(gè)三分之二以上、或兩個(gè)二分之一以上業(yè)主意見收集的議事規(guī)則）。

（六）、今年《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》將制定和出臺(tái)，各個(gè)業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)充分重視這次立法機(jī)會(huì)，務(wù)必抽時(shí)間把實(shí)際工作中遇到的、用目前已有的規(guī)章制度難以處理的物管問題、以及自己的見解等及時(shí)反饋到省住建廳法規(guī)處、省政府法制辦、省人大等機(jī)構(gòu)，爭(zhēng)取在新的立法中采納你的意見和建議，使《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》更加合符實(shí)際，更加有利于業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使合法權(quán)益。

                                                 2010年5月25日