夏朵小城公共收益的疑云縈繞在每個(gè)業(yè)主的心頭 業(yè)主供圖

■業(yè)主：小區(qū)地面停車位1247個(gè)，每個(gè)月租金80元-150元，為何半年公共收益僅10萬(wàn)元

■物業(yè)：停車費(fèi)收入另有賬目；業(yè)委會(huì)：將錢轉(zhuǎn)入維修基金管理系統(tǒng)后，用的時(shí)候“做賬麻煩”

近日，一份張貼在閔行區(qū)夏朵小城公示欄的上海商品住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)賬目公布報(bào)表，引發(fā)了該小區(qū)業(yè)主的熱議。報(bào)表顯示，2016年上半年，夏朵小城的公共收益收入為100031.66元。

“我們想不明白，這個(gè)十萬(wàn)多元的公共收益是怎么算出來(lái)的？”夏朵小城一名業(yè)主說(shuō)，夏朵小城地面車位1247個(gè)，屬全體業(yè)主所有，每個(gè)車位月租金為80元至150元不等?！鞍凑瘴覀兊奈飿I(yè)合同，即使只算地面停車費(fèi)收益，小區(qū)半年的公共收益收入也應(yīng)超過(guò)40萬(wàn)元?！?/p>

業(yè)主：

錢究竟去哪里了？

今年11月，夏朵小城物業(yè)和業(yè)主委員會(huì)等共同發(fā)布通知，要將小區(qū)地面停車費(fèi)由80元/月漲至150元/月。消息傳出后，引發(fā)了小區(qū)業(yè)主的普遍關(guān)注：為什么要漲價(jià)？難道小區(qū)的公益性收入不夠了？

出于好奇，一些業(yè)主點(diǎn)開(kāi)了小區(qū)維修基金管理系統(tǒng)，試圖從公共收益的支出中找出一些端倪。然而，維修基金管理系統(tǒng)顯示的數(shù)據(jù)，卻令業(yè)主們感到十分驚訝：2016年上半年，夏朵小城公共收益收入由三筆構(gòu)成：兩筆5萬(wàn)元的停車費(fèi)收益，以及兩筆季度結(jié)息，分別是2.51元和29.15元。

根據(jù)《夏朵小城物業(yè)服務(wù)合同》，夏朵小城地面可利用停車位共1247個(gè)。這些小區(qū)露天停車位為全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)，車位使用人應(yīng)按照80元-150元每輛每月的標(biāo)準(zhǔn)繳納停車費(fèi)，其中小區(qū)停車管理服務(wù)費(fèi)收益中的30%歸物業(yè)所有。據(jù)此計(jì)算，夏朵小城每半年的停車費(fèi)收益應(yīng)在40萬(wàn)元以上。

“小區(qū)也不是只有停車費(fèi)收入啊，電梯里的廣告、門口的蜂巢提貨箱，都是有收入的。”業(yè)主小優(yōu)指出。

還有業(yè)主查閱小區(qū)往年的公共收益發(fā)現(xiàn)，2014年和2015年，夏朵小城的每年公共收益收入僅為10元左右。維修基金管理系統(tǒng)顯示，2014年上半年，夏朵小城的小區(qū)公共收益收入為5.06元。下半年的公共收益收入則為4.95元。2015年上半年為4.94元，下半年為5.07元。收入項(xiàng)目均為季度結(jié)息。兩年里，小區(qū)公共收益竟然未見(jiàn)支出。

錢究竟去哪里了？

一時(shí)間，夏朵小城的業(yè)主們心中疑竇重重。

物業(yè)：

停車費(fèi)收入另有賬目

“業(yè)主們說(shuō)，錢是被我喝酒喝掉了。這不是污蔑么？”談及業(yè)主們對(duì)公共收益的質(zhì)疑，上海農(nóng)工商旺都物業(yè)管理有限公司夏朵小城物業(yè)管理處楊經(jīng)理一肚子委屈。

楊經(jīng)理解釋，小區(qū)的公共收入和小區(qū)的維修基金一樣，都用于了小區(qū)的修繕上：“錢取之于民用之于民。其實(shí)錢都由業(yè)委會(huì)把關(guān)，維修資金用于樓道粉刷、換窗戶，還有外墻防水，停車費(fèi)用于井蓋、路面的維修等?！?/p>

那么，為何在業(yè)主大會(huì)賬目上，小區(qū)業(yè)主卻看不到公共收入的進(jìn)賬和支出呢？

對(duì)此，夏朵物業(yè)管理處經(jīng)理助理龔女士告訴記者，這是因?yàn)橥＼囐M(fèi)收入另有賬目，大部分錢都還在賬戶上，并沒(méi)有打入業(yè)主能看到的維修基金系統(tǒng)中?！敖衲暌呀?jīng)公布出來(lái)的10萬(wàn)元是停車費(fèi)里面暫時(shí)可以劃到維修資金的，不是說(shuō)只有10萬(wàn)元，還有很大一部分錢在賬上，剩下的錢都在停車費(fèi)的賬戶上。其他的收益還沒(méi)劃。業(yè)主看到的只是表面現(xiàn)象，以為只有10萬(wàn)元，但是他們沒(méi)有一個(gè)人來(lái)問(wèn)?！?/p>

龔女士強(qiáng)調(diào)：“錢還沒(méi)劃，到年底才收，一季度一收，年底有結(jié)余也都劃過(guò)去，這都是業(yè)委會(huì)決定的事?！?/p>

業(yè)委會(huì)：

另立賬戶是為了減少麻煩

根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》第十三條：“業(yè)主委員會(huì)許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等級(jí)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金賬戶?！蓖瑫r(shí)，“業(yè)主委員會(huì)許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入維修基金賬戶?！?/p>

夏朵小城的公共收益，為何會(huì)在業(yè)主大會(huì)賬戶之外單列賬戶呢？

對(duì)此，夏朵小城業(yè)主委員會(huì)桑主任告訴記者，這樣做是因?yàn)閷㈠X轉(zhuǎn)入維修基金管理系統(tǒng)后，用的時(shí)候“做賬麻煩得不得了?！?/p>

桑主任說(shuō)：“公共收益、停車費(fèi)如果全部轉(zhuǎn)到維修基金管理系統(tǒng)里面，用一分錢全部從維修資金里拿，按道理來(lái)說(shuō)是應(yīng)該的，但是做賬的時(shí)候就麻煩得不得了。公共收益用于填坑填洞、修燈修水管等，一個(gè)星期至少五六張單子，如果不放在業(yè)主大會(huì)賬目，一般維修個(gè)東西，物業(yè)先報(bào)價(jià)，五六千元小支出就由業(yè)委會(huì)五六個(gè)人開(kāi)會(huì)討論，大的支出再召集居委會(huì)等參與討論?！?/p>

桑主任強(qiáng)調(diào)，盡管另立了賬目，但夏朵小城的公共收益都是“取之于民、用之于民”：“好比水放到這里、放到那里都是一樣的，不會(huì)少的，審計(jì)是能通過(guò)的?！?/p>

桑主任向記者出示了一張夏朵小城部分住宅——夏朵園2016年1月至6月的公益性收入明細(xì)表。該表顯示，夏朵園2016年上半年共收入1365692元，與物業(yè)三七分成并轉(zhuǎn)了5萬(wàn)元進(jìn)入維修基金賬戶后，其他公益性收入共用于28項(xiàng)小區(qū)事務(wù)的活動(dòng)支出，包括業(yè)委會(huì)津貼、房屋修繕、門禁系統(tǒng)更換材料等，其中最大一筆支出為52897.97元。2016年上半年，夏朵園結(jié)余為負(fù)188330元。

[新聞延伸]

不將公共收益納入業(yè)主大會(huì)賬戶涉嫌違規(guī)

盡管桑主任強(qiáng)調(diào)，夏朵小城所有的公共收益均用于了改善小區(qū)居民生活上。但夏朵小城另立賬目的行為，卻令許多業(yè)主心存疑慮：“既然都花在業(yè)主身上，為什么不能將收支一筆筆放在維修基金管理系統(tǒng)上公示呢？”

上海市物業(yè)管理事務(wù)中心工作人員則明確表示，小區(qū)不將公共收益放入業(yè)主大會(huì)賬戶的行為，涉嫌違規(guī)。

根據(jù)2006年7月11日發(fā)布的《上海市房屋和國(guó)土資源局關(guān)于加強(qiáng)住宅物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理工作的通知》：“利用住宅共用部分所得的收入，應(yīng)納入業(yè)主大會(huì)專項(xiàng)維修資金賬戶，在每季度末予以結(jié)算（對(duì)結(jié)算時(shí)間合同另有約定的從其約定），并于次月5日前納入專項(xiàng)維修資金賬戶。”

上述工作人員告訴記者：“我們對(duì)行業(yè)的要求是，如果有小區(qū)公共收益，應(yīng)該是交到業(yè)主大會(huì)賬戶，交到業(yè)主大會(huì)賬戶后，就可以通過(guò)信息化系統(tǒng)或賬目公開(kāi)的方式，向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行公布，透明公開(kāi)。將公共收益納入業(yè)主大會(huì)賬戶，并將收支聯(lián)動(dòng)顯示在維修基金管理系統(tǒng)中，就是為了能夠讓業(yè)主對(duì)小區(qū)的公共收益進(jìn)行有效監(jiān)督。

該工作人員表示，小區(qū)公共收益是一筆小區(qū)自有的收益，主要是由業(yè)主大會(huì)自我管理的。小區(qū)實(shí)際有多少公共收益，政府對(duì)這個(gè)情況其實(shí)也不掌握的。因此我們也要求，這筆錢要納入業(yè)主大會(huì)賬戶，讓更多業(yè)主知曉，形成一個(gè)社會(huì)監(jiān)督的力量。我們希望通過(guò)在網(wǎng)上公開(kāi)的方式，讓業(yè)主關(guān)注，小區(qū)進(jìn)賬了多少錢，如果沒(méi)有進(jìn)賬的，業(yè)主其實(shí)是可以走投訴途徑的。我們掌握這個(gè)情況后，也會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)督促的。類似夏朵小城業(yè)委會(huì)和物業(yè)將在公共收益中所謂的“結(jié)余”部分轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)賬戶的行為并不可?。骸拔覀円恢睆?qiáng)調(diào)，這個(gè)賬戶是收支兩條線，錢只有進(jìn)到賬戶來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)透明公開(kāi)，否則我們也不知道物業(yè)公司一共收了多少錢?！?/p>

該工作人進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“不將錢放入業(yè)主大會(huì)賬戶，本身是一種違規(guī)行為。上海在對(duì)物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信積分上，在這一方面也有過(guò)要求。物業(yè)公司未將小區(qū)公共收益放入業(yè)主大會(huì)賬戶的，那么在物業(yè)公司的誠(chéng)信積分上，也會(huì)有相應(yīng)處理的?！?/p>

[相關(guān)鏈接]

登錄上海物業(yè)APP可查看小區(qū)公共收益

小區(qū)公共收益一直是廣大業(yè)主們關(guān)注的焦點(diǎn)，那么，業(yè)主平時(shí)究竟如何才能查看自己小區(qū)的公共收益呢？

實(shí)際上，市民可以下載、登錄上海物業(yè)APP查看。

點(diǎn)開(kāi)上海物業(yè)APP的“小區(qū)資訊”，業(yè)主可以從“了解我的小區(qū)”功能看到小區(qū)名稱、地址、面積、性質(zhì)、竣工時(shí)間、小區(qū)經(jīng)理姓名、電話，物業(yè)企業(yè)名稱、資質(zhì)、業(yè)委會(huì)主任、副主任姓名等；還可以看到小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主管理規(guī)約等，了解物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

小區(qū)的公共收益是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益。常見(jiàn)的小區(qū)公共收益包括：公共區(qū)域的廣告收益例如轎廂廣告、戶外廣告；小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益；利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入；部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)；因損壞小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行的賠償；物業(yè)管理用房的收益等。

小區(qū)公共收益是全體業(yè)主共有的，具體由誰(shuí)支配需要召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，由全體業(yè)主投票決定。目前還是責(zé)成物業(yè)代為管理的較多，也可以責(zé)成業(yè)主委員會(huì)代管，但代管方需要提前制定使用計(jì)劃，使用后也要公示賬目。

在上海物業(yè)APP，業(yè)主可以看到近半年小區(qū)房屋維修資金、停車費(fèi)等公共收益的賬目公布情況。