昨天，大家的朋友圈都被“羅一笑/羅爾”事件刷屏了吧。甚至有了這種說(shuō)法“彭宇案之后，再無(wú)人敢扶老人；羅爾事件之后，再無(wú)人敢網(wǎng)絡(luò)捐款”。作為一個(gè)專注于地產(chǎn)方面的公號(hào)，對(duì)于道德范疇的事兒，本號(hào)一貫的原則是不摻和（一定要討論的可以私下交流），當(dāng)中是非曲直，每個(gè)人心里面自有評(píng)說(shuō)。真正勾起我興趣的，是羅爾（羅一笑父）在回答別人的質(zhì)疑“有三套房為何不賣房給女孩籌錢治病”的時(shí)候，說(shuō)的那句“深圳的房子用于自住，東莞的兩套房子購(gòu)于2015年，還沒有房產(chǎn)證，所以無(wú)法進(jìn)行買賣?！?/font>

“沒有房產(chǎn)證，所以無(wú)法進(jìn)行買賣”。這句話從房地產(chǎn)交易的領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，顯然是錯(cuò)誤的。暫時(shí)沒有房產(chǎn)證的交易，只是影響房產(chǎn)的過(guò)戶、貸款等涉及機(jī)構(gòu)手續(xù)的執(zhí)行，但本身并不影響二手房交易的成立，而且其合法性，連法院也是認(rèn)可的（非法買賣的村產(chǎn)權(quán)之類房子除外）。北京市場(chǎng)上，沒有房本就進(jìn)行買賣的二手房交易，怎么也占據(jù)所有二手房交易5%-10%的比例，尤其是一些剛?cè)胱〔痪玫拇涡滦^(qū)，幾乎會(huì)出現(xiàn)所有在交易二手房全部都沒有房產(chǎn)證的現(xiàn)象（比如你去年上半年去買臻園、保利中央公園等小區(qū)）。我本人也親自買過(guò)2次沒有房產(chǎn)證的房、也賣過(guò)2次沒有房產(chǎn)證的房，最后都順利完成了交易。當(dāng)然了，我對(duì)于羅爾是真不知道、還是假不知道“沒房產(chǎn)證的二手房也可以買賣”這一點(diǎn)，沒興趣也不會(huì)進(jìn)行探討。今天主要是來(lái)說(shuō)一下買沒有房產(chǎn)證的二手房，需要注意的一些點(diǎn)。

一、首先需要搞清楚是什么性質(zhì)的“沒房產(chǎn)證”

這一點(diǎn)最為重要，因?yàn)橥瑸椤皼]房產(chǎn)證”，彼此之間差別可大了。有些是“如果不出意外，可預(yù)期的期限內(nèi)，肯定能拿到房產(chǎn)證，只是暫時(shí)還沒有”、有些是“如無(wú)意外，基本拿不到房產(chǎn)證”、有些是“本來(lái)就只賣使用權(quán)”、還有些是“能否拿到，完全看命”。。。。。大家可要擦亮眼了。

我個(gè)人的建議是，只買“暫時(shí)沒有房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”，因?yàn)檫@種出問(wèn)題的概率極低（尤其在帝都能公開銷售的商品房），不同case之間的差別，也就是拿房產(chǎn)證的具體時(shí)間。

那哪些房很危險(xiǎn)、最好別碰的呢：比如，“號(hào)稱很快能轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房”、“沒房本的軍產(chǎn)房（軍產(chǎn)房有房本都不一定能上市交易，何況沒房本的）”、“單位集資房，號(hào)稱到某個(gè)時(shí)間給單位一筆錢就能給房本的房”、“回遷房立項(xiàng)，偷改了性質(zhì)拿出來(lái)賣的房”。。。等等。這類房子，共同特點(diǎn)就是：不是正規(guī)商品房，現(xiàn)在沒房產(chǎn)證，但向你許諾過(guò)一段時(shí)間可以拿到（口頭的，絕對(duì)不寫入合同）、價(jià)格便宜、一般必須全款。說(shuō)實(shí)話，這類房，不排除有極個(gè)別case最后真的多年小三熬成大房的。但普通購(gòu)房者，除非你確認(rèn)自己已經(jīng)非常了解后面的各種內(nèi)幕、或者認(rèn)為反正房子便宜自己愿賭服輸，否則絕對(duì)不建議購(gòu)買，碰都不要碰。

這里面，唯一靠譜點(diǎn)的類型，大概就是“正經(jīng)回遷房，暫時(shí)沒房產(chǎn)證，房產(chǎn)證下來(lái)以后按正規(guī)流程走貸款過(guò)戶”這類了。但回遷房的房產(chǎn)證啥時(shí)候辦下來(lái)，其時(shí)間相比商品房，有很多不確定因素，而且也需要業(yè)主出面配合很多事情，所以節(jié)外生枝的概率還是高很多，仍然不是太推薦。

上面說(shuō)的這些“高危房”，如果你最后一定要買，但又吃不準(zhǔn)，建議能引入其他金融機(jī)構(gòu)介入、一定要引入（比如貸款、比如抵押；銀行不愿意介入，可以找諸如擔(dān)保公司等機(jī)構(gòu)）。畢竟多一個(gè)其他權(quán)威機(jī)構(gòu)來(lái)幫你鑒定，你的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)減小。如果連擔(dān)保公司都不愿意介入的房子，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

當(dāng)然，還有一類房，賣的時(shí)候，就明確說(shuō)了“沒房產(chǎn)證，賣的就是使用權(quán)”，比如絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房、單位使用權(quán)房等等，如果你確認(rèn)自己可以接受“使用權(quán)性質(zhì)”，完全可以交易。

所以，以下的內(nèi)容，基本都基于“購(gòu)買暫時(shí)沒房產(chǎn)證的正規(guī)商品房”來(lái)進(jìn)行討論。

二、買賣合同細(xì)節(jié)非常重要。其中一定要明確業(yè)主最晚辦下房產(chǎn)證的時(shí)間、以及如果未能按期辦下來(lái)的違約處理。

這類交易，合同簽訂時(shí)候有很多細(xì)節(jié)要注意，補(bǔ)充協(xié)議肯定會(huì)很復(fù)雜。這里面，最最重要的就是，一定要明確業(yè)主最晚辦妥房產(chǎn)證的時(shí)間、以及如果未能按期辦下來(lái)的違約處理。

千萬(wàn)別相信業(yè)主/中介口頭的承諾的“很快，也就幾個(gè)月，房本就下來(lái)了”之類話，合同里面只寫上“等房本下來(lái)之后，該如何如何”等等，而不約定房本辦妥的最后時(shí)間。

寫了上面內(nèi)容，也一定要寫清楚，如果房東未能在約定時(shí)間辦下來(lái)房產(chǎn)證，如何處理。建議寫成“如果超過(guò)約定時(shí)間xxx日，賣方構(gòu)成根本性違約，買家有權(quán)單方面解除合約，并向賣家追討違約金”。因?yàn)槿魏问虑槎己茈y說(shuō)的，如果開發(fā)商出問(wèn)題導(dǎo)致樓爛尾（外地這種估計(jì)多一些）、有些業(yè)主自己出現(xiàn)問(wèn)題斷供/玩消失之類，都可能導(dǎo)致正規(guī)商品房也無(wú)法按期取得房產(chǎn)證。寫上這條，才能做到比較保險(xiǎn)。

另外，有時(shí)候拿房產(chǎn)證需要多個(gè)流程配合（比如交契稅、還貸款等），可以把每個(gè)流程步驟的最晚完成時(shí)間都寫到合同里面。

記住，千萬(wàn)別相信中介 or 業(yè)主的任何關(guān)于房產(chǎn)證的口頭承諾，一定要寫到合同里。

三、買沒房產(chǎn)證的房，最大的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)來(lái)自于人性的考驗(yàn)。

即使你前面準(zhǔn)備功夫都做足，買沒房產(chǎn)證的房，最后出現(xiàn)糾紛的概率，仍然高于正常交易。這主要是因?yàn)椋瑳]房產(chǎn)證的房，從開始交易到最終交易完全完成，常常需要比較長(zhǎng)的時(shí)間，基本上半年起、一兩年也是常事。這么長(zhǎng)的時(shí)間里面，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，很難保證業(yè)主能經(jīng)得起誘惑，畢竟這個(gè)世界上最不應(yīng)該做的事之一，就是拿利益去考驗(yàn)人的底線（感情、金錢等。。。），非要考驗(yàn)的，大多數(shù)都受到了教訓(xùn)。

那怎么防范這種由于交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致的人性風(fēng)險(xiǎn)呢？

（1）首先是觀察對(duì)方是否靠譜。有句話叫“一個(gè)靠譜的買（賣）家至少值20萬(wàn)。”對(duì)于沒房產(chǎn)證的房，這個(gè)要求可能更高，溝通過(guò)程中對(duì)方流露出任何讓你覺得可能不靠譜的跡象，我覺得果斷放棄，都不是壞事。

（2）盡量不要選擇房產(chǎn)證預(yù)期拿到時(shí)間過(guò)久的的房子?！耙荒陜?nèi)可以辦下房產(chǎn)證”和“二年內(nèi)可以辦下房產(chǎn)證”，兩者完全是不同的概念，后者出現(xiàn)糾紛的概率，可能是前者的10倍。我個(gè)人建議，對(duì)方承諾辦下房產(chǎn)證的時(shí)間和簽合同日期的間隔，最好在半年以內(nèi)，超過(guò)一年以上的，就別碰了，寧可放棄。

（3）在最終完成交易之前，交付的房款最多不要超過(guò)70%，房產(chǎn)證時(shí)間越長(zhǎng)，給的比例越低。

（4）終極殺招，就是要求業(yè)主提前交房，自己先住進(jìn)去為安。沒房產(chǎn)證的房由于無(wú)法網(wǎng)簽，對(duì)于買家，除了合同，可以說(shuō)沒有任何保障（而在中國(guó)打官司，你懂的）。但一旦你擁有了房屋的實(shí)際使用權(quán)，就擁有了部分主動(dòng)權(quán)，后續(xù)業(yè)主想違約，他的成本也會(huì)比較高。

（4）這一條對(duì)我來(lái)說(shuō)，其實(shí)是一個(gè)底線條件。購(gòu)買暫時(shí)沒房產(chǎn)證的房子，如果業(yè)主不同意在支付了部分首付款（一般在70%以內(nèi)）以后提前交房，我鐵定不買，哪怕房子好得和天仙一樣，也絕對(duì)放棄。再次強(qiáng)調(diào)，“交完約定的首付款后就交房”，是我個(gè)人買沒房產(chǎn)證房子的底線。大家如何，請(qǐng)自己掌握。

四、所謂“改底單”的房子，“網(wǎng)簽”后再推進(jìn)流程。

還有一類沒房產(chǎn)證房子，叫做“改底單”。這類房子貓膩也很多，建議輕易不要嘗試。如果實(shí)在要買，一定記住“不見兔子不撒鷹”。所謂兔子，就是“網(wǎng)簽改為買家名字”。開始無(wú)論中介賣家如何忽悠，只給少量定金，在網(wǎng)簽之前，不給付定金之外任何款項(xiàng)。

這里面有兩類情況：（1）原買家還沒網(wǎng)簽，這類比較簡(jiǎn)單，給了定金，讓買家把購(gòu)買關(guān)系在開發(fā)商那里轉(zhuǎn)成你，然后繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)。（2）原買家已經(jīng)網(wǎng)簽。這個(gè)就需要開發(fā)商和原買家配合撤銷原來(lái)的網(wǎng)簽、然后以新買家名義重新網(wǎng)簽。這種情況，賣家（原買家）一般都會(huì)忽悠“自己和開發(fā)商很熟悉，你先把大部分房款給我，我才能推進(jìn)，否則不給辦理云云”，這時(shí)候一定要頂住，堅(jiān)持只給定金，哪怕是把首付監(jiān)管給銀行，都不要做。因?yàn)椤案牡讍巍边@事，不是那么容易就一定能做成的。

五、其他注意事項(xiàng)

沒房產(chǎn)證的房如果有貸款，可以提前還款，并在開發(fā)商送到銀行抵押之前拿出原始房產(chǎn)證，可以省去銀行出還清證明、解抵押等流程，大約節(jié)約1-2個(gè)月時(shí)間。

但一定要注意，如果房子開始是按揭購(gòu)買，即使你提前還清所有貸款，如果不主動(dòng)告訴開發(fā)商，開發(fā)商仍然會(huì)把你的房產(chǎn)證當(dāng)做“有抵押”送到銀行，仍然要走一遍“開結(jié)清證明、拿材料、解抵押”的流程。我當(dāng)年賣一套無(wú)房產(chǎn)證房子，就由于不知道這點(diǎn)，以為還清了貸款就萬(wàn)事大吉，結(jié)果導(dǎo)致流程多了1個(gè)多月。大家一定注意這點(diǎn)。