原告（反訴被告）上海內(nèi)蒙古某某賓館

法定代表人周某某。

委托代理人敖某某，上海某某律師事務(wù)所律師。

委托代理人胡某某，上海某某律師事務(wù)所律師。

被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司

法定代表人朱某某，總裁助理。

委托代理人袁某某，上海市某某律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）上海某某酒店有限公司

法定代表人龐某某。

委托代理人袁某某、熊某某，上海市某某律師事務(wù)所律師。

第三人上海某某餐飲管理有限公司分公司

負(fù)責(zé)人黃某某，副總經(jīng)理。

委托代理人趙某某，該公司工作人員。

第三人上海某某母嬰服務(wù)有限公司

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人邱某某，該公司工作人員。

原告上海內(nèi)蒙古某某賓館（下稱某某賓館）與被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司（下稱某某酒店）、上海某某酒店有限公司（下稱某某酒店）、反訴原告上海某某酒店有限公司與反訴被告上海內(nèi)蒙古某某賓館第三人上海某某餐飲管理有限公司分公司（下稱某某公司）、上海某某母嬰服務(wù)有限公司（下稱某某母嬰公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）某某賓館的委托代理人敖某某、胡某某、被告某某酒店的委托代理人袁某某、被告（反訴原告）某某酒店的委托代理人袁某某、第三人某某公司的委托代理人趙某某、第三人某某母嬰公司的委托代理人邱某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某賓館訴稱：2011年9月，被告某某酒店的管理層找到原告的負(fù)責(zé)人，要求同意轉(zhuǎn)租，遭拒絕，2011年12月30日春節(jié)前夕，原告的工作人員來到出租的房屋上海市某某路395號(hào)檢查消防安全時(shí)，發(fā)現(xiàn)被告已經(jīng)擅自將房屋二樓的整個(gè)樓面轉(zhuǎn)租給了第三人，經(jīng)營月子會(huì)所，并破壞了房屋的主體承重墻，還發(fā)現(xiàn)被告將房屋擅自轉(zhuǎn)租給某某公司，店內(nèi)存在大量的違章搭建。為此，原告致函某某酒店，要求對(duì)方立刻恢復(fù)此樓層的建筑結(jié)構(gòu)和經(jīng)營用途，并將依法行使合同解除權(quán)。2012年2月21日，原告再次前往檢查，二樓層面的月子會(huì)所仍然在對(duì)外經(jīng)營，且在全國知名網(wǎng)站中均有此月子會(huì)所的廣告，網(wǎng)頁上的地址都指向原、被告雙方房屋租賃的地址：某某路395號(hào)A8酒店2樓。同時(shí)，某某酒店長期不按合同約定的支付方式支付房租，給原告造成極大的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)雙方在合同中的約定，逾期支付租金的，每逾期一日，被告應(yīng)按拖欠租金的萬分之五向原告支付違約金。綜上，某某酒店的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，且某某酒店的企業(yè)狀態(tài)目前屬于吊銷未注銷，合同應(yīng)當(dāng)予以解除，原告遂向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判令：1、要求確認(rèn)原告與被告某某酒店于2005年12月22日簽訂的《房屋租賃合同》已于2012年7月27日解除，要求某某酒店將承租的房屋恢復(fù)原狀后及時(shí)交予原告；2、被告某某酒店承擔(dān)從2013年1月至實(shí)際交付場(chǎng)地期間的租金；3、被告某某酒店承擔(dān)違約金人民幣613069.50元（根據(jù)合同4.1條和9.3條），被告某某酒店支付的保證金50萬元沖抵其應(yīng)付的租金；4、被告某某酒店承擔(dān)其實(shí)際占用期間的租金并搬離場(chǎng)地以及將該公司的注冊(cè)地在判決生效之日起10日內(nèi)遷出系爭場(chǎng)地；5、兩第三人搬離與被告某某和某某簽訂的合同中所約定的場(chǎng)地；6、本案訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)；7、由被告承擔(dān)律師費(fèi)人民幣3萬元。

被告某某酒店辯稱：原、被告簽訂的租賃合同于2005年當(dāng)原告和某某酒店簽署合同后就自然解除，不存在2012年7月再行解除合同。雙方的合同自然解除后，原告再依原合同追究某某酒店的法律責(zé)任，顯然不符合法律規(guī)定。本案中，原告亦未提出與某某酒店解除合同，就不存在搬離事宜。訴請(qǐng)中有關(guān)第三人的訴請(qǐng)被告不作答辯。根據(jù)投資慣例，某某酒店作為某某酒店的投資方，以自己的名義與原告簽署租賃合同，在承租的地方申請(qǐng)辦理新公司的相關(guān)營業(yè)執(zhí)照，某某酒店在系爭房屋和場(chǎng)地申請(qǐng)注冊(cè)了某某酒店，在某某酒店成立時(shí)，承租人隨即從某某酒店變更為某某酒店，某某酒店可以接受原告與某某簽訂的租賃合同，因此，兩份合同簽署的日期是一致的。針對(duì)某某酒店和原告簽訂的合同實(shí)際即為租賃合同主體變更的關(guān)系，既然某某酒店與原告已經(jīng)沒有合同關(guān)系，被告故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

被告某某酒店辯稱：原告的第一至第三項(xiàng)訴請(qǐng)并非針對(duì)本被告提出的，本被告不作抗辯。關(guān)于訴請(qǐng)4，原告沒有正式向本被告提出解除合同的訴請(qǐng)，在沒有解除合同的前提下，也就不存在搬離場(chǎng)地等要求。系爭房屋的租金自始至終由本被告支付，原告也不能重復(fù)進(jìn)行主張。原告訴請(qǐng)中涉及第三人的，本被告亦不作抗辯。原告在陳述中稱某某酒店破壞了承重墻，事實(shí)上某某酒店并沒有在系爭房屋中辦公經(jīng)營，本被告也未破壞過承重墻，反之，原告在返租物業(yè)時(shí)嚴(yán)重破壞了酒店的承重結(jié)構(gòu)。關(guān)于轉(zhuǎn)租一節(jié)，月子會(huì)所是某某酒店的特色經(jīng)營服務(wù)，不存在轉(zhuǎn)租事實(shí)，而某某公司承租的部分是經(jīng)過原告同意，原告自己也與其簽訂了租賃合同，本被告與某某公司約定的租賃部位并無違章搭建行為，且對(duì)違章搭建本被告并無監(jiān)管義務(wù)。在履行合同中，原告自行同意被告支付租金的方式，故本被告也沒有違反合同約定，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜上，本被告不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人某某公司述稱：本第三人現(xiàn)在用作酒店包房的場(chǎng)地是與原告簽訂的租賃合同，大堂部分則是從某某酒店處租賃而來，對(duì)此原告是否知情本第三人并不清楚。被告所陳述的違章搭建部分我們予以認(rèn)可，但我們同意原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人某某母嬰公司述稱：本第三人是與某某酒店簽訂的租賃合同，與某某酒店無關(guān)，現(xiàn)在原告不確認(rèn)與某某之間的法律關(guān)系，因此，原告與本第三人并無法律關(guān)系。本第三人與某某簽訂的也僅僅是《酒店專業(yè)服務(wù)合同》，只是對(duì)特殊的客人提供特殊服務(wù)，客人入住也是與某某酒店辦理手續(xù)，本第三人提供服務(wù)后，則由某某酒店支付服務(wù)費(fèi)用。原先我方與某某酒店簽訂的是酒店長包房合同，在收到某某酒店的函以后，應(yīng)原告與某某酒店的要求方改為《酒店專業(yè)服務(wù)合同》，第三人不支付租金，客人接受特殊服務(wù)后將費(fèi)用支付給某某酒店，隨后由某某酒店與第三人結(jié)算，因此不存在非法轉(zhuǎn)租，故本第三人不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

反訴原告某某酒店訴稱：反訴原告向反訴被告租賃某某路395號(hào)物業(yè)，服務(wù)建筑面積為4805.17平方米，包括主樓、鍋爐房、配電間、門衛(wèi)室，合同附件中的房屋產(chǎn)權(quán)證也明確說明所有的某某路395號(hào)全部是反訴人承租的范圍。2012年12月14日，反訴原告獲悉反訴被告跟第三人某某公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，該協(xié)議的租賃物業(yè)包括某某路395號(hào)1號(hào)樓二樓裙樓，變電間的二樓，反訴原告方知道反訴被告未將雙方簽訂的租賃合同中約定的物業(yè)全部交付給反訴原告。不僅如此，反訴被告還將未交付的房屋非法出租，獲取本應(yīng)屬反訴原告享有的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。反訴原告遂提起反訴訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求法院依法判令：1、反訴被告交付租賃合同約定的3號(hào)、4號(hào)樓及這兩幢樓之間的通道、庭院、車位等物業(yè)；2、反訴被告將侵占反訴原告關(guān)于某某路395號(hào)二樓及賓館南北二樓房屋所獲得的收益人民幣234000元返還給反訴原告。

反訴被告某某賓館辯稱：系爭房屋租賃合同是反訴被告與某某酒店簽訂，其中也不包括反訴被告出租給第三人的房屋，而且編號(hào)也是反訴原告自行添加。反訴原告并不具備合同主體資格，缺乏請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，因此反訴訴請(qǐng)均不成立，反訴被告均不同意。

第三人某某公司、某某母嬰公司均認(rèn)為反訴訴請(qǐng)與己方無關(guān)，故未作陳述。

經(jīng)審理查明：2005年12月22日，某某賓館（甲方）與某某酒店（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：甲方出租給乙方的房屋位于上海市普陀區(qū)某某路395號(hào)，建筑面積4805.17平方米（最終以房產(chǎn)證記載為準(zhǔn)），包括主樓、鍋爐房、配電間、門衛(wèi)室。合同附件二為房屋的平面圖。乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為酒店客房及與酒店經(jīng)營有關(guān)的經(jīng)營項(xiàng)目使用。甲方于2005年12月25日前向乙方交付該房屋，租賃期自2006年7月1日起至2021年6月30日止共計(jì)15年，交房日至起租日期間乙方無需支付租金。甲方以該房屋內(nèi)現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備按附件五財(cái)產(chǎn)清單移交給乙方使用，租賃關(guān)系終止時(shí)，移交甲方處置。租賃期限屆滿，甲方有權(quán)收回該房屋，乙方應(yīng)立即返還，租賃房屋內(nèi)的裝飾物包括但不限于可移動(dòng)和不能移動(dòng)的設(shè)備和物品無條件移交甲方，全部由甲方處置。乙方需繼續(xù)承租該房屋的，則應(yīng)于租賃期限屆滿前六個(gè)月，向甲方提出續(xù)租書面要求，經(jīng)甲方同意后重新簽訂房屋租賃合同。雙方約定自2006年7月1日起，每年租金200萬元，前五年租金不變，第六年開始每五年等比遞增5%的租金增長幅度，乙方無需向甲方支付除本合同租金以外的任何費(fèi)用。在簽訂本合同時(shí)，乙方向甲方支付履約保證金人民幣50萬元，該保證金在本合同履行完畢并沒有未了事宜與違約行為時(shí)，無息退還乙方；租金乙方按如下方式支付：乙方應(yīng)每三個(gè)月為一期向甲方支付一次租金，首期應(yīng)支付六個(gè)月租金，乙方應(yīng)在房屋交付日當(dāng)日支付，以后在每期首個(gè)月5日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金的萬分之五向甲方支付違約金。該房屋移交后即租賃期間，因使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤、熱能、通訊、有線電視、寬帶等費(fèi)用由乙方承擔(dān)，合同在5.2條就房屋的水電空調(diào)等配套情況、使用要求和維修責(zé)任等等內(nèi)容作了約定。房屋租賃期間，乙方因經(jīng)營需要部分轉(zhuǎn)租房屋，或全部轉(zhuǎn)租給乙方的關(guān)聯(lián)方（指與乙方有直接或間接股權(quán)投資關(guān)系或特許經(jīng)營的第三方）或他方，需征得甲方書面同意后方能辦理相關(guān)手續(xù)。雙方同意有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反本合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的一倍支付違約金；如給對(duì)方造成損失，而支付的違約金不足補(bǔ)償該損失的，還應(yīng)賠償損失與違約金的差額部分：……乙方未征得甲方書面同意，部分或全部擅自轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效；乙方未征得甲方書面同意，擅自委托或轉(zhuǎn)讓第三方經(jīng)營的，委托經(jīng)營協(xié)議無效……。合同還就違約責(zé)任和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、爭議處理等等進(jìn)行了約定，同時(shí)約定乙方未征得甲方書面同意，擅自將房屋或酒店部分或全部轉(zhuǎn)租，委托或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營的，本合同立即解除，該房屋內(nèi)的裝飾物、設(shè)備、物品全部由甲方接收處置。同日，雙方簽訂《房屋租賃合同補(bǔ)充條款》一份，就天線架設(shè)、甲方在乙方承租部位的優(yōu)先使用、優(yōu)惠待遇和員工吸收等內(nèi)容作出約定。合同隨附產(chǎn)權(quán)證、設(shè)施設(shè)備清單等附件，產(chǎn)權(quán)證載明系爭房屋權(quán)利人為原告，合計(jì)面積4805.17平方米，并附平面圖。

合同訂立后，某某賓館交付房屋，某某酒店交納了保證金50萬元、承租房屋裝修，某某酒店于2007年2月1日在此注冊(cè)成立并經(jīng)營旅館酒店服務(wù)。

2012年1月16日，某某賓館向某某酒店發(fā)出《停止違約催告通知書》，稱：“鑒于我上海內(nèi)蒙古某某賓館日前在原賓館建筑（某某路395號(hào)）內(nèi)檢查消防安全時(shí)，發(fā)現(xiàn)了你方嚴(yán)重違背當(dāng)初雙方合同約定的事項(xiàng)和行為，現(xiàn)即刻向你方提出整改通知，請(qǐng)?jiān)谖曳教峁┑暮侠砥谙迌?nèi)停止違約事項(xiàng)、恢復(fù)到合同允許的狀態(tài)之下。我方將時(shí)刻關(guān)注你方的整改狀態(tài)，為了維護(hù)我企業(yè)的合法權(quán)益和國有資產(chǎn)的安全，我方的合理要求如在合理期限內(nèi)得不到妥善處理，我方將行使合同解除權(quán)。我方發(fā)現(xiàn)某某酒店的違約事項(xiàng)以及要求你方處理的時(shí)限如下：”“在未經(jīng)我方同意的情況下，私自將原某某賓館二樓的25個(gè)房間轉(zhuǎn)租給第三方，作為對(duì)外經(jīng)營的月子中心，且新的裝修對(duì)于原賓館的房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改造。這絕對(duì)違背我某某賓館的經(jīng)營初衷。也嚴(yán)重違反了關(guān)于轉(zhuǎn)租及建筑結(jié)構(gòu)的合同條約，請(qǐng)?jiān)诮拥奖就ㄖ掌鹑靸?nèi)，恢復(fù)此樓層的原狀和經(jīng)營用途?！鄙鲜鐾ㄖ陌l(fā)后，郵政回執(zhí)載明某某酒店于2012年1月19日收到信函，某某酒店對(duì)該郵政回執(zhí)未表異議。

2012年2月6日，某某酒店致函某某賓館，載明：“本公司自2006年7月1日起經(jīng)營某某路395號(hào)賓館，至今已有五年多。期間，我們按照合同準(zhǔn)時(shí)交付了共計(jì)1122.50萬元租金，未有任何拖欠。為保證酒店經(jīng)營能夠產(chǎn)生合理利潤，我們對(duì)經(jīng)營模式和產(chǎn)品進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，本著全局合作及和諧共贏的宗旨，雙方應(yīng)互相配合，以便雙方能夠繼續(xù)合作共贏?！?/p>

2012年2月10日，某某酒店再次致函某某賓館，載明：“在接到貴單位2012年1月16日發(fā)出的《告知函》后，我們已經(jīng)根據(jù)實(shí)際情況在經(jīng)營上進(jìn)行調(diào)整和整改，并且我們已經(jīng)于2012年2月7日將整改結(jié)果給予了貴單位回復(fù)。我們期盼貴單位對(duì)我們?cè)诼男须p方租賃合同中其他不妥處及時(shí)指出，以便雙方商榷。”

某某賓館收到上述函件，但認(rèn)為與其發(fā)生租賃關(guān)系的是某某酒店，同時(shí)認(rèn)為某某母嬰公司仍占有系爭房屋，并通過網(wǎng)絡(luò)獲知該公司對(duì)外提供母嬰月子服務(wù)，遂向本院提起訴訟，請(qǐng)求法院依法判決支持如其訴請(qǐng)。

另查明，第三人某某公司自某某賓館和某某酒店處租賃了部分系爭房屋，用于餐飲經(jīng)營。

某某酒店與某某母嬰公司簽訂《酒店專業(yè)服務(wù)合同》一份，雙方約定：“……甲方（某某酒店）有可以提供符合月子期間母嬰（以下簡稱“特殊住店客人”）……甲方?jīng)Q定在酒樓二樓自行開設(shè)母嬰特殊住房，并配備應(yīng)有服務(wù)設(shè)施；”“又鑒于，乙方（某某母嬰公司）為專業(yè)的月子期間母嬰服務(wù)公司，有專業(yè)的人員及相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和技能，并已有一定的經(jīng)驗(yàn)?！薄啊追酵?，在‘a(chǎn)8’酒店月子會(huì)所中間加入乙方的名稱‘某某’，便于突出乙方為該專業(yè)服務(wù)的提供方，擴(kuò)大乙方的影響力?！薄啊薄皩?duì)于乙方的服務(wù)，雙方采用按服務(wù)數(shù)量提成的方式結(jié)算費(fèi)用：對(duì)于每個(gè)‘特殊住店客人’（一個(gè)產(chǎn)婦加一個(gè)嬰兒為一個(gè)‘特殊住店客人’），甲方自行與客戶結(jié)算特殊住房費(fèi)用，并按每位客人每天支付乙方服務(wù)費(fèi)人民幣200元整，餐費(fèi)另計(jì)?！薄耙曳揭部梢越榻B客源入住，對(duì)于一般客人，甲方按入住價(jià)格的15%給予傭金；對(duì)于接受‘特殊住店客人’入住的，乙方可以與甲方另行協(xié)商傭金；也可以直接向該客人收取服務(wù)費(fèi)，作為其收入。對(duì)于直接收取服務(wù)費(fèi)的，甲方不再向乙方支付提成服務(wù)費(fèi)。其中住店費(fèi)用必須由甲方收取，歸甲方所有。”“……”“甲方給予乙方的服務(wù)費(fèi)每個(gè)月結(jié)算一次，以每月的10日前結(jié)算上月的服務(wù)費(fèi)……”“上述所有入住酒店的客人，均需按酒店管理規(guī)定到前臺(tái)辦理入住手續(xù)，并且支付相關(guān)酒店入住費(fèi)用。”“……”。同時(shí)為了證明母嬰月子特殊服務(wù)是酒店特色服務(wù)而非轉(zhuǎn)租的主張，某某酒店提供了賓客名單，稱除了特殊服務(wù)客人，也有一般客人入住。某某賓館認(rèn)為該證據(jù)與本案缺乏關(guān)聯(lián)性，某某酒店與某某賓館間無租賃關(guān)系，所以該證據(jù)于某某賓館缺乏有效性。某某公司認(rèn)為與其無關(guān)，未發(fā)表質(zhì)證意見；某某母嬰公司則同意某某酒店的主張。同時(shí)，某某賓館認(rèn)為，無論與某某母嬰公司建立關(guān)系的是某某酒店還是某某酒店，某某母嬰公司是在可區(qū)分的物理層面經(jīng)營的，不管經(jīng)營形式如何，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)租。

審理中，某某酒店向本院提交《房屋租賃合同》一份，出租方為某某賓館、承租方則為某某酒店，合同條款與上述某某賓館和某某酒店租賃合同的條款一致，但某某賓館在出租方蓋章處注明：“此件用于稅務(wù)等相關(guān)注冊(cè)”。

審理中，雙方確認(rèn)租金已經(jīng)支付至2012年12月。某某酒店則認(rèn)為是某某賓館不肯收取租金，遂以代管款形式繳納至本院。某某賓館另向本院提交了租金發(fā)票，確認(rèn)交款單位均為某某酒店，故承租方應(yīng)為某某酒店；兩被告認(rèn)為在某某酒店與某某賓館合同訂立后，某某酒店實(shí)際履行了系爭合同，發(fā)票中也有某某酒店為交款主體的。

審理中，關(guān)于裝修一節(jié)，經(jīng)本院釋明，被告表明雙方的合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，裝修問題不應(yīng)在本案中予以處理，故未提起主張。

反訴經(jīng)審理查明事實(shí)同本訴。

本院認(rèn)為，關(guān)于本訴，（一）、租賃合同的主體認(rèn)定。通常，租賃市場(chǎng)確實(shí)存在租賃房屋后，一旦在房屋內(nèi)注冊(cè)成立新主體，而原訂立合同主體與新主體不一致的，由新主體承接租賃合同的權(quán)利義務(wù)，而該承接宜以租賃合同或其他方式約定為要件。兩被告依市場(chǎng)慣例，提出某某酒店合同訂立后，某某酒店與某某賓館租賃合同自然解除的抗辯主張，并無法律依據(jù)，且被告亦未能提供證據(jù)證明雙方約定過變更主體，雖然某某賓館與某某酒店也簽署了租賃合同，但合同尾部載明的內(nèi)容非常清晰，表明某某賓館簽署此合同是為某某酒店提供稅務(wù)登記所用。故本院對(duì)被告的抗辯主張不予采信，系爭房屋的合同主體應(yīng)認(rèn)定為某某賓館和某某酒店，某某酒店則實(shí)際使用房屋經(jīng)營賓館服務(wù)。某某賓館與某某酒店簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，應(yīng)為有效。依法成立的合同應(yīng)受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定嚴(yán)格履行自己的義務(wù)。（二）、承租人是否存在轉(zhuǎn)租的違約事實(shí)之認(rèn)定。本案的爭議焦點(diǎn)在于第三人某某母嬰公司與某某酒店之間的民事行為是否屬于轉(zhuǎn)租。根據(jù)某某賓館和某某酒店提供的證據(jù)，某某母嬰公司系獨(dú)立的法人主體，以其自己的名義對(duì)外宣傳并吸引客戶，在酒店內(nèi)擁有構(gòu)成單獨(dú)單位的房屋用于母嬰月子服務(wù)，雖然在接到某某賓館要求整改函之后，雙方以《酒店專業(yè)服務(wù)合同》的形式重新作出約定，但從約定內(nèi)容來分析，雙方仍舊是獨(dú)立經(jīng)營、獨(dú)立進(jìn)行核算。某某酒店雖然提供賓客名單以證明并非專門針對(duì)母嬰客源的主張，從名單分析，非母嬰賓客比例極小，某某賓館稱該名單僅是一段時(shí)間的客源反映，無法全面真實(shí)反映雙方經(jīng)營期間的客源狀況，且難以推翻從客觀的物理樓層已被割裂開來專門經(jīng)營的事實(shí)，該質(zhì)證意見具備合理性，故本院予以采信，因此對(duì)某某酒店證明的主張不予采信。某某酒店仍然是向某某母嬰公司提供房屋由其使用，由某某母嬰公司支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，該金錢給付的實(shí)質(zhì)依舊是房屋費(fèi)用的支付，因此更符合租賃的法律特征，據(jù)此某某酒店與某某母嬰公司間構(gòu)成轉(zhuǎn)租之民事法律行為。根據(jù)合同約定，某某酒店租賃系爭房屋的用途是為了經(jīng)營酒店客房及與酒店經(jīng)營有關(guān)的經(jīng)營項(xiàng)目使用；租賃期間，因經(jīng)營所需某某酒店需要部分轉(zhuǎn)租房屋的，需征得甲方書面同意后方能辦理相關(guān)手續(xù)。審理中，無論是租賃合同相對(duì)方某某酒店、還是實(shí)際注冊(cè)經(jīng)營的某某酒店，均未能向本院提交上述轉(zhuǎn)租行為征得原告同意的書面意見的證據(jù)，即便如某某酒店所稱月子會(huì)所是酒店特色經(jīng)營的主張，從上述約定內(nèi)容分析，承租或使用主體也應(yīng)征得出租方的同意，因某某酒店和某某酒店未能完全充分舉證，故某某酒店構(gòu)成違約，本院予以確認(rèn)。（三）、關(guān)于合同的解除。根據(jù)合同約定，某某酒店未征得某某賓館書面同意，部分或全部擅自轉(zhuǎn)租房屋，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，某某賓館可書面通知另一方解除本合同。某某賓館在發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為后，于2012年1月16日致函某某酒店，要求整改，三十日內(nèi)如未整改的將解除合同，現(xiàn)解除合同條件已經(jīng)成就，某某賓館的上述行為符合約定，可予準(zhǔn)許。某某酒店于2012年1月19日收悉此函，加之三十日的寬展期，故雙方合同的解除日應(yīng)從三十日屆滿后的次日為準(zhǔn)。合同解除后，某某酒店和某某公司的租賃合同、某某酒店與某某母嬰公司的合同便喪失了成立基礎(chǔ)，故某某賓館要求被告及第三人遷出系爭房屋、由某某酒店將房屋返還給某某賓館、某某酒店注銷其工商注冊(cè)的訴訟請(qǐng)求，亦符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。關(guān)于某某賓館要求某某酒店支付租金的訴訟請(qǐng)求，某某酒店承租房屋，應(yīng)當(dāng)按約支付租金，合同解除后，因其仍占有房屋，應(yīng)當(dāng)支付使用費(fèi)，故對(duì)某某賓館的上述訴請(qǐng)，本院一并予以支持，金額以雙方合同約定的為準(zhǔn)。關(guān)于某某賓館要求某某酒店支付逾期交納租金違約金的訴請(qǐng)，因雙方在履約過程中均就租金進(jìn)行了支付和收取，即便如某某賓館所述被告常有拖延，但某某賓館以自己的收取行為表明了對(duì)被告支付行為的認(rèn)可，且在審理中，某某酒店分期將租金提存至法院，表明了其積極履行支付租金約定的意志，某某賓館再行追究逾期支付租金的責(zé)任，既不符合雙方履約的實(shí)際情況，也欠缺合理性，故本院對(duì)某某賓館的該訴請(qǐng)不予支持；根據(jù)合同約定，通知解除合同成立后，違反本合同的一方，應(yīng)向另一方按月租金的1倍支付違約金，某某酒店因其擅自轉(zhuǎn)租行為，承擔(dān)該違約責(zé)任的條件已經(jīng)成就，故某某賓館的該訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，本院予以支持。在結(jié)清上述費(fèi)用后，某某賓館應(yīng)將收取的押金返還某某酒店。某某酒店承租房屋后，進(jìn)行了裝修改造，鑒于裝修費(fèi)用巨大，被告在審理中表示將另案主張，故本院對(duì)原告要求恢復(fù)原狀之訴請(qǐng)及裝修損失的事實(shí)暫不予以處理。某某賓館要求被告承擔(dān)律師費(fèi)用的主張，因該損失非租賃關(guān)系解除的必然損失，故本院對(duì)該訴請(qǐng)不予支持。關(guān)于反訴，雙方合同簽訂于2005年12月，對(duì)交付房屋的現(xiàn)狀和設(shè)施設(shè)備均予以了確認(rèn)，故反訴原告要求反訴被告再行交付房屋的訴請(qǐng)，缺乏法律依據(jù)，本院難以支持，同理，反訴原告要求反訴被告返還出租利益的訴請(qǐng)，缺乏支撐依據(jù)，本院一并不予支持。鑒于第三人未在本案中就相關(guān)合同提出主張，故本院對(duì)其租賃關(guān)系不予處理。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十一條、第九十三條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告上海內(nèi)蒙古某某賓館與被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司于2005年12月22日簽訂的關(guān)于上海市某某路395號(hào)房屋的《房屋租賃合同》于2012年2月18日起解除；

二、被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司、上海某某酒店有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市某某路395號(hào)房屋，被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司、上海某某酒店有限公司應(yīng)注銷上海某某酒店有限公司在該房屋內(nèi)的工商登記注冊(cè)；

三、第三人上海某某餐飲管理有限公司分公司、第三人上海某某母嬰服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市某某路395號(hào)房屋；

四、被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市某某路395號(hào)房屋返還給原告上海內(nèi)蒙古某某賓館；

五、被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海內(nèi)蒙古某某賓館自2013年1月1日起至被告返還房屋之日止的房屋使用費(fèi)，按年租金人民幣210萬元計(jì)算；

六、被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海內(nèi)蒙古某某賓館違約金，按一個(gè)月租金金額計(jì)算（按年租金人民幣210萬元計(jì)算月租金）；

七、原告上海內(nèi)蒙古某某賓館應(yīng)于被告上海某某酒店經(jīng)營有限公司履行完畢上述義務(wù)之日返還被告押金人民幣50萬元；

八、對(duì)原告上海內(nèi)蒙古某某賓館的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；

九、對(duì)反訴原告上海某某酒店有限公司的反訴訴訟請(qǐng)求不予支持。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。

本案本訴受理費(fèi)人民幣4870元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣1624元、被告負(fù)擔(dān)人民幣3246元；反訴受理費(fèi)人民幣2405元，由反訴原告上海某某酒店有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判長郝曉鵑

審判員陶虹

人民陪審員姚鴻康

二〇一三年十一月二十五日

書記員張敏嫻