我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨新的歷史性機(jī)遇，也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。中國作為“世界工廠”的顯著地位吸引著越來越多行業(yè)投資者來到中國投資工業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間非常巨大，將有更多國際機(jī)構(gòu)投資到這一領(lǐng)域，未來潛力無限。

工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。具體指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其土地上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。簡(jiǎn)單而言，就是工業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式主要有工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。 就我國來說，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，由于其在很大程度上受到政府的影響，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣恼邞?yīng)對(duì)，包括園區(qū)產(chǎn)業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等因素的綜合影響，在我國工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中起到了積極的作用。

工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要有鑫茂科技、空港股份、海泰發(fā)展、大港股份、張江高科、ST運(yùn)盛等。它們大多以經(jīng)濟(jì)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺(tái)，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級(jí)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。 工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛；享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價(jià)；不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在過去很長一段時(shí)間內(nèi)并不是一個(gè)完整發(fā)展的商業(yè)市場(chǎng)。 隨著這兩年工業(yè)投資基金的興起，特別是住宅、商業(yè)類物業(yè)的價(jià)格日趨走高，投資回報(bào)日漸降低的情況下，越來越多的民營或海外資金逐步向工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得這些獨(dú)立的小型工業(yè)園區(qū)逐步興起，而這樣的園區(qū)往往更多考慮的是園區(qū)工業(yè)房地產(chǎn)的回報(bào)問題，這也就更接近于大家現(xiàn)在比較流行的“工業(yè)地產(chǎn)”的概念了。

工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)的四大特性。從運(yùn)營的規(guī)律來說，工業(yè)地產(chǎn)租期相對(duì)較長、相對(duì)回報(bào)穩(wěn)定。

 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，其贏利點(diǎn)體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余。 有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。

工業(yè)地產(chǎn)如何成功，主要從以下幾個(gè)方面：     首先是選址，分析區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境和所在城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要先確定主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源的配套，二級(jí)、三級(jí)的配套企業(yè)在哪種情況下可以進(jìn)來，了解企業(yè)需求和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 其次是定位，任何一個(gè)園區(qū)本身的定位是起決定性作用的。先要移植外部強(qiáng)勢(shì)資源，培育內(nèi)部特色優(yōu)勢(shì)，整合區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，形成園區(qū)本身特有的優(yōu)勢(shì)。

在具體定位的時(shí)候，要考慮市場(chǎng)的導(dǎo)向、資源的整合、創(chuàng)新的能力。比如從定位的角度可以判斷是制造型的園區(qū)、物流園區(qū)，還是研發(fā)型園區(qū)、商務(wù)型園區(qū)。 第三是客戶，要對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。一般情況下，對(duì)客戶的分析要從幾個(gè)方面進(jìn)行。一個(gè)是對(duì)現(xiàn)有園區(qū)企業(yè)和潛在客戶進(jìn)行分析；一個(gè)是從產(chǎn)業(yè)鏈的角度，包括對(duì)區(qū)域本身的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分析，跟蹤二級(jí)配套企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)的投資動(dòng)向。另外要確立以商招商概念，對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行分析，考慮把市場(chǎng)和制造融合在一起，形成前店后廠的園區(qū)模式。 第四是造勢(shì)，通過挖掘潛在優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造市場(chǎng)，促進(jìn)發(fā)展。首先確定園區(qū)營銷的推廣理念，搭建公關(guān)平臺(tái)（政府溝通平臺(tái)、中介商務(wù)平臺(tái)、客戶交流平臺(tái)），創(chuàng)新傳播渠道（網(wǎng)絡(luò)、行業(yè)、戶外、展會(huì)論壇）。要結(jié)合城市資源、城市特點(diǎn)，考慮產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和園區(qū)發(fā)展的和諧共贏。讓客戶意識(shí)到園區(qū)不僅僅提供廠房，更重要的是提供一種全新的適合企業(yè)發(fā)展的生活方式和超值服務(wù)。 第五是產(chǎn)業(yè)招商。招商的核心是招商渠道的建設(shè)，可分為國內(nèi)投資企業(yè)、國內(nèi)異地企業(yè)、同區(qū)域企業(yè)，通過優(yōu)惠政策等各種方式把真正需要的企業(yè)招進(jìn)來。以一個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)鏈為例分析，一個(gè)整車的組裝廠家涉及的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)比較多，要把各個(gè)配套行業(yè)層層分解，找到適合園區(qū)發(fā)展和需要的零部件企業(yè)。

最后關(guān)鍵因素是服務(wù)。要想成功的運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)，更重要的一點(diǎn)就是服務(wù)。一是對(duì)政府和開發(fā)區(qū)服務(wù)，政府和開發(fā)區(qū)最需要的是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)生稅收。另外要為客戶提供價(jià)值?？蛻粲袇^(qū)域的價(jià)值需求，只要來園區(qū)就享受低成本、優(yōu)惠政策等便利。更重要是通過園區(qū)的管理，提供上下游的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，形成園區(qū)獨(dú)特的企業(yè)文化。