 招商引資是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、尋找新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要支撐。同在招商行業(yè)，無論您是招商小白，還是招商元老，掌握招商引資相關(guān)知識(shí)和專業(yè)術(shù)語是必不可少的，為此，本文精心整理了100個(gè)與招商引資相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)，幫助大家加深、重溫專業(yè)知識(shí)積累。 51.土地出讓金一般計(jì)算辦法 （1）有實(shí)際成交價(jià)的，且不低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的按成交價(jià)不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金，若成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，則依照全部地價(jià)40%計(jì)算。 （2）發(fā)生轉(zhuǎn)讓的劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。 （3）通過以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額，土地使用權(quán)受讓人有異議的，由受讓人委托有資質(zhì)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，按評(píng)估價(jià)的40%計(jì)算土地出讓金。 （4）劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)格占土地價(jià)格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格換算成市場土地價(jià)格，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算土地出讓金。
PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服務(wù)領(lǐng)域，政府采取競爭性方式選擇具有投資、運(yùn)營管理能力的社會(huì)資本，雙方按照平等協(xié)商原則訂立合同，由社會(huì)資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績效評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)資本支付對(duì)價(jià)。PPP是以市場競爭的方式提供服務(wù)，主要集中在純公共領(lǐng)域、準(zhǔn)公共領(lǐng)域。PPP不僅是一種融資手段，還是一次體制機(jī)制變革，涉及行政體制改革、財(cái)政體制改革、投融資體制改革。 53.BOT BOT是（build—operate—transfer）即“建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓”，實(shí)質(zhì)上是基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng)營的一種方式，以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提，由政府向私人機(jī)構(gòu)頒布特許，允許其在一定時(shí)期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基礎(chǔ)設(shè)施并管理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與服務(wù)。政府對(duì)該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或服務(wù)的數(shù)量和價(jià)格可以有所限制，保證私人資本具有獲取利潤的機(jī)會(huì)。整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)由政府和私人機(jī)構(gòu)分擔(dān)。當(dāng)特許期限結(jié)束時(shí)，私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政府部門，轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和管理。 54.BT BT是英文Build（建設(shè)）和Transfer（移交）縮寫形式，意即“建設(shè)--移交”，是政府利用非政府資金來進(jìn)行非經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。BT模式是BOT模式的一種變換形式，指一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作通過項(xiàng)目公司總承包，融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主，業(yè)主向投資方支付項(xiàng)目總投資加上合理回報(bào)的過程。目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了項(xiàng)目融資的一種新模式。 55.招標(biāo)有哪些方式？ 招標(biāo)按競爭開放程度，招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。 （1）公開招標(biāo)。屬于非限制性競爭招標(biāo)，這是一種充分體現(xiàn)招標(biāo)信息公開性、招標(biāo)程序規(guī)范性、投標(biāo)競爭公平性，大大降低串標(biāo)、抬標(biāo)和其他不正當(dāng)交易的可能性，最符合招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)勝劣汰和三公原則的招標(biāo)方式，常用的采購方式。 （2）邀請(qǐng)招標(biāo)。屬于有限競爭性招標(biāo)，也稱選擇性招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)適用于因涉及國家安全、國家秘密、商業(yè)機(jī)密、施工工期或貨物供應(yīng)周期緊迫、受自然地域環(huán)境限制只有少量幾家潛在投標(biāo)人可供選擇等條件限制而無法公開招標(biāo)的項(xiàng)目，或者受項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜和特殊要求限制，且事先已經(jīng)明確知道只有少數(shù)特定的潛在投標(biāo)人可以響應(yīng)投標(biāo)的項(xiàng)目，或者招標(biāo)項(xiàng)目較小，采用公開招標(biāo)方式的招標(biāo)費(fèi)用占招標(biāo)項(xiàng)目價(jià)值比例過大的項(xiàng)目。
投資密度是指單位面積內(nèi)吸收投入的資金數(shù)量，工業(yè)園區(qū)資密度主要指工業(yè)園區(qū)累計(jì)投資額（包括園區(qū)和企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施投入、購地投入、基建投入、設(shè)備投入及其他投入）與建成面積的比值投資密度=工業(yè)園區(qū)累計(jì)數(shù)額/建成面積的比值。 57.投資回收期 投資回收期亦稱“投資回收年限”。投資項(xiàng)目投產(chǎn)后獲得的收益總額達(dá)到該投資項(xiàng)目投入的投資總額所需要的時(shí)間 (年限)。投資回收期的計(jì)算有多種方法。按回收投資的起點(diǎn)時(shí)間不同，有從項(xiàng)目投產(chǎn)之日起計(jì)算和從投資開始使用之日起計(jì)算兩種；按回收投資的主體不同，有社會(huì)投資回收期和企業(yè)投資回收期；按回收投資的收入構(gòu)成不同，有盈利回收投資期和收益投資回收期。 58.資產(chǎn)評(píng)估 資產(chǎn)評(píng)估是指由專門的機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員，依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策和調(diào)查研究所獲得的資料，根據(jù)特定目的，遵循一定的工作原則、程序和標(biāo)準(zhǔn)，采用相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)原則和適當(dāng)?shù)挠?jì)算方法，重新確定某種資產(chǎn)價(jià)值的工作，簡要就是對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。
（1）是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策； （2）是否符合國家的區(qū)域外資政策； （3）技術(shù)水平是否先進(jìn)適用； （4）項(xiàng)目是否符合環(huán)保要求； （5）能否提高原有企業(yè)的經(jīng)營管理水平； （6）是否創(chuàng)出了中國自己的品牌； （7）合資企業(yè)是否由本國資本掌握控股權(quán)； （8）合資產(chǎn)品的市場結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化； （9）合資是否有利于增強(qiáng)原有企業(yè)的活力； （10）合資企業(yè)的利稅指標(biāo)是否達(dá)到要求； （11）合資企業(yè)是否具有長期持續(xù)發(fā)展的后勁。
（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)、生產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)年實(shí)際投入的生產(chǎn)成本； （2）房地產(chǎn)開發(fā)（含市場建設(shè)開發(fā)）項(xiàng)目，受讓土地投資、基礎(chǔ)工程費(fèi)和拆遷安置費(fèi)； （3）以設(shè)備、技術(shù)、商標(biāo)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)作價(jià)的資金； （4）在銀行長期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金； （5）與駐市大中型企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目的投資額； （6）捐贈(zèng)用于生產(chǎn)性項(xiàng)目和社會(huì)公益事業(yè)的資金； （7）企業(yè)的流動(dòng)資金（按當(dāng)年投資某月份的財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算），但流通、咨詢、中介服務(wù)類企業(yè)只認(rèn)定固定資產(chǎn)投資； （8）各部門爭取上級(jí)計(jì)劃之外的資金。
（1）納稅人申請(qǐng)減稅、免稅，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面申請(qǐng)，并按規(guī)定附送有關(guān)資料； （2）減稅、免稅的申請(qǐng)須經(jīng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批； （3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應(yīng)按規(guī)定辦理納稅申報(bào)，并按稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定報(bào)送減免稅金統(tǒng)計(jì)報(bào)告； （4）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定使用減免稅金。對(duì)不按規(guī)定用途使用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款； （5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后停止其減稅、免稅，對(duì)不報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)追回已相應(yīng)減免的稅款； （6）減稅、免稅期滿，納稅人應(yīng)自期滿次日起恢復(fù)納稅。
M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）是在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地，主要為了滿足產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求。 M0是為適應(yīng)傳統(tǒng)工業(yè)向新技術(shù)、協(xié)同生產(chǎn)空間、組合生產(chǎn)空間及總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)等轉(zhuǎn)型升級(jí)需要而提出的城市用地分類。即在工業(yè)用地（M類）中增加新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），是指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關(guān)配套服務(wù)的用地。 三通一平是建設(shè)項(xiàng)目在正式施工以前，施工現(xiàn)場應(yīng)達(dá)到水通、電通、道路通和場地平整等條件； 五通一平是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地； 七通一平指基本建設(shè)中前期工作的道路通、給水通、電通、排水通、熱力通、電信通、燃?xì)馔巴恋仄秸鹊幕A(chǔ)建設(shè)。 十一通一平的基礎(chǔ)設(shè)施，即：道路、給水、雨水、污水、電zhi力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)和土地平整。 64.產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型 （1）特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)是專門為從事某種產(chǎn)業(yè)的企業(yè)而設(shè)計(jì)的園區(qū)，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的。 （2）產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒有切實(shí)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)征用土地完善基礎(chǔ)設(shè)施，然后再運(yùn)營相關(guān)成熟模式來形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進(jìn)駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式。 （3）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)等。 65.政府引導(dǎo)基金
66.工業(yè)用電 工業(yè)用電是指主要從事大規(guī)模生產(chǎn)加工行業(yè)的企業(yè)用電。三相380V供電，或者直接高壓電線進(jìn)戶。
大工業(yè)電價(jià)，是用戶受電變壓器總?cè)萘浚òú唤?jīng)過變壓器的高壓電機(jī)的容量）在315kVA及以上的電冶煉、烘焙、電解、電化的一切工業(yè)生產(chǎn)用電，機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校、學(xué)術(shù)研究、試驗(yàn)等單位的附屬工廠生產(chǎn)產(chǎn)品并納入國家計(jì)劃或?qū)ν獬惺丈a(chǎn)及修理業(yè)務(wù)的用電電價(jià) 。
市場化招商引資是指依靠市場機(jī)制發(fā)揮作用通過市場經(jīng)濟(jì)配置資源，由政府部門退出主導(dǎo)位置讓位于企業(yè)和其他社會(huì)組織的一種招商引資模式。招商引資本質(zhì)上是一種市場活動(dòng)，其主體地該是市場與社會(huì)。因此，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，市場化招商引資自然浮出水面，成為新時(shí)期招商引資的理想模式。
項(xiàng)目包裝是項(xiàng)目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開發(fā)、運(yùn)營全過程的一攬子計(jì)劃。而項(xiàng)目的實(shí)施成功與否，除其它條件外，首要的一點(diǎn)就是所包裝的項(xiàng)目是否具有足夠吸引力來引入資本的投入。
（1）要認(rèn)真學(xué)習(xí)市場經(jīng)濟(jì)理論，掌握與項(xiàng)目包裝的相關(guān)知識(shí)。 （2）項(xiàng)目包裝要符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。包裝項(xiàng)目時(shí)要看項(xiàng)目是否具有市場效益和發(fā)展前景，看項(xiàng)目是朝陽產(chǎn)業(yè)還是夕陽產(chǎn)業(yè)，看項(xiàng)目是短期見效賺錢還是長時(shí)間才能收回成本。要深刻認(rèn)識(shí)項(xiàng)目包裝的目的是：要讓投資者在短時(shí)間內(nèi)選擇既是政府需要的，又是投資商風(fēng)險(xiǎn)較小的和發(fā)展前景看好的。
（1）按照省招商合作局統(tǒng)一的格式進(jìn)行編制。 （2）在項(xiàng)目概況方面，著重介紹實(shí)施該項(xiàng)目的目的、必要性依據(jù)、擁有的資源狀況和擬選址情況。 （3）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容上，應(yīng)該說明項(xiàng)目準(zhǔn)備建設(shè)多大的生產(chǎn)規(guī)模投資額多大。 （4）效益分析上，應(yīng)著重分析實(shí)施該項(xiàng)目的年產(chǎn)值有多大，投資利潤率有多大，帶來的社會(huì)效益如何。 （5）市場前景方面，應(yīng)分析包括國際國內(nèi)對(duì)該產(chǎn)品的需要情況、現(xiàn)有產(chǎn)能、市場空間有多大以及未來的發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。
（1）項(xiàng)目主體產(chǎn)能規(guī)模和項(xiàng)目投資總額 （2）項(xiàng)目所屬產(chǎn)業(yè)是否符合產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 （3）項(xiàng)目效益評(píng)估（主要指稅收） （4）項(xiàng)目達(dá)效速度 （5）投資項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景 （6）環(huán)境影響 （7）是否屬外資項(xiàng)目 73.園區(qū)招商的主要環(huán)節(jié)構(gòu)成 客戶拜訪—電話接聽—預(yù)約來訪—客戶接待—客戶跟進(jìn)—客戶洽談—合同簽訂—回款保障—裝修入駐—園區(qū)服務(wù) 74.產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的四個(gè)階段 階段一：開發(fā)前期招商開發(fā)前期招商，是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商在項(xiàng)目市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)期間就需要進(jìn)行的招商，通常指大的主導(dǎo)企業(yè)招商、大型項(xiàng)目招商等。 階段二：開發(fā)中期招商開發(fā)中期招商，是指開發(fā)商為了推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的招商，按照項(xiàng)目的市場定位進(jìn)行有選擇的、大型企業(yè)的招商。 階段三：開園招商開園招商，主要是為了項(xiàng)目順利開業(yè)所進(jìn)行的招商工作。 階段四：開園后招商開園后招商，是指項(xiàng)目開業(yè)后進(jìn)行的招商工作，根據(jù)園區(qū)定位進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)整。
特點(diǎn)一：招商是一個(gè)系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目招商是一項(xiàng)科學(xué)而系統(tǒng)的工程，具有難度大、涉及面廣、時(shí)間跨度大、短時(shí)效果不明顯等特點(diǎn)。 特點(diǎn)二：招商周期長園區(qū)成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個(gè)月，而招進(jìn)大型企業(yè)耗費(fèi)時(shí)間往往在一年以上。 特點(diǎn)三：對(duì)招商從業(yè)人員要求高產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，必須有完備的產(chǎn)業(yè)計(jì)劃、雄厚的資金實(shí)力，還要有一批既懂地產(chǎn)又懂產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型人才和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)。
招商是產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)工作，但是“見商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則： （1）突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，突出重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項(xiàng)目帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)跨越。 （2）突出重點(diǎn)區(qū)域瞄準(zhǔn)重點(diǎn)區(qū)域：珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域，集中人力、物力，開展針對(duì)性招商。 （3）突出園區(qū)特色結(jié)合自身區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分布特點(diǎn)，整合優(yōu)質(zhì)資源，形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造園區(qū)特色產(chǎn)業(yè)。 （4）產(chǎn)業(yè)集聚原則結(jié)合實(shí)際和自身優(yōu)勢，研究確立園區(qū)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。積極引入高端、總部型、規(guī)模大、產(chǎn)出高的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目，培育壯大園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)。 （5）質(zhì)量優(yōu)先原則嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目引進(jìn)參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)引入項(xiàng)目進(jìn)行全面、客觀科學(xué)的評(píng)價(jià)，認(rèn)真進(jìn)行可行性分析。對(duì)于能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，形成區(qū)域品牌的項(xiàng)目，需予以重點(diǎn)扶持。
（1）購地自建 入園企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展需求購買土地自主投資建廠。 （2）廠房出售或出租 園區(qū)根據(jù)入園企業(yè)需求度身定做廠房，以出租方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或出售方式轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。 （3）定向開發(fā) 企業(yè)定制業(yè)務(wù)是指根據(jù)企業(yè)的生產(chǎn)辦公特殊需求，進(jìn)行物業(yè)的“量身定制“，單獨(dú)規(guī)劃計(jì)劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入住后服務(wù)。 （4）先租后買 園區(qū)按投資者要求修建廠房，先租后買。 （5）合資合作 園區(qū)以土地或廠房入股，入園企業(yè)以設(shè)備、技術(shù)等投入，合資或合作組建新的公司。
（1）招商前準(zhǔn)備
（2）初期開發(fā)階段
（3）中期洽談階段
（4）后期簽訂注冊(cè)階段
79.招商引資工作中有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？ （1）項(xiàng)目可行性法律論證問題 （2）投資方資信及履約能力問題 （3）簽約主體問題 （4）出資問題 （5）土地使用權(quán)相關(guān)問題 （6）優(yōu)惠政策問題 （7）政府擔(dān)保問題 （8）合同權(quán)利義務(wù)失衡問題 （9）違約責(zé)任問題 （10）合同條款與文字表述規(guī)則問題 80.產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 園區(qū)綜合模式、地產(chǎn)商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府開發(fā)模式等。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營。以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。
83.企業(yè)選址的原因有哪些？ 投資新辦、增產(chǎn)擴(kuò)容、戰(zhàn)略性搬遷、增設(shè)分廠、政策牽引等 84.企業(yè)選址需要考慮的因素 選位 地區(qū)政策、目標(biāo)市場、原材料供應(yīng)、運(yùn)輸條件、與協(xié)作廠家的位置、勞動(dòng)力資源、氣候條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件等 定址 場所大小和成本、周邊環(huán)境、地質(zhì)條件、可拓展條件、員工生活方便性等 85.企業(yè)選址的四個(gè)階段 第一階段：地址篩選 第二階段：實(shí)地考察 第三階段：協(xié)商洽談 第四階段：執(zhí)行投資計(jì)劃 86.影響企業(yè)家投資的因素有哪些？ 市場潛力、生產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、投資經(jīng)營成本、區(qū)位交通、基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套是否完善 87.產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商成功核心點(diǎn) （1）市場情況調(diào)查 市場真實(shí)需求的把握是招商成功的關(guān)鍵之一，招商負(fù)責(zé)人必須隨時(shí)了解市場變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競爭對(duì)手等。 （2）園區(qū)的功能定位 定位是否準(zhǔn)確與完善，關(guān)系到企業(yè)入駐后未來發(fā)展的關(guān)鍵要素，也是增強(qiáng)企業(yè)信心的關(guān)鍵。 （3）完善的營銷推廣方案 形象與主題的成功定位，能吸引大量關(guān)注的眼光，自然成功的機(jī)會(huì)更高。 （4）精密的招商執(zhí)行方案 招商工作就如去戰(zhàn)場打戰(zhàn)，沒有安排和計(jì)劃的作戰(zhàn)方案，必然的結(jié)果就是失敗。 （5）招商團(tuán)隊(duì)的組建 人才戰(zhàn)略、資源整合才是關(guān)鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對(duì)招商的成功率起到重要的作用。 （6）招商政策的執(zhí)行 在市場實(shí)操過程中，多渠道、多方式展開招商工作，及時(shí)調(diào)整主攻策略，是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。 （7）策略調(diào)整 在實(shí)際招商過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)招商政策不符合市場需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人在實(shí)際執(zhí)行過程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，并對(duì)招商政策及招商策略進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。 88.政府園區(qū)招商渠道有哪些？ （1）行業(yè)渠道 行業(yè)信息平臺(tái)：行業(yè)網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)絡(luò)論壇、QQ、微信群、招商會(huì)等。行業(yè)渠道是最有效，最具針對(duì)性，利用行業(yè)渠道，對(duì)后期工作起到事半功倍效果。 （2）信息渠道 項(xiàng)目相關(guān)的信息咨詢機(jī)構(gòu)建立關(guān)系，利用利益互補(bǔ)，建立長期合作關(guān)系。 （3）業(yè)界渠道 依托業(yè)界同行的渠道開展，如：中國工業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等。 （4）人脈渠道 人脈渠道是渠道建設(shè)重要的組成部分人脈渠道的開發(fā)平臺(tái)：相關(guān)講座、相關(guān)演講、論壇、晚會(huì)、行業(yè)活動(dòng)開展。 89.政府園區(qū)招商引資的方式有哪些？ （1）資源招商 資源招商是指依靠當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源，引進(jìn)投資項(xiàng)目。例如，一個(gè)地區(qū)有優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品、煤炭、礦產(chǎn)等優(yōu)勢資源，克積極引進(jìn)一批煤化工、農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)、礦產(chǎn)資源開發(fā)和商貿(mào)物流項(xiàng)目。充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢資源，進(jìn)行針對(duì)性的資源招商，以資源換項(xiàng)目，將優(yōu)勢資源配置給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，降低企業(yè)的運(yùn)營成本，讓企業(yè)看到了“投資”的效益，從而前來投資建設(shè)項(xiàng)目。 （2）項(xiàng)目招商 項(xiàng)目招商，就是園區(qū)不但提供場所，而且還依托園區(qū)來提供項(xiàng)目，用園區(qū)的項(xiàng)目來招商。 （3）產(chǎn)業(yè)招商 以產(chǎn)業(yè)為依托，借助當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)勢和合理的產(chǎn)業(yè)定位，圍繞產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)品及其上下游產(chǎn)品進(jìn)行招商，有意識(shí)地選擇符合本地產(chǎn)業(yè)需求的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)引進(jìn)，對(duì)優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)·起到積極作用，并形成產(chǎn)業(yè)聚集，進(jìn)一步積累資本。 （4）活動(dòng)招商 提供會(huì)議活動(dòng)來招商是一種效果非常好的方法，舉辦和參加各種會(huì)議，廣泛接觸交流，尋找合適的有投資欲望的合作伙伴。會(huì)議上面對(duì)面宣傳園區(qū)項(xiàng)目的情況，現(xiàn)場與投資企業(yè)互動(dòng)交流。 （5）展會(huì)招商 展會(huì)招商是通過各種方式將那些對(duì)擬辦展覽會(huì)所展示的產(chǎn)品有需要和感興趣的采購商和其他觀眾引進(jìn)展覽會(huì)，邀請(qǐng)觀眾到展會(huì)來參觀。觀眾是展會(huì)成功舉辦不可或缺的重要因素，擁有一定數(shù)量和質(zhì)量的觀眾是一個(gè)展會(huì)成功的重要標(biāo)志之一。一般來說，'招商比招展更重要'，展會(huì)成功的關(guān)鍵在于招商。 （6）商會(huì)招商 商會(huì)招商是指利用本地以及其他各地的商會(huì)，走訪各地的同鄉(xiāng)商會(huì)、行業(yè)商會(huì)、基層商會(huì)、私企協(xié)會(huì)、臺(tái)商協(xié)會(huì)以及代表性企業(yè)，拜訪商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，會(huì)晤企業(yè)界人士，就加強(qiáng)雙方交流合作進(jìn)行深入探討。主動(dòng)請(qǐng)進(jìn)來，積極邀請(qǐng)來實(shí)地考察。 （7）上門招商 上門招商也可以叫敲門招商、登門招商，是一種最直接的招商方式，招商效果顯著。它主要是在園區(qū)確定招商群體之后，有針對(duì)性地有目的地進(jìn)行走訪和溝通，傳達(dá)園區(qū)的招商信息，進(jìn)行招商。 （8）駐點(diǎn)招商 在目標(biāo)企業(yè)聚集的地方，園區(qū)可以考慮派招商人員駐點(diǎn)招商，設(shè)立招商分部，減少招商人員來回的成本。 （9）中介招商 中介招商是通過專業(yè)的投資中介機(jī)構(gòu)，將招商項(xiàng)目推向相關(guān)投資市場，然后通過公開、公平、公正的嚴(yán)格程序，由專業(yè)機(jī)構(gòu)為招商方選擇合適的合作伙伴和投資者。 （10）傳媒招商 傳媒招商主要包括在報(bào)紙、雜志、廣播、網(wǎng)絡(luò)、信件等媒體上進(jìn)行招商宣傳，刊登招商項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目推介，吸引有投資意向的投資者前來考察投資。 （11）廣告招商 刊登園區(qū)招商廣告是目前大多數(shù)園區(qū)開展招商最常用的一種方法，園區(qū)招商廣告多樣化，但是成本相對(duì)較高，因此，一定要針對(duì)特定的目標(biāo)企業(yè)和區(qū)域選擇相應(yīng)的廣告方式，以提升宣傳的效果。 （12）網(wǎng)絡(luò)招商 通過網(wǎng)絡(luò)這一工具，發(fā)布信息、收集信息、整理信息、聯(lián)絡(luò)投資者、服務(wù)投資者，從而讓投資者知道園區(qū)，最終達(dá)到招引企業(yè)入駐的目的。 （13）以商招商 以商招商借助企業(yè)的信息渠道、商務(wù)渠道、人脈資源，能達(dá)到以最小的成本獲取更大的效應(yīng)。園區(qū)可以將廣泛開展以商招商工作作為對(duì)外開放招商的突破口。 （14）委托招商 委托招商是指在重點(diǎn)區(qū)域的城市有選擇地聘請(qǐng)有實(shí)力、有資源的企業(yè)家、知名人士、商會(huì)組織和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及在園區(qū)的外來投資者和投資企業(yè)中選聘招商代表，簽訂代理合同，委托鼓勵(lì)他們幫助聯(lián)系其他投資者來園區(qū)置業(yè)投資。 （15）關(guān)系招商 關(guān)系招商的做法，要利用好政府的關(guān)系和園區(qū)投資者的關(guān)系。 （16）優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是指通過各種政策上的優(yōu)惠吸引企業(yè)入駐，一般在產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目初建時(shí)期基本都要依靠政策優(yōu)惠招商，通過各種戰(zhàn)場上的優(yōu)惠吸引企業(yè)。
第一步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌策略平臺(tái) 第二步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)廣告?zhèn)鞑ジ拍钇脚_(tái) 第三步：確定產(chǎn)品銷售和招商的傳播概念 第四步：構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)廣告執(zhí)行平臺(tái)
（1）通過宣傳媒介傳播：通過報(bào)紙、雜志、新聞發(fā)布會(huì)、行業(yè)管理部門內(nèi)部刊物、互聯(lián)網(wǎng)招商平臺(tái)等。 （2）通過中介機(jī)構(gòu)傳播：通過專門的招商引資平臺(tái)投放廣告、捕捉意向客戶。 （3）私人介紹：私人介紹帶有信任成分，通過洽談大都能夠進(jìn)入考察階段，成功率較高。 （4）直接聯(lián)系：通過電話簿等企業(yè)登記渠道，查詢到潛在投資者聯(lián)系方式直接發(fā)函或致電。
（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； （2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； （3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地； （4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地； （5）直接用于農(nóng)林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； （6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5-10年； （7）由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。 93.哪些土地可以減免土地使用稅 下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅： （1）個(gè)人所有的居住房屋及院落用地； （2）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前已租的居民住房用地； （3）免稅單位職工家屬的宿舍用地； （4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地； （5）集體和個(gè)人開辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。 94.園區(qū)招商培訓(xùn)的核心內(nèi)容 （1）園區(qū)機(jī)項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn) （2）溝通技巧培訓(xùn)：接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等 （3）招生專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)：招商流程、談判技巧、表格填寫等 （4）招商要領(lǐng)培訓(xùn)：招商的戰(zhàn)略步驟、目標(biāo)分解、企業(yè)定位合同解讀、市場操作方案、常見問題的解答與應(yīng)對(duì)等 95.招商談判前需要掌握 （1）熟悉政策法規(guī) （2）掌握投資環(huán)境 （3）清楚項(xiàng)目現(xiàn)狀 （4）具備談判所需的策略和藝術(shù)
（1）談判人員的組成 誰主談，誰配合，誰做顧問，各種角色要齊備，事先要有明確的分工。談判人選必須慎重考慮，作為招商談判人員必須注重平時(shí)的學(xué)習(xí)和實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練，不斷提高自己的綜合談判素質(zhì)和能力。 （2）談判材料的準(zhǔn)備 招商項(xiàng)目材料的準(zhǔn)備。招商項(xiàng)目材料一般包括：環(huán)境材料、招商主體資料、招商項(xiàng)目資料、招商技術(shù)資料、商標(biāo)與專利資料等。法律文件的準(zhǔn)備。 97.招商談判的基本過程 （1）導(dǎo)入階段 這個(gè)階段主要是參與者介紹對(duì)方認(rèn)識(shí)，通過自我介紹和互相介紹，使參與者互相有一個(gè)大致的了解。 （2）概述階段 概述的目的一方面表達(dá)自己的目的和想法，但不能合盤端出，同時(shí)隱藏著摸底對(duì)方的意圖。 （3）明示階段 談判雙方一般無外乎四個(gè)問題：自己所求，對(duì)方所求，彼此互相所求和外表沒有表露的內(nèi)蘊(yùn)需求。 （4）交鋒階段 交鋒階段是在談判中雙方堅(jiān)持立場的對(duì)抗階段。 （5）妥協(xié)階段 交鋒階段不會(huì)永遠(yuǎn)僵持下去，接下來的是一方的妥協(xié)或雙方的共同妥協(xié)。 （6）協(xié)議階段 經(jīng)過交鋒和妥協(xié)，雙方認(rèn)為達(dá)到自己的理想，可以簽訂協(xié)議或合同。 98.招商談判人員三具備 （1）過硬的業(yè)務(wù)知識(shí) （2）準(zhǔn)確的語言表達(dá)能力 （3）穩(wěn)定的心理素質(zhì) 99.產(chǎn)業(yè)介紹技巧 從營銷學(xué)角度來說，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品介紹應(yīng)當(dāng)遵循“特性→優(yōu)點(diǎn)→利益”的基本線索進(jìn)行闡述。從園區(qū)的特性賣點(diǎn)開始，對(duì)賣點(diǎn)優(yōu)勢之處進(jìn)行闡釋，最后再上升到給企業(yè)的利益層面上。 100.招商人員知識(shí)充電需要學(xué)習(xí)書籍 第一類市場營銷方面的書 第二類企業(yè)管理方面的書 第三類金融證券方面的書 第四類科技創(chuàng)新方面的書 |
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