北京與成都，在地圖上相距1500公里，如此遙遠(yuǎn)的距離，通過(guò)太古地產(chǎn)成功的兩個(gè)項(xiàng)目“三里屯 Village ”與“遠(yuǎn)洋太古里”緊緊聯(lián)系在了一起。

 北京                                            成都  

三里屯，可謂北京的時(shí)尚地標(biāo)。因?yàn)榫o鄰使館區(qū)以及外交公寓群，三里屯一帶逐漸發(fā)展成為駐華外交人員聚居、購(gòu)物和外事活動(dòng)的重要社區(qū)。在洋人聚集的區(qū)域，自然容易孕育發(fā)展他們喜愛(ài)的消費(fèi)方式，在三里屯3km的范圍內(nèi)，集中了北京市約70%的酒吧。然而酒吧并不僅是提供一種消遣那么簡(jiǎn)單，它也潛移默化地影響這一區(qū)域，帶來(lái)了青春與活力，吸引了大量的人流。

大慈寺，相傳始建于魏、晉，距今已有1600多年歷史，是名副其實(shí)的千年古寺，見(jiàn)證著成都的興衰，其地理位置位于成都錦江區(qū)商業(yè)零售核心地段、與春熙路購(gòu)物商圈接壤，是名副其實(shí)的商業(yè)黃金地段。

 北京三里屯                                     成都大慈寺   

但好的地段，大量的人流并不代表著商業(yè)地產(chǎn)的成功，北京的三里屯SOHO，恒基中心都是不成功的代表。

城市有自己的個(gè)性，北京人的大條和成都人的閑散，北京城橫豎分明的街道和成都城的婉轉(zhuǎn)的街巷，北京人的高談闊論和成都人的細(xì)節(jié)精致，

什么商業(yè)模式能把這一南一北截然不同的兩座城市

聯(lián)系在一起？

 北京晨練                                     成都生活 

在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，越來(lái)越多的人出去逛街更看重的是一個(gè)商圈的購(gòu)物體驗(yàn)，一個(gè)商圈如果有“旗艦店”、“國(guó)內(nèi)首家”、“全球最大”的噱頭，往往能從一堆品牌同質(zhì)化的商圈中脫穎而出，吸引一大批顧客。 而當(dāng)我們提到這些顧客非常買(mǎi)賬的“首家體驗(yàn)店”、“全球最大旗艦店”等等詞匯時(shí)，其實(shí)他們都在描述一個(gè)東西——業(yè)態(tài)。什么是業(yè)態(tài)？通俗來(lái)講就是指零售店賣(mài)給誰(shuí)、賣(mài)什么和如何賣(mài)的具體形式。我們熟悉的百貨店、折扣店、便利店甚至自動(dòng)售貨機(jī)都算是一種業(yè)態(tài)。

遠(yuǎn)洋太古里

在開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行謹(jǐn)慎而嚴(yán)密的業(yè)態(tài)定位后，圍繞業(yè)態(tài)的招商，關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，招商引進(jìn)的品牌是否能夠符合項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，如何把各種品牌融為一體，來(lái)體現(xiàn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)的成功。需要開(kāi)發(fā)商不僅是開(kāi)發(fā)建設(shè)者，更應(yīng)該是經(jīng)營(yíng)者，賺取可持續(xù)的長(zhǎng)期收益是終極的目標(biāo)所在。而通過(guò)只租不售的開(kāi)發(fā)模式，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)以上的目標(biāo)，太古地產(chǎn)正是采取這種只租不售的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

這種模式對(duì)開(kāi)發(fā)商的組織能力要求非常高，如果缺少對(duì)產(chǎn)品的定義、對(duì)業(yè)態(tài)的深刻理解以及核心的組織能力，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)非常大，如果購(gòu)物中心的目標(biāo)消費(fèi)群體的是青年，一些中老年的服飾品牌夾雜其中就會(huì)顯得不倫不類(lèi)，會(huì)降低顧客對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的期待。特別是涵蓋了酒店、寫(xiě)字樓在內(nèi)的大型商業(yè)綜合體，業(yè)態(tài)構(gòu)成、配比較為復(fù)雜，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求非常高；招商過(guò)程也很復(fù)雜，需要聚攏大量的商業(yè)資源；營(yíng)運(yùn)維護(hù)非常煩瑣，如果說(shuō)住宅地產(chǎn)只要建起來(lái)賣(mài)出去就算成功的話(huà)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)業(yè)只是算剛開(kāi)始。還要面臨后期營(yíng)業(yè)過(guò)程中的諸多問(wèn)題。

某商場(chǎng)采用整體出售、分散出租模式，

雜亂無(wú)章的品牌讓顧客無(wú)所適從

太古作為老牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，自然深知其中道理，因?yàn)槿锿?Village 南區(qū)的業(yè)態(tài)定位就是要時(shí)尚，所以在南區(qū)沒(méi)有國(guó)際一線(xiàn)品牌店，沒(méi)有奢侈的成衣店和鐘表店，有的是年輕的、時(shí)尚的、國(guó)際化的品牌。而在北區(qū)則聚集眾多國(guó)際奢侈品牌，以相對(duì)奢侈的品牌進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。在招商過(guò)程中，很多不符合定位的品牌被拒絕了，太古地產(chǎn)中國(guó)行政總裁白德里曾說(shuō)過(guò)：“我們花了大量的時(shí)間想象，如果顧客走進(jìn) VILLAGE ，在某些地方他想看到什么樣的店?！?/span>

而招商中真正困難的是如何招到國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌。大品牌商家的進(jìn)場(chǎng)要求都比較苛刻，要求很長(zhǎng)的免租期和很低的租金，這些商家之所以提出這樣的要求是因?yàn)樗麄兒芮宄?，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，需要3至5年的市場(chǎng)培育才能走向繁榮，這是非常普遍的市場(chǎng)規(guī)律，也被稱(chēng)為養(yǎng)商期，如果開(kāi)業(yè)初期同時(shí)面對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的壓力和來(lái)自高租金的壓力，是很難度過(guò)養(yǎng)商期的。

因?yàn)樘牌放频姆e累，以及英資的背景所在，在招商伊始獲得了很多大牌商家的認(rèn)可，同時(shí)太古對(duì)商戶(hù)們拿出了非常有吸引力的租金優(yōu)惠，在 VILLAGE 與太古里剛開(kāi)業(yè)時(shí)，租戶(hù)并不用支付固定的租金，而是根據(jù)營(yíng)業(yè)額的漲幅按比例支付，這樣，太古的議價(jià)能力也會(huì)隨著整個(gè)商業(yè)綜合體品牌的增強(qiáng)而增加。

如此，太古能獲得與定位相符的各種需要的、經(jīng)過(guò)認(rèn)真篩選的品牌旗艦店、中國(guó)首家店，而在太古精確的控制下，這些進(jìn)駐的品牌也能獲得與預(yù)期相符的人流與收益，太古的收益與議價(jià)能力也會(huì)隨著整個(gè)商業(yè)綜合體品牌的增強(qiáng)而增加，如此形成的良性循環(huán)使得項(xiàng)目得以健康發(fā)展，各方均能獲得較好的可持續(xù)性收益。

 三里屯 Village                                     遠(yuǎn)洋太古里   

---

作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地開(kāi)始，其實(shí)是一個(gè)資本運(yùn)作過(guò)程，而建筑師在整個(gè)資本運(yùn)作過(guò)程中只是小小的一環(huán)，雖然設(shè)計(jì)牽起了策劃、定位、施工、營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，但設(shè)計(jì)的成功是要建立在以上各個(gè)環(huán)節(jié)成功的基礎(chǔ)上的。為設(shè)計(jì)而設(shè)計(jì)，建筑師強(qiáng)烈的主觀(guān)意識(shí)反映在博物館、體育場(chǎng)等公共建筑應(yīng)該可行，但在以結(jié)果以及利潤(rùn)為導(dǎo)向的地產(chǎn)行業(yè)，設(shè)計(jì)需要考慮的其實(shí)更多，建筑師在地產(chǎn)項(xiàng)目中更應(yīng)該是一個(gè)題解者，而不是一個(gè)創(chuàng)作者。

· 開(kāi)放空間和街區(qū)設(shè)計(jì) ·

為實(shí)現(xiàn)商業(yè)策劃所定位的品牌旗艦店的業(yè)態(tài)要求，三里屯 village 與太古里都采用了分散式布局，將龐大的工程拆分成幾十個(gè)量體，彼此貌似，但卻定義著不同尺度和城市場(chǎng)景的組合，商戶(hù)也有充分的自我表現(xiàn)的空間和適應(yīng)性。分散式布局顯著提高了首層的商業(yè)臨街面，同時(shí)也增強(qiáng)了其開(kāi)放性和可穿越性，商業(yè)四處可達(dá)，自然形成了各自的開(kāi)放空間與街區(qū)，不同店鋪的商業(yè)利益均有所保證，體現(xiàn)了商業(yè)利益最大化的基本要求。

 三里屯 Village                                  遠(yuǎn)洋太古里 

· 空間的趣味性和可體驗(yàn)性 ·

平淡的街區(qū)是無(wú)法做到讓人停留的，一系列能吸引人們注意力的特色空間，提高其停留和關(guān)注的時(shí)間，讓其留下深刻印象，從而成為他們?cè)敢庠俅喂忸櫟膱?chǎng)所。增強(qiáng)商業(yè)場(chǎng)所的體驗(yàn)性是提高商業(yè)價(jià)值的有力保障。開(kāi)放的街區(qū)也創(chuàng)造了視覺(jué)上的連接和延續(xù)，有助于人們對(duì)城市的識(shí)別和體驗(yàn)。

三里屯 village 與太古里均有自己的核心所在，三里屯 village 有 apple store 零售店，太古里則有大慈寺，三里屯 village 在當(dāng)時(shí)引入亞太地區(qū)（不含日本）的首家 apple store 零售店，對(duì)年輕人的吸引力可想而知；而大慈寺的神圣與街區(qū)的世俗，是生活的不同方面，兼顧精神與物質(zhì)，展現(xiàn)多元且富有魅力文化。

每個(gè)街區(qū)的空間與視覺(jué)感受都經(jīng)過(guò)了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)，包括街巷密度、空間尺度、建筑體量、建筑密度等。通過(guò)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目廣場(chǎng)、通道以及其它活動(dòng)空間尺度分析，可以發(fā)現(xiàn)

寬高比例大部分在1～2.6之間，無(wú)論是較為開(kāi)敞的開(kāi)放空間，還是相對(duì)狹窄的通道，尺度都比較適合人們使用；

種種要求被加入其中，扶梯的位置必須在顧客視野范圍內(nèi)；

引入更多自然采光；太古里為了研究街區(qū)內(nèi)行人的視線(xiàn)，以及檐口的尺度，甚至搭建了1比1的模型，在視線(xiàn)的節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)一系列如廣場(chǎng)、旱噴能吸引人群注意力的節(jié)點(diǎn)空間，提高其空間的可識(shí)別性，及增強(qiáng)空間引導(dǎo)，幫助人們進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，不至于迷失和失去安全感，提升商業(yè)體驗(yàn)。

中心廣場(chǎng)內(nèi)的各種設(shè)備的預(yù)留，在后期的運(yùn)營(yíng)中，讓中心廣場(chǎng)成為了各種品牌推廣活動(dòng)及其它文化活動(dòng)的最佳宣傳陣地，各種正式和非正式的文化活動(dòng)等，增強(qiáng)多元化和包容性，使項(xiàng)目的持續(xù)吸引力得以提升。

 三里屯 Village                                  遠(yuǎn)洋太古里 

適當(dāng)?shù)?span>休憩空間(如椅、凳、臺(tái)甚至傾斜坡面等)，以及有較好的圍合和倚靠(如樹(shù)木)和良好的環(huán)境(光，風(fēng)等)，都是讓人可體驗(yàn)可停留的關(guān)鍵所在，兩個(gè)項(xiàng)目的這些小空間與細(xì)節(jié)都是經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的，如三里屯 village 通過(guò)對(duì)北京氣候的調(diào)研，以論證人在何種條件下有舒適的感覺(jué)，可以采取哪些主動(dòng)及被動(dòng)的科學(xué)方式完善舒適度，哪里有陽(yáng)光，哪里沒(méi)有陽(yáng)光，哪里有微風(fēng)等等，用電腦對(duì)公共空間微氣候進(jìn)行分析，為設(shè)計(jì)決策提供參考。在這兩個(gè)項(xiàng)目中，這些設(shè)計(jì)是人們看不到的，但是是會(huì)從潛意識(shí)中影響人的行為，所有這一切只是為了讓人們忘記設(shè)計(jì)，讓人們沉浸其中。

三里屯 Village 微氣候分析

· 建筑的個(gè)性 ·

商業(yè)建筑的個(gè)性一度是許多人詬病的對(duì)象，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為代表的可復(fù)制的產(chǎn)品系列，已將商業(yè)綜合體變?yōu)橛顾缀透≡甑拇~。而事實(shí)上在體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代，視覺(jué)的刺激是提升注意力的最有效手段之一。因而，商業(yè)建筑的個(gè)性是注意力經(jīng)濟(jì)的重要保證，而三里屯 village 與太古里均為低密度、低高度的零散的建筑體量，沒(méi)有傳統(tǒng)商業(yè)綜合體大體量的視覺(jué)震撼，如何能不庸俗、有個(gè)性的體現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目的視覺(jué)沖擊力，在個(gè)性與整體中找到平衡，也是建筑師的挑戰(zhàn)所在。

首先，兩個(gè)項(xiàng)目的整體規(guī)劃和形體關(guān)系如出一轍，具有極強(qiáng)的整體感，這有助于體現(xiàn)項(xiàng)目的整體形象，增強(qiáng)項(xiàng)目的可識(shí)別性。無(wú)論是三里屯 village 像矩形體量切割出來(lái)的一個(gè)個(gè)小型體塊，還是太古里那跟畫(huà)卷一樣展開(kāi)，圍繞在大慈寺周邊的坡屋頂，所有建筑體量的構(gòu)成方式、微妙的切割以及空中的平臺(tái)和廊道的處理手法較為一致，并且都采用了較為現(xiàn)代的材料和構(gòu)成方式。邊界較為規(guī)整，空間秩序井然。

三里屯 Village

遠(yuǎn)洋太古里

其個(gè)性則主要通過(guò)建筑的表皮加以體現(xiàn)，統(tǒng)一體量下不同的外衣，雖然都以幕墻為主，卻至少出現(xiàn)了十余種不同的處理方式，商家的個(gè)性需求得以體現(xiàn)：有非常簡(jiǎn)潔的整塊肋玻璃幕墻、有內(nèi)襯不同色彩百葉的框式玻璃幕墻、有各種色彩和肌理金屬穿孔板和金屬網(wǎng)格表皮、有不同尺度和粗糙程度的石材表皮，再加上各式招牌和 Logo 以及 Led顯示屏，設(shè)計(jì)的完整度也是重點(diǎn)的考慮，沒(méi)有主次立面之分，建筑的五個(gè)立面（包括屋頂），都是行人可以用來(lái)拍照的背景，建筑從行人的角度，兩個(gè)項(xiàng)目均呈現(xiàn)出光怪陸離、具有奇幻色彩的表皮盛宴。

表皮的個(gè)性是不同品牌特點(diǎn)張揚(yáng)的需求，它也抓住了現(xiàn)在人群普遍的獵奇心理，這些充滿(mǎn)創(chuàng)想的設(shè)計(jì)激發(fā)了人們的靈感，確實(shí)創(chuàng)造了一個(gè)個(gè)令人興趣盎然的空間，它是一個(gè)以欣賞和體驗(yàn)的地方，同時(shí)用材與建筑比例的高格調(diào)，自然也形成了整體的良好的文藝氛圍，成為年輕人喜愛(ài)的停留的場(chǎng)所也理所當(dāng)然。

 三里屯 Village                                  遠(yuǎn)洋太古里  

特別提出，作為太古在國(guó)內(nèi)重要的合作伙伴以及太古本土化實(shí)施的落地者，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在與太古合作操盤(pán)成都遠(yuǎn)洋太古里的過(guò)程之中，起了極其重要的作用，無(wú)論是前期策劃、與政府的溝通還是施工以及后期運(yùn)營(yíng)，遠(yuǎn)洋都在其中起到了其不可替代的作用。而太古地產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的專(zhuān)注與專(zhuān)業(yè)、對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注、對(duì)商業(yè)的精準(zhǔn)分析也讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)受益匪淺，雙方的精誠(chéng)合作，獲得了雙贏(yíng)的結(jié)果。

三里屯 village 與遠(yuǎn)洋太古里雖遠(yuǎn)隔千里，但是都形成了兼顧商業(yè)與社會(huì)利益上的巨大成功，資本與設(shè)計(jì)當(dāng)然是功不可沒(méi)，它的成功體現(xiàn)了控制著資本的流動(dòng)性的地產(chǎn)商與建筑師的之間的一種默契。建筑師對(duì)開(kāi)發(fā)商定位精準(zhǔn)的解答，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)利益最大化的同時(shí)完成了場(chǎng)所和空間的個(gè)性創(chuàng)造，或許這兩者本來(lái)就可以統(tǒng)一。