社區(qū)物管治理中的第三方側(cè)供給

文/邵里庭

和諧社區(qū)發(fā)展中心 

業(yè)主·物業(yè)工作室

在社區(qū)治理中，物業(yè)管理問(wèn)題是個(gè)普遍存在的難點(diǎn)，現(xiàn)就如何在這一難點(diǎn)中 啟動(dòng)和發(fā)揮社會(huì)第三方側(cè)供給作用與各位溝通和交流。

一、對(duì)社區(qū)物業(yè)管理幾個(gè)概念的理解

1.社區(qū)：以一定地域?yàn)榛A(chǔ)的社會(huì)群體

（1）社區(qū)首先是以一定的地域?yàn)榻缦薹秶餀?quán)法規(guī)定的范圍以建筑物所 有為劃分，即俗稱為小區(qū)，一個(gè)社區(qū)有的只含一個(gè)小區(qū)，也有的含若干個(gè)小區(qū)， 這是我國(guó)城市規(guī)劃的既定特色之一。

（2）有一定的人群即社會(huì)群體，即通過(guò)一定的社會(huì)關(guān)系結(jié)合起來(lái)進(jìn)行活動(dòng) 的共同體，這個(gè)社會(huì)群體成員有一定的歸屬感和認(rèn)同感。我國(guó)社區(qū)的群體特征是： 社區(qū)中常住居民是首屬群體，租住居民是次屬群體，就社區(qū)物業(yè)管理而言，業(yè)主 是首屬群體。業(yè)主是居民中的物權(quán)登記人。具有社區(qū)人群的雙重性，即既屬居民 群體，也屬業(yè)主群體。

（3）有一定的組織形式、共同的價(jià)值觀念、行為規(guī)范和相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)。 我國(guó)城市社區(qū)的基本組織規(guī)范為居民大會(huì)、居民委員會(huì)，它是由政府的派出機(jī)構(gòu) 街道辦事處進(jìn)行管理，隨著住房改革，產(chǎn)生房屋的私有經(jīng)濟(jì)，由房屋所有權(quán)人產(chǎn) 生了業(yè)主群體的組織形式——業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)組織就成了業(yè)主物權(quán) 方面的首屬群體。

（4）有滿足成員的物質(zhì)和精神需求的各種生活服務(wù)設(shè)施。在我國(guó)這些設(shè)施 既有公屬的公共性質(zhì)，也有業(yè)主群體的私屬性質(zhì)，表現(xiàn)為“公有公用，私有公用， 公私交替、“有”與“用”混搭的多樣性。

2.物業(yè)管理

按照物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例的定義為物業(yè)管理是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按 照物業(yè)管理合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)管理和維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)，即是一種管理活動(dòng)，其管理的內(nèi)容為 滿足物的管理需求和滿足物業(yè)主體的服務(wù)需求。

由于物業(yè)的主體權(quán)屬是業(yè)主所有，故物業(yè)的管理主體是業(yè)主群體，決策的主 體是業(yè)主群體，使用和處置的主體是業(yè)主群體。而受聘的物業(yè)管理企業(yè)（人）， 則是按照物業(yè)所有的業(yè)主群體決策、開展管理活動(dòng)的執(zhí)行主體。

我國(guó)現(xiàn)存的物業(yè)管理由于歷史原因，大概可以分為多種形態(tài)。其一為前期物 業(yè)管理，即建筑開發(fā)商和所聘用的物業(yè)管理企業(yè)（或其分支機(jī)構(gòu)）簽訂合同進(jìn)行 物業(yè)管理服務(wù)（目前占大多數(shù)）。其二是業(yè)主群體業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與其所 聘用的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。其三是由業(yè)主群體自 行組織實(shí)施的區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。其四是由業(yè)主群體將全部或者部分委托進(jìn)行 開展的物業(yè)管理活動(dòng)。其五是其他方式的物業(yè)管理活動(dòng)，如聘用職業(yè)經(jīng)理人制度、 信托制度等等。無(wú)論哪種性質(zhì)，在物業(yè)管理問(wèn)題上均存在著決策執(zhí)行的二元性質(zhì)， 決策、執(zhí)行管理多元性質(zhì)，服務(wù)與管理、公共服務(wù)與群體管理的多元性質(zhì)，由于 這些多元的存在，必然在過(guò)程中產(chǎn)生異同、碰撞、聚分和沉淀，糾結(jié)為物業(yè)管理 的治理難點(diǎn)。

3.治理

是通行于規(guī)制、空隙之間的制度安排。是在相互競(jìng)爭(zhēng)的利益之間，需要調(diào)解 時(shí)能對(duì)發(fā)揮作用的原則、規(guī)范和決策程序。是使相互沖突或不同的利益的相互調(diào) 和、并且采取聯(lián)合行動(dòng)的持續(xù)過(guò)程。

在我國(guó)實(shí)施的是治理行政，是以合作為宗旨的。國(guó)家與社會(huì)的合作、政府與 非政府組織的合作、公共機(jī)構(gòu)與私人機(jī)構(gòu)的合作、強(qiáng)制與自愿的合作。

政府在治理中主要表現(xiàn)為制度供給、政策激勵(lì)和外部約束，近年來(lái)黨和政府 對(duì)社區(qū)治理基本方針是加強(qiáng)社區(qū)多元協(xié)商，推進(jìn)居民自我管理。

以街道政府對(duì)業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理指導(dǎo)工作責(zé)任清單（設(shè)計(jì)）為例，可以說(shuō)明 基層政府對(duì)社區(qū)專項(xiàng)治理制度安排是圍繞合作宗旨貫穿指導(dǎo)全過(guò)程（見下表）。

二、社區(qū)物業(yè)管理治理過(guò)程中的第三方側(cè)供給

1.第三方

第三方是指兩個(gè)相互聯(lián)系的主體之外的某個(gè)客體，他可以是和兩個(gè)主體有聯(lián) 系的、也可以是獨(dú)立于兩個(gè)主體之外的內(nèi)容。其主要的特點(diǎn)：第一，獨(dú)立性：獨(dú) 立于兩個(gè)有聯(lián)系關(guān)系的主體之外；第二，公正性：與兩個(gè)聯(lián)系的主體沒有任何利 益關(guān)系；第三，專業(yè)性：具有相關(guān)對(duì)象領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)及社會(huì)認(rèn)可的專業(yè)資質(zhì)和 介入的專業(yè)資格。

2.社區(qū)物業(yè)管理第三方的介入范圍

（1）第三方服務(wù)：如培訓(xùn)、咨詢、顧問(wèn)、代理、推薦等服務(wù)；（2）第三方 認(rèn)證：如資格資質(zhì)、資產(chǎn)、資料認(rèn)證等；（3）第三方監(jiān)理評(píng)估：如合同監(jiān)理、服 務(wù)評(píng)估監(jiān)理、理財(cái)監(jiān)理、質(zhì)量評(píng)估、績(jī)效評(píng)估等；（4）第三方協(xié)調(diào)：合同糾紛調(diào) 解、服務(wù)管理協(xié)商、公共關(guān)系協(xié)調(diào)等；

3.社區(qū)物業(yè)管理第三方服務(wù)準(zhǔn)則

（1）以執(zhí)行國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)、政策、條例、規(guī)章為依據(jù)；（2）以相關(guān) 專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度為依據(jù)；（3）以確認(rèn)客觀存在的數(shù)據(jù)、量據(jù)、事實(shí)為 依據(jù)；

4.社區(qū)物業(yè)管理的第三方介入

（1）項(xiàng)目投標(biāo)政府購(gòu)買介入；（2）社區(qū)業(yè)主群體委托、物業(yè)企業(yè)認(rèn)可介入；

（3）社區(qū)建設(shè)管理項(xiàng)目委托介入；（4）社區(qū)糾紛調(diào)節(jié)、街道辦委托介入；（5） 其他管理服務(wù)委托介入；（6）第三方可以以顧問(wèn)、組織機(jī)構(gòu)或第三方集合團(tuán)隊(duì)等 方式介入；

5.社區(qū)物業(yè)管理第三方介入活動(dòng)內(nèi)容（見下圖）

6．社區(qū)物業(yè)管理第三方活動(dòng)監(jiān)督

（1）第三方準(zhǔn)入的資格、資質(zhì)審核（資料審核），由委托的主體負(fù)責(zé)；（2） 第三方能力考查（積極審核），由委托主體負(fù)責(zé)；（3）第三方活動(dòng)公正性、獨(dú)立 性監(jiān)督，由社區(qū)監(jiān)事會(huì)負(fù)責(zé)；（4）第三方活動(dòng)績(jī)效監(jiān)督——監(jiān)理評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)確性、 及時(shí)性、客觀性，按時(shí)上報(bào)建委、房管、街道評(píng)審；（5）第三方活動(dòng)監(jiān)督——委 托主體組織滿意度調(diào)查監(jiān)督；

7.互聯(lián)網(wǎng)+第三方是側(cè)供給發(fā)展的必然

編輯：趙翌序

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