-----以[2000]法民字第4號復(fù)函[①]被廢止為視角

【內(nèi)容提要】：房改房是特定歷史時期的政策福利分房，出售對象的特定性、出售價格的非市場性、享受優(yōu)惠政策的一次性與商品房的屬性截然不同，判斷其權(quán)屬既不能簡單依據(jù)出資時間和出資來源，也不能以產(chǎn)權(quán)登記時間，而應(yīng)該從特定歷史時期的背景出發(fā)，充分考慮國家政策制定的初衷，作出符合現(xiàn)實國情的判斷，這樣在平衡當(dāng)事人各方利益的基礎(chǔ)上既解決了法律條文和政策之間的沖突問題，又能通過公證的專業(yè)化水平探尋出一條簡便、經(jīng)濟(jì)、快捷的通道滿足當(dāng)事人順利辦理房屋登記的需求。

本文以享受了已故配偶生前工齡優(yōu)惠政策購買了“房改房”的部分產(chǎn)權(quán)后又于再婚期間補(bǔ)交余款取得了房屋全部產(chǎn)權(quán)的疑難問題作為分析研究對象，探討房產(chǎn)在夫妻之間的權(quán)屬認(rèn)定問題，期為公證辦證尋求法律依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】：房改房  已故配偶工齡優(yōu)惠  夫妻共同財產(chǎn) 遺產(chǎn)

一、在[2000]法民字第4號復(fù)函廢止前，辦理“房改房”繼承公證的法律依據(jù)

現(xiàn)實中常見的“房改房”繼承公證案例：

甲與乙原系夫妻關(guān)系，分別為兩家國有企業(yè)的職工，居住甲單位分配的一套70平米的公房，單位每月從甲的工資中扣除房租。1990年乙病故，1993年國家實行房改政策，乙生前工作單位為乙出具了其生前未參加房改以及工作年限的證明，甲按標(biāo)準(zhǔn)價實際付款二萬七千余元購買了承租公房的70%產(chǎn)權(quán)，標(biāo)準(zhǔn)價的計價方式包括了甲與乙建立住房公積金前的的合計工齡數(shù)、雙方的職務(wù)、級別和一次性付款等價格折扣優(yōu)惠。1999年甲與丙登記結(jié)婚后，甲根據(jù)房改政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價改按成本價購買住房的計算方法補(bǔ)交了一千二百余元房款，購買了余下的30%產(chǎn)權(quán)，取得了該住房的完全產(chǎn)權(quán)。2001年甲病故，甲與乙的子女們現(xiàn)來申辦繼承公證。問：這套“房改房”如何繼承？

實踐中，各公證機(jī)構(gòu)遇到的案情可能略有不同，或許甲至今仍健在，或許甲生前與丙已離婚。案例雖不能涵蓋生活中出現(xiàn)的多樣情節(jié)，但均不影響本文對享受已故配偶工齡優(yōu)惠購房權(quán)屬認(rèn)定問題的探討。

對于此問題，以前公證實務(wù)中有兩種截然不同的出證方式，原因是當(dāng)時的司法部律師公證工作指導(dǎo)司曾就關(guān)于享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的問題分別向建設(shè)部和最高人民法院征求過意見[②]，而兩家答復(fù)的意見截然不同，由此造成公證處適用不同的答復(fù)意見就會出具不同結(jié)論的公證書。

第一種意見也是公證業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的主流意見，即最高院的答復(fù)意見，認(rèn)為購買該房時所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益，故應(yīng)以購房款是否夫妻雙方的共同積蓄作為夫妻共同財產(chǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二種意見是公證機(jī)構(gòu)出具公證書時所依據(jù)的建設(shè)部的答復(fù)意見，采納這種意見是為了讓房屋登記部門采納公證書的需要而“被迫”作出的妥協(xié)，即認(rèn)為只要購買“房改房”時享受了已故配偶的工齡優(yōu)惠就一律作為夫妻共同財產(chǎn)處理。

二、[2000]法民字第4號復(fù)函被廢止后，公證機(jī)構(gòu)認(rèn)定“房改房”權(quán)屬的法律依據(jù)

2013年4月8日起施行的法釋[2013]7號《最高人民法院關(guān)于廢止部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件(第十批)的決定》[③]給公證實務(wù)帶來了不小的影響，原因就是它明文廢止了《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函》（[2000]法民字第4號）這部司法解釋性文件。

由于公證機(jī)構(gòu)和房屋登記部門在長達(dá)十幾年的時間內(nèi)，都在圍繞著享受了已故配偶的工齡優(yōu)惠購買的房改房的產(chǎn)權(quán)是否作為為夫妻共同財產(chǎn)的問題爭執(zhí)不下，雖經(jīng)最高院以[2000]法民字第4號復(fù)函出面作出了權(quán)威解釋，但其仍不能調(diào)和現(xiàn)實中的矛盾。因各下級房屋登記部門都堅定不移地貫徹執(zhí)行其行政主管部門將房產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)認(rèn)定的意見[④]，而且公證程序在前，房屋登記程序在后，所以房屋登記部門常常不采納公證書，這樣勢必造成當(dāng)事人辦不了房屋過戶就誤認(rèn)為公證書無用或有錯而向公證機(jī)構(gòu)發(fā)難，那么公證機(jī)構(gòu)夾在房屋登記部門和當(dāng)事人之間兩頭受壓，唯有滿足當(dāng)事人要求確認(rèn)“房改房”的一半產(chǎn)權(quán)屬于已故一方配偶遺產(chǎn)的需求。然而，隨著時間的推移，房屋登記部門似有讓步之嫌，也在逐漸地采取變通方式依據(jù)最高院《復(fù)函》的意見辦理房屋登記?？蓻]想到，戲劇性的一幕出現(xiàn)了，就在公證機(jī)構(gòu)和房屋登記部門即將達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線時，最高院竟然廢止了自己的《復(fù)函》。那么廢止之后，公證機(jī)構(gòu)辦理這種“房改房”繼承公證認(rèn)定遺產(chǎn)范圍的依據(jù)何在呢？

為此，筆者帶著疑惑上網(wǎng)查閱了建住房市函[1999]005號《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》，竟發(fā)現(xiàn)該復(fù)函出現(xiàn)在2011年2月16日住建部官網(wǎng)上公布的《現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)章目錄》[⑤]中，住建部根據(jù)國務(wù)院作出的清理規(guī)章的決定在清理了部門規(guī)章后依然發(fā)布公告明確了該復(fù)函繼續(xù)有效執(zhí)行。隨后，最高院于2011年11月23日在其官網(wǎng)上發(fā)布了《關(guān)于對“修改〈最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產(chǎn)的函的復(fù)函〉 [2000]法民字第4號”建議的答復(fù)》一文[⑥]，文中說“房改房是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展特定時期的特定產(chǎn)物，關(guān)于房改房的出售、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，極為復(fù)雜。需要在對諸如有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定、售房單位的具體意見和情況、房改時是否享受了雙方工齡優(yōu)惠、配偶中的另一方是否因分配該房屋而失去了其在本單位另行分房資格等多方面的因素綜合考量后，才能做出認(rèn)定?！痹撐拿黠@地傾向于認(rèn)同建設(shè)部之前的認(rèn)定觀點。之后，最高院便出臺了廢止司法解釋（第十批）的決定，明令廢止了[2000]法民字第4號復(fù)函，廢止的理由是其“與現(xiàn)行房改政策不一致”。

通過運(yùn)用對法律的歷史解釋方法和最高院對網(wǎng)民的答復(fù)意見和廢止司法解釋的理由來看，對享受已故配偶工齡優(yōu)惠所購“房改房”的權(quán)屬認(rèn)定依據(jù)，由以簡單的“房款來源”作為判斷標(biāo)準(zhǔn)而被以是否享受“福利政策”的標(biāo)準(zhǔn)所取代，即以原建設(shè)部在其《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》中作出的認(rèn)定意見為目前“房改房”產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定依據(jù)，至此，目前此類“房改房”案件法律適用依據(jù)主要是國務(wù)院及其部委和各地方政府的政策、規(guī)章等[⑦]。對于“房改房”政策的解釋，最權(quán)威的當(dāng)然是國家房改政策的主管部門[⑧]。當(dāng)然，這只是筆者簡單從兩部門的規(guī)范性文件出臺背景的角度所作分析推導(dǎo)出的結(jié)論，那么使用已故配偶工齡優(yōu)惠所購“房改房”認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)在理論上是否也能論證成立呢？為此，我們有必要深入了解“房改房”的概念及其法律屬性，看看是否可以從中找到答案。

三、 “房改房”的相關(guān)政策及特征

 “房改房”也稱已購公房，是指根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房[⑨]。簡言之房改房就是享受國家房改優(yōu)惠政策購得的公房(即公房私有化)。我們研討的案例中出現(xiàn)的70%和30%的產(chǎn)權(quán)，實際是根據(jù)房改售房階段的三種不同出售價格（市場價、標(biāo)準(zhǔn)價和成本價）而取得的不同比例的產(chǎn)權(quán)。

根據(jù)1994年7月18日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）的規(guī)定，向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價，實行成本價確有困難的市(縣)，可以實行標(biāo)準(zhǔn)價作為過渡，標(biāo)準(zhǔn)價房的價格低于成本價房，所以在房改初期購房時多采用標(biāo)準(zhǔn)價（優(yōu)惠價）購買公房。職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場價。

　　1、市場價房，是指職工以市場價購買的住房。產(chǎn)權(quán)歸個人所有(完全產(chǎn)權(quán))，可以依法進(jìn)入市場，按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。

2、成本價房，是指職工以成本價購買的住房。產(chǎn)權(quán)歸個人所有(完全產(chǎn)權(quán))，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個人所有。一般在1995年以后房改的，基本上是以成本價購買。

3、標(biāo)準(zhǔn)價房，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房。標(biāo)準(zhǔn)價房職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。房屋產(chǎn)權(quán)是單位和職工家庭共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價占成本價的比重確定（常見的是70%產(chǎn)權(quán)）[⑩]。

1999年8月13日，建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》規(guī)定：“對職工已按標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，要鼓勵職工在自愿的基礎(chǔ)上按成本價補(bǔ)足房價款及利息。職工按成本價補(bǔ)足房價款及利息后，住房產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有?！?/SPAN>

通過對以上“房改房”相關(guān)政策的了解，我們可以通過與商品房比較發(fā)現(xiàn)其特殊性[11]。

1、房屋出售對象的特殊性

由國情決定，房改房在出售前原則上是由本單位職工以包括配偶在內(nèi)的家庭為單位承租的公有房屋，房改的售房對象就是具有城鎮(zhèn)常住戶口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房條件的職工個人（單身者）和已婚職工（夫婦雙方），政府在售房時還必須照顧已去世配偶的權(quán)益，承認(rèn)他們對社會、對家庭所做出的貢獻(xiàn)，保證全社會的公平正義。

2、房屋價格的特殊性

“房改房”的價格不是單純的市場價格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級等因素后確定的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋的市場價格，有時相差近十倍。“房改房”針對家庭的特點一方面決定了家庭成員可以享受的房改福利待遇都可以體現(xiàn)在房價優(yōu)惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成員使用了房改優(yōu)惠成為判別其在此房中擁有產(chǎn)權(quán)份額的重要依據(jù)，更使得到底是哪個家庭在購買此房改房顯得十分明晰。如果在申請購買時，計算房屋總價款時使用了現(xiàn)配偶的工齡優(yōu)惠等其他折價優(yōu)惠，就可以證明此房改房是出售給現(xiàn)家庭的；但如果使用的前配偶的工齡優(yōu)惠及其他優(yōu)惠，則可以證明此房屋是出售給前一個家庭的，現(xiàn)配偶自然在其中不享有份額。

3、“房改房”的福利優(yōu)惠政策每個家庭只能享受一次

因為房改房福利待遇每個家庭只能享受一次，不言而喻，每個家庭成員也僅有一次享受的機(jī)會，這個政策決定了在其他家庭中作為家庭成員申請購買了房改房，享受了房改福利待遇，在重新組成新的家庭時就失去了再次享受的資格。這也從反面推斷現(xiàn)配偶在此“房改房”中是否享有產(chǎn)權(quán)份額。

四、“房改房”權(quán)屬認(rèn)定時應(yīng)考慮的問題

（一）判斷權(quán)屬應(yīng)堅持與房改政策相一致的原則[12]

由于現(xiàn)行房改政策規(guī)定，職工按成本價購買公有住房每個家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)有租住的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡予以折扣。因此權(quán)屬認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以是否使用了權(quán)利人一方的包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的各種房改福利優(yōu)惠來做基本的判斷原則，享受了誰的就是誰的，不能和稀泥，簡單認(rèn)定為多方共有了事。如果確實是使用了現(xiàn)配偶的福利優(yōu)惠，那么此“房改房”中就有產(chǎn)權(quán)份額；反之，就沒有產(chǎn)權(quán)份額。當(dāng)然，實踐操作中，也可以反推，即如果主張權(quán)利者已經(jīng)在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根據(jù)“房改房”每個家庭只能享受一次的政策，一般來說，就失去了在此“房改房”擁有權(quán)利的可能性[13]。

（二）“房改房”是補(bǔ)償給死者的福利政策權(quán)益的物化財產(chǎn)形態(tài)

給予職工的工齡等福利優(yōu)惠購房政策，這是因為我國長期實行低工資制度，住房實行福利性實物分配制度，“房改房”是國家根據(jù)職工工齡、職務(wù)、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利。相當(dāng)于將多年的工資差額，一次性補(bǔ)發(fā)給職工[14]。雖然該職工生前未能實際取得，但由于這種補(bǔ)助是其生前應(yīng)享受和取得的財產(chǎn)或財產(chǎn)性權(quán)益[15]，那么根據(jù)對《婚姻法》第十七條關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的“所得”理解，即使其生前沒有實際地占有[16]，也應(yīng)視為是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的所得財產(chǎn)而在繼承時納入遺產(chǎn)的范圍。

有人提出過質(zhì)疑，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，房屋作為不動產(chǎn)須經(jīng)登記才能取得物權(quán)，自然人死亡后不可能再將其登記為房產(chǎn)的權(quán)利人，因而房產(chǎn)就不可能成為死者的遺產(chǎn)。

筆者認(rèn)為：第一，“房改房”是我國特定歷史時期依靠國家政策保障實施的產(chǎn)物，因此不能簡單、機(jī)械地理解物權(quán)法的不動產(chǎn)登記制度，登記并不帶來一個新的權(quán)利的產(chǎn)生，它僅就原來已經(jīng)真實存在的權(quán)利，給它一個公開自己、并能合法對抗第三人的身份憑證[17]。同時法律要適應(yīng)政策，根據(jù)《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。法律與政策不一致，在我國社會主義改革開放進(jìn)程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滯后一段時間。但是這種不適應(yīng)、不一致是暫時的，通過法定程序可以修改法律，去適應(yīng)不斷發(fā)展的改革的新政策。司法解釋也要與政策相適應(yīng)，因而“與現(xiàn)行房改政策不一致”就需將其廢止；第二，對夫妻共同財產(chǎn)的認(rèn)定宜采“事實物權(quán)（實質(zhì)物權(quán)）”的標(biāo)準(zhǔn)而不宜依據(jù)“法定物權(quán)（形式物權(quán)）”的登記原則。物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)登記制度，主要是為了保障交易安全，而夫妻財產(chǎn)作為一種事實物權(quán)不會危害公共利益和交易秩序，即使未經(jīng)法定的登記公示方法表現(xiàn)，法律也不能排斥或拒絕保護(hù)這種權(quán)利，且在不存在交易第三人的情況下，事實物權(quán)具有對抗形式物權(quán)之效力[18]，如婚后登記在夫妻一方名下的房產(chǎn)或公司股權(quán)不得對抗婚后夫妻財產(chǎn)共有的事實；第三，通過對房改售房時的《個人購房申請表》、《出售公有住房交易合同》、《標(biāo)準(zhǔn)價過渡成本價價格核定單》等相關(guān)材料仔細(xì)分析，從中可以發(fā)現(xiàn)，購房人的姓名欄填寫的都是夫妻雙方（當(dāng)然一方?jīng)]有職業(yè)沒有工齡的除外），如一方死亡則注明了“已故”，在價格核定時仍然折扣了死者的工齡優(yōu)惠，并沒有將死者排除在購房資格之外。由此說明，房改售房不因配偶一方的死亡而受到影響，身后可以追認(rèn)財產(chǎn)。比如1999年以后開始計算住房補(bǔ)貼和住房公積金，如果夫妻一方在售房前去世，但是只要符合條件，售房時仍舊可以補(bǔ)計和補(bǔ)領(lǐng)去世一方的住房補(bǔ)貼、住房公積金。人死之后還可以冒出一筆錢款并且可以轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，這樣的好事只有在我國社會主義初級階段這樣大的歷史背景下的住房制度改革中才會出現(xiàn)，這就是具有中國特色的社會主義；第四，根據(jù)房改政策將死亡一方配偶生前應(yīng)享受的工齡等福利優(yōu)惠在其死后通過購房而轉(zhuǎn)化為房屋形態(tài)，明確賦予了死者具有購買福利房的資格和優(yōu)惠，既然這種工齡優(yōu)惠折扣可以用房價表現(xiàn)，那么則可將已購公房看作是死者生前享受的這種特定的專屬財產(chǎn)權(quán)益的形態(tài)轉(zhuǎn)化，依據(jù)民法理論界和審判實務(wù)界的共識，個人財產(chǎn)的形態(tài)變化并不改變財產(chǎn)的法律性質(zhì)[19]，只不過補(bǔ)償給已故職工的福利優(yōu)惠政策權(quán)益需通過健在一方配偶的購買行為來得到的實現(xiàn)和轉(zhuǎn)化；第五，司法審判實踐中，已有裁判先例，并被作為典型案例收錄于人民法院的相關(guān)出版物中用于指導(dǎo)審判實踐[20]；第六，認(rèn)定享受死者福利優(yōu)惠政策購買的房改房作為已故配偶的遺產(chǎn)符合當(dāng)前社會人們的公平正義觀念，能為人們所認(rèn)同和接受，從而有利于優(yōu)化法律關(guān)系、便捷地處理夫妻共同財產(chǎn)的分割和遺產(chǎn)繼承糾紛，化解社會矛盾。

五、對本文案例存在的不同觀點之辨析

1、該房產(chǎn)應(yīng)分段計算產(chǎn)權(quán)[21]。即甲與乙共有按房改標(biāo)準(zhǔn)價政策取得的70%產(chǎn)權(quán)，甲與丙共有再婚后補(bǔ)交差價取得的30%產(chǎn)權(quán)。

這一觀點看上去比較公平合理，均衡了三方的利益，既承認(rèn)了死者乙方的福利優(yōu)惠政策轉(zhuǎn)化為物權(quán)的建設(shè)部關(guān)于房改房產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定意見，又不違背婚姻法規(guī)定的婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)作為夫妻共同財產(chǎn)和物權(quán)登記取得的基本原則。然這三者之間同時適用時卻在理論上存相互矛盾，不能自圓其說。另同意這一觀點的人最關(guān)鍵的問題是其忽略了30%產(chǎn)權(quán)份額取得的前提條件。根據(jù)房改標(biāo)準(zhǔn)價改按成本價購買的價格核定單注明的計算公示，補(bǔ)交的30%產(chǎn)權(quán)差價是用原支付的標(biāo)準(zhǔn)價除以70%房款再乘以30%計算得出的，也就是說補(bǔ)交的差價仍然享受了已故乙方的工齡等政策性福利優(yōu)惠，這一價格并不是真正的房屋的市場價，而且，房改的特征是每個家庭只能享受一次，這套房改房既已享受了甲和乙的福利優(yōu)惠，就不可能再因甲和丙再婚而將丙的工齡折扣進(jìn)30%產(chǎn)權(quán)的房價中。同樣如果丙在與甲婚前或婚后其享受福利政策購買了其它的房改房也不能歸入甲的財產(chǎn)之列，因為甲的福利優(yōu)惠政策已經(jīng)享受，其就不能再享受購買丙所享有的房改購房資格了。所以，在甲和丙婚后，如30%產(chǎn)權(quán)的差價是甲以婚前個人財產(chǎn)出資購買，那么此房完全屬于甲和前妻乙的共同財產(chǎn)[22]；如果是用甲和丙的婚后共同財產(chǎn)出資購買，因丙的出資不反映房屋的市場價，明顯不是等價交換。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價有償?shù)脑瓌t。不是等價交換，就不能取得財產(chǎn)。故只能將丙的出資視為對甲購房的幫扶，按債權(quán)關(guān)系處理更加符合其出資本質(zhì)。

2、房產(chǎn)作為甲、乙、丙三人共同共有。理由是婚姻法規(guī)定的夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，在沒有夫妻財產(chǎn)約定的情況下就是夫妻共有，由于乙已經(jīng)死亡，其不可能再與甲或丙協(xié)商約定確定各自的產(chǎn)權(quán)比例。

這一觀點不但陷入了一套房產(chǎn)由夫妻三人共同共有的尷尬局面，且實踐中不容易分割，最終還會循環(huán)陷入上述按份共有的觀點。如乙死亡后發(fā)生繼承，那么根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二十六條的規(guī)定，應(yīng)先分割出房產(chǎn)的一半歸其配偶甲方所有，那么就會出現(xiàn)這“一半”是以70%為基礎(chǔ)還是以100%為如按70%分割，那么就是承認(rèn)甲與乙共有70%產(chǎn)權(quán)，另30%則屬于甲與丙無疑，這不又陷入了上述按份共有的觀點中了嗎？如甲、乙、丙三人均分各占33.3%產(chǎn)權(quán)，那么對于丙來說，其如果在與甲婚后出資也僅涉及共同取得30%產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在卻一人分得33.3%的產(chǎn)權(quán)，這對甲或乙來說是否公平、合理？

3、乙不享有房屋的產(chǎn)權(quán)，因死者不能取得物權(quán)，70%產(chǎn)權(quán)是甲出資購買故屬于甲一人所有，另30%份額屬于甲和丙婚后購買故屬于甲和丙共有。

這一觀點完全拋開了國家房改政策，單純地根據(jù)物權(quán)登記取得原則、婚姻法關(guān)于婚后財產(chǎn)共同所有的原則和最高院的[2000]法民字第4號復(fù)函精神來認(rèn)定房改房的產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為第一，[2000]法民字第4號復(fù)函意見因與現(xiàn)行房改政策不一致故被明文廢止，故不能再依據(jù)甲單純地出資認(rèn)定屬于其個人財產(chǎn)，而應(yīng)結(jié)合乙的福利優(yōu)惠政策來認(rèn)定權(quán)屬；第二，“房改房”是特定歷史時期的產(chǎn)物，其本身帶有福利補(bǔ)助性和政策優(yōu)惠性，從某種意義上講，甚至帶有“人身”的色彩[23]。其出售和價格的計算均受到國家政策的調(diào)整。不同于普通商品房，其房屋價格不是單純的市場價格，而是綜合了包括甲和乙的工齡、職級等因素后確定的，相對于市場價有很大的優(yōu)惠，為購房出資只是取得房屋所有權(quán)的一個方面，但絕不是最重要的方面，因其極低廉的價格對于取得房屋產(chǎn)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果甲或丙僅憑出資就可以主張產(chǎn)權(quán)，而完全不考慮諸如是否享受了甲與其前妻乙的工齡等優(yōu)惠，只能導(dǎo)致及其不公平的結(jié)果。第三，我們可以將最高院關(guān)于《婚姻法解釋（三）》第十二條的規(guī)定類推適用于本案，因丙不具備房改購房資格，其出資購買甲和乙名義參加房改的房屋，不能對該房屋要求分割，購買該房屋時的出資可以作為債權(quán)處理[24]。如果丙于婚后沒有出資，而完全是甲以其婚前財產(chǎn)購買了這30%產(chǎn)權(quán)，那么這30%產(chǎn)權(quán)則是甲和乙的福利優(yōu)惠和出資形態(tài)的轉(zhuǎn)化，與丙更無債權(quán)和物權(quán)的關(guān)系。最高人民法院民一庭法官韓延斌認(rèn)為：“夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以個人財產(chǎn)購買取得其婚前或婚后承租的公有房屋，只是個人財產(chǎn)的物化形態(tài)，是個人財產(chǎn)的一種轉(zhuǎn)化形式，該房屋自應(yīng)仍為個人財產(chǎn)[25]?！?/SPAN>第四，乙雖然死亡，但其依然可以依據(jù)國家房改政策享受福利優(yōu)惠，且這種福利優(yōu)惠已轉(zhuǎn)化為了現(xiàn)實的“房改房”，故乙如健在，則自然與其配偶甲共有房產(chǎn)，因乙死亡，該“房改房”當(dāng)然要分割一半作為乙的遺產(chǎn)。

再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分給前一個家庭的還是后一個家庭的變得不太明晰，如果不將此界分清楚，就可能導(dǎo)致一方可能享受了兩次房改福利待遇，而這明顯是對另一方前次婚姻中獲得的財產(chǎn)的掠奪。這種不公平導(dǎo)致購買房改房時已死亡的配偶及其子女的合法權(quán)益十幾年得不到應(yīng)有的保障，涉及幾十萬老干部、老職工的家人，如對權(quán)屬認(rèn)定不當(dāng)，將引起家庭矛盾，失去公證制度預(yù)防社會糾紛的功能[26]。

六、筆者對研討案例的觀點辦證思路

筆者認(rèn)為，因甲享受了其與已故配偶乙的工齡優(yōu)惠最終以成本價購得“房改房”的全部產(chǎn)權(quán)，故房屋屬于甲與乙的共同財產(chǎn)，其中的一半份額應(yīng)依法分割出歸甲所有，另一半則屬于乙的遺產(chǎn)發(fā)生繼承，而對于甲與丙再婚期間補(bǔ)差獲取30%產(chǎn)權(quán)的問題，因這30%的房款仍是建立在甲與乙共同工齡優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，故房改房的購房主體沒有發(fā)生變化，仍是甲與已故配偶乙，因此如房款中含有第三人丙的出資，則其出資視為對甲的墊資幫扶，應(yīng)按債權(quán)關(guān)系處理，即丙的出資不能取得“房改房”的產(chǎn)權(quán)。公證實務(wù)中建議由甲和乙的繼承人對丙先給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，作為對丙的墊資償或丙在夫妻關(guān)系存續(xù)期間對房屋的使用、維護(hù)、修繕等貢獻(xiàn)的補(bǔ)償，以換取丙放棄對甲的遺產(chǎn)的繼承權(quán)，然后再為其出具“房改房”的繼承公證書。這樣處理，避免了將丙認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)人后不能通過放棄繼承行為而完全脫離房產(chǎn)的累贅，因為一旦認(rèn)定丙享有產(chǎn)權(quán)，則必先進(jìn)行夫妻財產(chǎn)分割，這樣丙就只能對其繼承甲的遺產(chǎn)放棄，而分割歸其所有的產(chǎn)權(quán)則還要通過贈與或交易等的方式轉(zhuǎn)移給甲和乙的繼承人，這樣手續(xù)復(fù)雜，不但增耗了當(dāng)事人大量的時間、精力，同時也勢必加重了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

綜上分析，筆者認(rèn)為在最高院[2000]法民字第4號復(fù)函被廢止后，公證機(jī)構(gòu)和房屋登記部門、審判機(jī)關(guān)在內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)在對享受了已故配偶工齡優(yōu)惠政策所購“房改房”的權(quán)屬認(rèn)定時應(yīng)以房改房主管部門認(rèn)定的作為夫妻共同財產(chǎn)的意見為依據(jù)。由于筆者才疏學(xué)淺，理解不當(dāng)之處敬請同行和專家批評指正。