“房改房”是指城鎮(zhèn)職工

根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府

有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定

按照成本價或者標準價購買的

已建公有住房

家庭財產(chǎn)中涉及“房改房”的問題

一直是家事審判中的難點重點

比如，離婚時，對“房改房”應(yīng)如何分割？

使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”

其權(quán)屬問題如何認定？

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具體情形下房改房的分割

1.職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍——姚敢蓉訴湖北省輕工業(yè)機械廠、姚貴榮、第三人姚忠穩(wěn)等房屋權(quán)屬糾紛案

本案要旨：職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍。繼承開始后，在其他權(quán)利人未明確放棄該項權(quán)利的情況下，行為人獨自行使該項派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益，行為人所交購房款應(yīng)視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例償還。

案號：（2006）武民終字第1號

審理法院：湖北省武漢市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》2006年第4輯（總第58輯）

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2.夫妻婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后，該房屋的價值不應(yīng)全部計入遺產(chǎn)范圍——王軍紅與王軍偉、薛延紅繼承糾紛案

本案要旨：夫妻婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，購買該房屋時的出資應(yīng)作為夫妻共同享有的債權(quán)處理。一方父母去世后，從房屋實際價值中扣除子女享有債權(quán)的部分后，才能確定房屋遺產(chǎn)的實際價值。因此，夫妻在婚內(nèi)以共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后，該房屋的價值不應(yīng)全部計入遺產(chǎn)范圍。

案號：(2012)西民一終字第390號

審理法院：陜西省西安市中級人民法院

來源：陜西省高級人民法院參閱案例

3.離婚時夫妻雙方對房改房不具有完全產(chǎn)權(quán)的，人民法院不宜對該房屋進行分割——吳某訴趙某離婚糾紛案

本案要旨：企業(yè)職工對于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)。如果雙方起訴離婚要求對該房進行分割，法院應(yīng)按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則，綜合考慮雙方的實際情況，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權(quán)后，如有爭議可向法院提起訴訟，要求對該房進行分割析產(chǎn)。

案號：（2010）西鐵中民終字第7號

審理法院：陜西省西安鐵路運輸中級法院

來源：陜西法院網(wǎng)2010年10月20日

4.人民法院在離婚案件中對房改房權(quán)屬的認定和分割，應(yīng)判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素——唐某某訴喬某某離婚后財產(chǎn)分割案

本案要旨：當(dāng)事人購買房改房具有時限性和身份性，因此人民法院在離婚案件中認定和分割房改房權(quán)屬時，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定，還要結(jié)合房改房自身的特點和有關(guān)房改房的政策來決定，通過對相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購房的時間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素，認定涉案房改房是否屬于夫妻共同財產(chǎn)。如當(dāng)事人在購買房改房的過程中，使用了部分夫妻共同財產(chǎn)，離婚時該共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分割，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ椒颠€。

審理法院：山東省濟南市中級人民法院

來源：《民商事疑難案件裁判標準與法律適用》（婚姻家庭卷）

5.使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有——顧某1、顧某2繼承糾紛案

本案要旨：“房改房”屬特定歷史時期的政策福利分房，其對特定對象的補償、非市場性、社會統(tǒng)籌性、享受政策的一次性決定了判斷其權(quán)屬，既不能簡單依據(jù)出資來源，也不能僅以購房合同簽訂及房產(chǎn)證取得時間來判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。使用包括死亡配偶工齡在內(nèi)的各種優(yōu)惠，并非僅僅是對房價的政策性補貼，是對原有承租權(quán)的承襲和轉(zhuǎn)化，是死亡配偶享有共有權(quán)的根據(jù)。享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有，雙方共有的份額可以參考支付購房款、對房屋貢獻大小等因素確定。

案號：(2018)魯02民申176號

審理法院：山東省青島市中級人民法院

來源：法信精選

6.房改房尚未進行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對房屋進行權(quán)屬認定和處理——閆某某訴龐某某離婚糾紛

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房，在離婚進行分割財產(chǎn)時，雙方對房屋的房改出資情況存在爭議又不能證明，且該房屋至今未在國家房管部門進行權(quán)屬登記，人民法院對該房屋不宜進行權(quán)屬認定和處理，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利。

案號：（2015）新中民四終字第304號

審理法院：河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院

來源：法信精選

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1.離婚財產(chǎn)分割時，對房改房的具體分割處理問題

對夫妻一方以個人財產(chǎn)出資購買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個人名下的房屋，盡管該房屋為個人所有，但由于購買的承租房屋為實行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價格的計算都受到國家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財產(chǎn)分割處理此類房屋時還要進行特殊處理。按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素。

可見，按房改政策出售的房屋價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理對另一方顯屬不公，因此分割處理此類房屋時，可在認定房屋為個人財產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價格中的福利政策具體物化，給對方相應(yīng)的適當(dāng)補償。

對于夫妻共同所有房屋，在分割時應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對婦女兒童權(quán)益的保護。對審判實踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價值及歸屬無法達成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋（二）》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的，競價取得，由出價高的一方取得房屋所有權(quán)，同時由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補償。

（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評估機構(gòu)對房屋按市場價格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補償。

（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請將房屋拍賣，就所得價款進行分割。

（摘自：韓延斌：《離婚財產(chǎn)分割中“房改房”的分配原則》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2004年第1集（總第17集），法律出版社2004版，第172～182）頁。轉(zhuǎn)載自《最高人民法院司法觀點集成（民事卷）》，劉德權(quán)主編，人民法院出版社2014年7月出版）

2.夫妻婚內(nèi)取得一方父母單位房改房所有權(quán)的，離婚時對該房屋的處理辦法

《人民司法》研究組認為：房改房是單位根據(jù)職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，相當(dāng)于將多年積累的工資差額一次性發(fā)給職工。因此，房改房中的優(yōu)惠包含參加房改一方父母的財產(chǎn)性利益。實踐中，根據(jù)國家房改政策規(guī)定，房改房一般應(yīng)登記于參加房改的職工名下。對此，婚姻法司法解釋（三）第12條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

但該條的適用條件是房改房的產(chǎn)權(quán)登記在參加房改的一方父母名下。如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下，可視作一方父母放棄對于房改房中因自己參加房改以職級、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對于夫妻雙方的贈與，可作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割；如果登記于夫或妻一方名下，應(yīng)參照婚姻法司法解釋（三）第6條規(guī)定，視為對子女一方的贈與，該房改房應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，而非夫妻共同財產(chǎn)。

（摘自：《婚姻關(guān)系存續(xù)期間，取得一方父母單位房改房所有權(quán)，離婚時該如何處理？》，載于《人民司法·應(yīng)用》，2014年第3期（總第686期））

一、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》

第十二條  婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權(quán)處理。

二、《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認定問題的復(fù)函》

司法部律師公證工作指導(dǎo)司：

你司（98）司公函018號函和（99）司公民便字027號收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價或標準價購買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應(yīng)當(dāng)視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認為，該住房應(yīng)視為唐民悅與其配偶共有財產(chǎn)。

此復(fù)。

三、《北京市高級人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》

6.被繼承人購買公房時根據(jù)工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算后作為遺產(chǎn)分割？

按成本價或標準價購買公房時，依國家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應(yīng)財產(chǎn)價值的個人部分應(yīng)作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承。

該政策性福利所對應(yīng)的財產(chǎn)價值計算參考公式：（已死亡配偶工齡對應(yīng)財產(chǎn)價值的個人部分÷購買公房時房屋市值）×房屋現(xiàn)值。