一度處于風(fēng)口浪尖的宋衛(wèi)平原本隱退后的打算就是以藍(lán)城平臺進(jìn)軍養(yǎng)老業(yè)。不久之前，“遷都”杭州的修正藥業(yè)與已上市的浙報傳媒聯(lián)手投資1億元，欲在浙江打造社區(qū)養(yǎng)老標(biāo)桿樣本。

　　可以說，民營資本的試水折射出了整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資熱度。然而，商報記者日前對幾家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非如外界認(rèn)為的一本萬利。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2014年年底，我國空巢老人已破一億大關(guān)。全國老齡辦的數(shù)據(jù)顯示，2020年中國老年人口將達(dá)2.48億，老齡化水平達(dá)到17%。龐大的老年人口，勢必產(chǎn)生對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的迫切需求。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場中的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為三種模式：

　　一是公辦性質(zhì)。這類養(yǎng)老院收費低，部分地區(qū)“五保”老人還可免費入住。然而，公辦養(yǎng)老院床位缺口巨大，一名老人如果想就近養(yǎng)老，可能需要排隊10多年，才能等到一個空床位。以市中心面積最小的靜安區(qū)為例，目前數(shù)家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)均已“滿員”;在黃浦區(qū)豫園街道、外灘街道等老城區(qū)，養(yǎng)老床位大多在100張以內(nèi)，早已沒有空位;閔行、普陀等區(qū)級公辦養(yǎng)老院，收費低廉、氛圍溫馨，等待入住的老人已排到10年甚至30年后。

　　近年來，政府大力呼吁民間資本進(jìn)入養(yǎng)老市場，于是第二種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式應(yīng)運而生——公建民營。這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)徹底告別了政府運營模式，由社會力量負(fù)責(zé)日常服務(wù)，政府則主要進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、惠民補(bǔ)貼發(fā)放等。這類養(yǎng)老院收費不等，受政策限制不會過高。

　　近日在靜安區(qū)開業(yè)的日月星養(yǎng)老院便是“公建民營”模式的一個“范本”。據(jù)了解，這個被列為2014年市政府新增養(yǎng)老床位實施項目的養(yǎng)老院，是由靜安區(qū)財政以1.9億元購買余姚路338號原址酒店產(chǎn)權(quán)，并以320萬元年租金出租給愛以德醫(yī)院投資管理(上海)有限公司，由企業(yè)方投資2000萬元帶資建設(shè)運行。整個養(yǎng)老場所建筑面積7325.73平方米，集生活照料、醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)護(hù)理、心理護(hù)理、娛樂活動為一體，擁有老人居室98間，可設(shè)置床位數(shù)292張，包括2人(40個房間80張床位)、3人(20個房間60張床位)、4人(38個房間152個床位)的不同戶型。

　　據(jù)悉，曹家渡街道在招投標(biāo)和租賃合同中嵌入了對機(jī)構(gòu)的運營要求和行業(yè)規(guī)范，在保證市場公平和持續(xù)運營的同時，兼顧社會公益性。合同約定，優(yōu)先為靜安區(qū)戶籍老人服務(wù)，且收住的全護(hù)理老人不低于50%。目前，根據(jù)房型(分2500、3000、3800元3種)和護(hù)理等級(從600到2400元不等)，收費定價最低3100元(不含餐費)，總體保持市場平均水平，確保下限能夠讓大多數(shù)老人接受。此外，還約定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以確保優(yōu)質(zhì)高效;約定投資不少于1800萬元(實際投資近2000萬元)。而對如此龐大的投入，企業(yè)方也有一本經(jīng)濟(jì)賬。據(jù)愛以德醫(yī)院投資管理(上海)有限公司方面透露，靜安區(qū)日月星養(yǎng)老院的租期為15年，預(yù)計運營7年就可保本。

　　愛以德是一家專業(yè)從事老齡事業(yè)投資管理的企業(yè)，其創(chuàng)辦的“日月星養(yǎng)老連鎖”品牌名下已擁有6家養(yǎng)老院和3家老年護(hù)理醫(yī)院，擁有養(yǎng)老床位和老年病床近3400張，分布在上海浦東、徐匯、楊浦、寶山以及寧波等地。但據(jù)商報記者了解，并非所有參與“公建民營”模式的養(yǎng)老企業(yè)都能做到連鎖經(jīng)營和持續(xù)經(jīng)營?，F(xiàn)實情況是，不少這類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開不了幾年，就讓投資人感嘆“做不下去了”。

　　“我之前開過一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，定位中高端，1-2人一間房，兩室一廳的格局。一共120個床位，一個月收費四千到五千元不等，結(jié)果將近有100個床位一直空著。”民營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)首批“試水人”之一的鐘先生告訴記者，公建民營養(yǎng)老院面臨的最大問題是“沒辦法賺錢”。一方面與老人的想法有關(guān)，另一方面高投入低回報令不少投資人望而卻步。

　　“養(yǎng)老要就近，最好是公辦。這是大多數(shù)老人的想法。另外，公建民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)本身定位就不明確。我們不可能是高檔型的，但收費又比普通的公辦養(yǎng)老院貴很多，老人會認(rèn)為性價比不高。如果定價高了，更沒有人來。因此，扣除人力成本、設(shè)施成本，幾乎就是不賺不賠的狀態(tài)，還有更多時候就是賠錢。”鐘先生認(rèn)為，由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前期投入巨大，后期資金回籠速度慢且收益不高，并不像外界認(rèn)為的“頗具盈利空間”。

　　那么，高投入究竟用在了什么地方?鐘先生接受商報記者采訪時表示，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，除了土地成本是很大的一塊外，適老化設(shè)計也是成本中的較大一部分?！梆B(yǎng)老機(jī)構(gòu)適老化設(shè)計的投入大小與其定位是相匹配的?！辩娤壬榻B說，走高端路線的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在適老化設(shè)計設(shè)施方面的投入占到總投入的15%-30%。

　　與拿地自建養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不同的是，租賃土地重新改造而成的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在適老化改造方面占比更大。在這種情況下，前期投入大部分都用在了適老化改造上，其中床位設(shè)置是較大的一塊。目前，一張養(yǎng)老床位的投入是30萬-50萬元，但按照國家的補(bǔ)貼政策，社會機(jī)構(gòu)一張養(yǎng)老床位的補(bǔ)貼只有4萬-5萬元。

　　鐘先生呼吁，建設(shè)社會化養(yǎng)老服務(wù)體系，在土地出讓環(huán)節(jié)應(yīng)該適當(dāng)給企業(yè)一定的優(yōu)惠，“但現(xiàn)實情況不容樂觀，土地財政捆綁著地方政府，優(yōu)惠政策與實際落地還存在著差距?！?/p>

　　除了硬件投入，服務(wù)成本也抑制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。鐘先生透露，租金和護(hù)理人員的工資占到每月支出的80%。更讓人憂心的是，企業(yè)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的趨之若鶩并沒有帶動更多的專業(yè)護(hù)理人員進(jìn)入這個行業(yè)，反而因為缺乏專業(yè)合格的護(hù)理及家政服務(wù)人員，現(xiàn)有員工的工資也有水漲船高的趨勢，人員成本增加明顯。

　　按照規(guī)定，護(hù)理員與需要一級護(hù)理的老人比例應(yīng)是1∶2.5至1∶3.5。然而據(jù)非官方統(tǒng)計，在部分民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，該比例為1∶7，甚至更高。一些無證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這一情況更加嚴(yán)重。崇明一家“托老所”開辦人沈某對記者表示，他身兼多職，既是護(hù)理員，又是廚師?！跋裎覀冞@種在民房里辦托老所的情況很普遍。每人每月收費只有500-800元，不算太高，因此，專業(yè)持證的護(hù)工我們一般請不起?！?/p>

　　同時，醫(yī)護(hù)團(tuán)隊在各大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量也少得可憐。一位長期在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)指導(dǎo)中心從業(yè)的人員解釋道：“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)不會設(shè)置醫(yī)療服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)的是‘養(yǎng)’”。

　　據(jù)了解，滬上民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均一家只有一至二名醫(yī)生，他們所做的僅僅是幫助老人測量血壓、配藥等基本醫(yī)護(hù)事務(wù)，如果老人有突發(fā)疾病，只能被送到醫(yī)院去。

　　資產(chǎn)管理集團(tuán)TBF也于日前宣布，成立中國國越股權(quán)投資基金中心，投資方向鎖定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。據(jù)介紹，這是TBF于2014年9月啟動上海特殊養(yǎng)老項目后的第二次嘗試。相比去年針對的是癱瘓老人這一特殊群體，今年啟動的項目將主要面對自理老人。這個名為“天樂融養(yǎng)老院”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)位于外灘邊、城隍廟對面，首期占地4600平方米。

　　“我們的養(yǎng)老院將覆蓋一整層樓，預(yù)計入住人數(shù)在30-40人左右，人均面積控制在60平方米，剩余2000平方米將建設(shè)獨立的護(hù)理培訓(xùn)中心?！碧鞓啡陴B(yǎng)老院院長顧菁對商報記者解釋說。對于外灘地塊高昂的租賃成本與成本回收問題，顧菁表示，雖然附近的商鋪租金高達(dá)45000/平方米/月，但該項目是與場地?fù)碛蟹胶献鳙@得，所以成本相應(yīng)會低很多。目前，這家養(yǎng)老院已在裝修階段，預(yù)計最快半年內(nèi)可以交付使用。

　　顧菁說，經(jīng)過調(diào)研，他們發(fā)現(xiàn)市場上“養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)”最多的是做養(yǎng)老地產(chǎn)，其次是社區(qū)養(yǎng)老。“有兩塊市場沒人敢碰：高端養(yǎng)老和癱瘓養(yǎng)老。我們就決定做這兩塊?！睋?jù)統(tǒng)計，上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住的老人60%-70%平均年齡在82歲以上，具有綜合慢病風(fēng)險的失智失能癥狀，也有的老人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是從醫(yī)院出來后進(jìn)行“喘息護(hù)養(yǎng)”3-6個月的醫(yī)療輔助護(hù)理，他們大多是骨折和腦卒后引發(fā)后遺癥的老人，或者是處于腫瘤中晚期和患有心血管疾病的老人。對此，天樂融養(yǎng)老院規(guī)劃了一塊專門針對失智失能老人的特殊養(yǎng)老區(qū)塊，“我們的目標(biāo)是最終改變‘老人進(jìn)入養(yǎng)老院就是等死’的現(xiàn)狀?！?/p>

　　顧菁認(rèn)為，高端養(yǎng)老市場盈利空間很大?！爸袊彝ガF(xiàn)在多是4-2-1模式，上面4個老人，中間一對夫妻，下面一個孩子。也就是說，老人在家庭中是最多的群體。這意味著這個行業(yè)市場更大，盈利的可能性也更大?！鳖欇急硎荆弦惠吶丝赡懿簧岬媒o自己花太多錢，總愿意把錢留給小輩，但即將步入老年群體的60后和一部分50后與前人有很大的差別，“他們接受的文化教育程度更高，對生活質(zhì)量更有追求?！?/p>

　　“國內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即將面臨人口紅利。上海作為國際金融中心，富有階層體量大，決定了高端養(yǎng)老市場很大。而我們目前的規(guī)模只能滿足這個市場需求的萬分之一?！鳖欇既缡钦f。

　　“未富先老是國內(nèi)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展困難的主要原因。” 北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問有限公司副總裁林蔚分析認(rèn)為，這一狀況意味著老人的支付力有限。還有一些屬于“未老先衰”，老人在保持身體健康和康復(fù)、治療等剛性需求強(qiáng)烈。因此，降低支付門檻，創(chuàng)新支付方式，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要探索和解決的重要課題。

　　林蔚稱，根據(jù)該公司的一項調(diào)查顯示，高端養(yǎng)老市場中，老人的支付意愿和所提供的康復(fù)、醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容成正比，健康老人為生活照料服務(wù)的支付意愿小于6000元/月，其中50%以上的健康老人只愿花4000-6000元/月為基礎(chǔ)生活照料埋單;另有一半老人表示，只有身體需要專業(yè)護(hù)理時才會以較高的價格入住老年公寓。

　　“未來中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將分成三大類，即社會福利型、中高端型和奢華型。目前后兩種發(fā)展并不樂觀?！绷治堤嶙h，打造隔代親情社區(qū)開發(fā)模式，讓老人采用持有少量物業(yè)加銷售物業(yè)的方式，保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。其中，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售物業(yè)規(guī)模比例則應(yīng)大于70%。

　　根據(jù)《2013年國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，民營資本進(jìn)入養(yǎng)老市場享有多項優(yōu)惠政策，這是投資者涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的原因之一。

　　《意見》從土地和稅收兩方面對民營資金注入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)惠政策。根據(jù)《意見》，各地要將各類養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。

　　民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農(nóng)民集體所有土地。對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國家對經(jīng)營性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。

　　《意見》同時強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開發(fā)。

　　同時，公建民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還享受一定的稅費優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定，對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，對符合條件的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)按規(guī)定免征企業(yè)所得稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人向非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的捐贈，符合相關(guān)規(guī)定的，準(zhǔn)予在計算其應(yīng)納稅所得額時按稅法規(guī)定比例扣除。各地對非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要免征有關(guān)行政事業(yè)性收費，對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)要減半征收有關(guān)行政事業(yè)性收費，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)也要適當(dāng)減免行政事業(yè)性收費，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、用熱按居民生活類價格執(zhí)行。境內(nèi)外資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享有同等的稅收等優(yōu)惠政策。

（來源：上海商報）

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