1、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老：所謂的機(jī)構(gòu)是指像學(xué)生宿舍一樣，群居，當(dāng)然還有一個(gè)核心重要的特征就是提供貼身的服務(wù)，群居和貼身服務(wù)是主要特點(diǎn)，政府辦的社會(huì)福利中心也屬于機(jī)構(gòu)。

2、社區(qū)和居家養(yǎng)老

社區(qū)和居家養(yǎng)老：居家養(yǎng)老是依托社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)之上，實(shí)際上社區(qū)養(yǎng)老就包含兩個(gè)業(yè)態(tài)，一個(gè)是日間照料中心，就是輻射周邊的300米，500米甚至1000米，可以近距離來接收一些喘息照護(hù)，白天在這里邊接受一些服務(wù)，晚上在家住的老人。還有一個(gè)叫社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心，他們主要是提供上門服務(wù)和居家服務(wù)。所以，居家服務(wù)必須依托于社區(qū)養(yǎng)老，沒有社區(qū)養(yǎng)老居家養(yǎng)老是談不起來的。這是政府主推的3個(gè)業(yè)態(tài)。

3、養(yǎng)老綜合體

還有一種更大范圍的叫養(yǎng)老社區(qū)，包括了機(jī)構(gòu)，包括了社區(qū)，也包括了居家。比方說適老化住宅，一些老年公寓，因?yàn)槔夏旯⑦@個(gè)產(chǎn)品大家現(xiàn)在見的比較多，這個(gè)業(yè)態(tài)實(shí)際上是既包括機(jī)構(gòu)，也過渡到居家，它的范疇相對(duì)寬一些，還包括康復(fù)中心、老年大學(xué)、娛樂中心，包括配套的一些菜市場(chǎng)、宗教設(shè)施等綜合性的大盤，叫養(yǎng)老社區(qū)，有叫養(yǎng)老綜合體的，有叫養(yǎng)老地產(chǎn)的，也有叫養(yǎng)老住區(qū)的，叫法不一樣，總的來看是基于土地開發(fā)，提供老人適老化住宅及后期養(yǎng)老服務(wù)的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這是它的本質(zhì)屬性。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)護(hù)院在前期策劃階段有幾個(gè)重要的考量因素：

1、交通區(qū)位

機(jī)構(gòu)養(yǎng)護(hù)院入住的基本都是80歲以上的，行動(dòng)不便的不能動(dòng)的老。，對(duì)于子女來說他們最擔(dān)心的是老人的安全問題，他們需要便利的去看護(hù)，起碼一周去兩次或者一次，這樣如果需要兩三個(gè)小時(shí)，這個(gè)時(shí)間成本就非常高，所以說老年養(yǎng)護(hù)院的第一個(gè)要素就是交通區(qū)位必須好。盡量在建成區(qū)，盡量在成熟社區(qū)。

2、醫(yī)療支持

老人有四怕：怕病，怕死，怕孤獨(dú)，怕被騙。有兩怕都是和醫(yī)療相關(guān)的，所以政府和民間現(xiàn)在都在談醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，很多醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老有著天然的優(yōu)勢(shì)也是基于這個(gè)原因。

3、建筑規(guī)模

從建筑學(xué)角度來講，100張、200張、300張、500張的機(jī)構(gòu)都有。從運(yùn)營(yíng)這個(gè)角度來看，100張是1個(gè)檻，政府在做管理的時(shí)候，100張以下是小型的，100張以上就屬于大型的，300張算是一個(gè)規(guī)模型的，500張就是一個(gè)特大型的。過去中國(guó)人喜歡搞一兩千張都很正常，但是我們回歸到事物的本質(zhì)來看，500張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)難度還比較大的。因?yàn)?00個(gè)老人，就至少需要300個(gè)工作人員，500個(gè)老人背后會(huì)有大概1000個(gè)家屬，實(shí)際上院長(zhǎng)需要管理兩三千人，這就是一個(gè)中型企業(yè)的規(guī)模，這樣的養(yǎng)護(hù)院院長(zhǎng)必須是復(fù)合型人才，必須具備極強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力、計(jì)劃能力、決策能力、溝通能力、學(xué)習(xí)能力、市場(chǎng)開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)管理能力。高難度的管理，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理提出更高的要求。

3

成功要點(diǎn)

從目前成功的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如北京太陽城、上海親和源、和佑尊長(zhǎng)園、萬科隨園嘉樹等的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)來看，一般運(yùn)營(yíng)比較成功的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大體上有這樣5個(gè)特點(diǎn)：

1、剛需市場(chǎng)

下文會(huì)詳細(xì)解釋。

2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合

上文已經(jīng)述及，不再累述。

3、遠(yuǎn)郊一定是大盤

如果離城區(qū)40分鐘到一倆個(gè)小時(shí)，那這個(gè)盤就必須要大，有1000畝甚至于2000畝，有完整獨(dú)立的自配套，沒有自配套把老人扔在一個(gè)山溝里邊，有山有水，讓老人度假可以，待上兩個(gè)月、三個(gè)月、五個(gè)月都沒問題，但是如果讓老人在此終老是行不通的，因?yàn)槔先吮仨氝€是一個(gè)具有社會(huì)屬性的人。過去幾年，中國(guó)的養(yǎng)老在談適老化，談老人的服務(wù)，但是應(yīng)該談的比較多的還是一個(gè)社會(huì)問題，還是一個(gè)人的社會(huì)屬性問題，老人首先還是自然人，不能脫離這個(gè)社會(huì)去看待養(yǎng)老問題，一旦脫離實(shí)際上就違背了自然規(guī)律。

4、社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)化

三五年前政府建老機(jī)構(gòu)一般是先找一塊地，一兩百平，放幾張麻將桌、棋牌室、幾個(gè)健身器材，然后找一個(gè)飯店給老人供餐基本上就可以了，提供的社區(qū)養(yǎng)老中心的服務(wù)，這種在北京、上海、廣州有一些示范性的養(yǎng)老社區(qū)，也是過去十二五規(guī)劃提到的社區(qū)養(yǎng)老的內(nèi)容。但是現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了本質(zhì)變化，社區(qū)養(yǎng)老不能單單這樣，要做成有床位的社。所以現(xiàn)在各省現(xiàn)在都在搞社區(qū)服務(wù)中心的示范中心，要求有30張左右的床位，可以接收喘息照護(hù)。假如說子女出差，就可以把老人寄養(yǎng)在這里，就是所謂的托老中心，這種功能就類似于機(jī)構(gòu)化了。按國(guó)家的注冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)，10張床位就可以申請(qǐng)機(jī)構(gòu)了，30張床位實(shí)際上已經(jīng)是一個(gè)小機(jī)構(gòu)，但是它是內(nèi)置于社區(qū)里邊，是社區(qū)化了的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

5、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)化

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不能去往太偏的地方，要走社區(qū)化路線；不要走太大，要走精細(xì)化路線，這是一種規(guī)律性特征。當(dāng)然未來的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化也是一種趨勢(shì)?？梢运伎家阅骋粋€(gè)項(xiàng)目為基地，建立社區(qū)服務(wù)支點(diǎn)和居家服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，這樣及形成一種立體網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)體系。

     老人從55歲到離開人世是有一種細(xì)分的，可能會(huì)有十幾個(gè)細(xì)分維度，但是有兩個(gè)比較重要的就是年齡和身體。在國(guó)外分為gogo(能動(dòng)),slow go（慢慢動(dòng)）,no go（不能動(dòng)）,going（離開人世）四個(gè)階段，第一階段“GG（go go）”，意思是行走自如、身體靈活；第二階段“SG”（slow go），就是說行動(dòng)的自由度減緩降低了；第三階段為“NG”（no go），顧名思義就是失去了獨(dú)立活動(dòng)能力，處于臥床狀態(tài)；而最后則稱為“Going”，也就是需要臨終關(guān)懷的階段。翻譯為中文就是平常說的青年老人、中年老人和老年老人，護(hù)理型機(jī)構(gòu)養(yǎng)護(hù)院就是典型的老年老人，不能動(dòng)的占80%以上，國(guó)家規(guī)定80歲以上就達(dá)到專護(hù)級(jí)別。

1、55歲—70歲

這個(gè)階段的老人是沒有實(shí)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)需求的，他們的需求點(diǎn)大多是健康管理、閑暇時(shí)間的打發(fā)問題。過去他們服務(wù)于政府、服務(wù)于黨、服務(wù)于企業(yè)、服務(wù)于別人，如今一下子時(shí)間太多了。而且更重要的就是要服務(wù)于家庭，這個(gè)階段的老人一般都需要照顧第三代，身體狀況（GG）也沒有問題，那么他們需要解決的就是家庭問題，再就是健康管理和理財(cái)問題等。因?yàn)檫@一部分老人一般是50、60后，財(cái)富是沒有問題的，所以需要一些理財(cái)性的產(chǎn)品。理財(cái)也和適老化住宅、兩代親情居、三代親情居連在一起。并不是說這一部分老人沒有實(shí)質(zhì)性的需求，但這個(gè)需求不是養(yǎng)老服務(wù)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一條非常豐富的產(chǎn)業(yè)鏈，養(yǎng)老服務(wù)只是鏈條上的一個(gè)點(diǎn)，比方說養(yǎng)老用品，55歲還是需要一些養(yǎng)老用品的；比方說養(yǎng)老金融，老年金融對(duì)于55歲的老人是亟需的，他是有實(shí)質(zhì)性需求的；比方說老年住宅也是如此?，F(xiàn)在大家都已經(jīng)意識(shí)到以前那種6、7層沒有電梯的房子，老人是不適合住的。建房時(shí)，在一些住宅建一些適老化的住宅，整個(gè)園區(qū)無障礙實(shí)施，有擔(dān)架電梯或者是醫(yī)用電梯，室內(nèi)的一些無落差和一些必要的空間設(shè)施都建成老人住房，這就要求必須從老人住宅這個(gè)角度去考量。

　　當(dāng)然養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還有一些比如老年教育、老年旅游、老年食品、老年服裝等為各階段老人提供服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。幾年前候鳥式養(yǎng)老不太被看好，但是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大家越來越有錢了，休閑度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和老年產(chǎn)業(yè)就有機(jī)的結(jié)合起來，很多青年老人都喜歡這種方式，是未來養(yǎng)老發(fā)展一個(gè)很熱門的趨勢(shì)。55歲-70歲階段的老人主要是買一些周邊配套非常完整的適老化住宅。為了防備以后、現(xiàn)在沒有，給他們推老年服務(wù)是行不通的，老年金融、老年住宅、老年用品是可以的。

2、70-80歲

70-80歲年齡段的老人就有一些特殊性了，這個(gè)時(shí)候基本上孫子孫女已經(jīng)不要照顧了，身體的衰化程度也比較嚴(yán)重了，老年疾病也開始出現(xiàn)了。孫子輩不在身邊，兒子女兒工作忙也不在身邊，有些可能還會(huì)有一些家庭矛盾，老人就想干脆出去住算了。自己就會(huì)出現(xiàn)老年公寓這種產(chǎn)品，像上海親和源、杭州隨園嘉樹，是比較典型的養(yǎng)老公寓業(yè)態(tài)。老人在入住時(shí)需要的時(shí)候要體現(xiàn)護(hù)理的貼身性，但是更多時(shí)間還是需要一個(gè)私密性，所以戶型主要是以兩房為主，夫婦倆可能是分房睡，也可能分床睡。有時(shí)孫子孫女可能還會(huì)來一起住上一兩個(gè)月，這種房間的建筑學(xué)結(jié)構(gòu)跟普通住宅差不了多少，更接近于度假的產(chǎn)權(quán)式酒店。當(dāng)然這個(gè)階段的老人中間可能還會(huì)有一個(gè)階段—去社區(qū)養(yǎng)老，去日間照料中心，但是這種情況一般是短暫的。

3、80歲以上

80歲以上的階段，老年人的身體機(jī)能衰退非常厲害，各種慢性病慢慢開始折磨老人，但是子女不懂護(hù)理，也沒有太多時(shí)間去照顧老人。請(qǐng)保姆他們也沒有專業(yè)的護(hù)理技巧，還要擔(dān)心是否虐待老人。所以大部分家庭會(huì)選擇去一個(gè)比較好的、護(hù)理專業(yè)的、值得信賴的養(yǎng)護(hù)院。但現(xiàn)今中國(guó)人在是否入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這個(gè)問題上面臨幾個(gè)問題：

　　第一個(gè)是意識(shí)問題，這個(gè)障礙是很難突破的。首先從老人這個(gè)角度來看，我辛苦了一輩子，養(yǎng)了幾個(gè)孩子就是用來防老的，你們把我丟在養(yǎng)老院就是不孝，老人自己的思想關(guān)就過不了。從子女的角度來看，也是如此，我們都是有身份有地位的人，讓老人去養(yǎng)老院就是不孝順，很丟面子，從意識(shí)上就產(chǎn)生了一種很大的障礙。

　　第二就是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的形象是有問題的。過去大家一提養(yǎng)老院就是臟、亂、差、異味、虐待老人、不讓吃飯，就是去受罪等等，這種傳統(tǒng)觀念一直存在。從客觀角度來說是市場(chǎng)供給不足，養(yǎng)老熱起來之前確實(shí)沒有高端的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。

　　第三個(gè)就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的發(fā)展。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)的對(duì)接還是存在很多問題的，不管是從養(yǎng)老服務(wù)的提供商還是被服務(wù)的老人都沒有很好的解決，所以中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是處于培育期，即便是幾年前就有人提2012年是養(yǎng)老元年或者2013年是養(yǎng)老元年，實(shí)際上現(xiàn)在很少有成功的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，就大的業(yè)態(tài)來看還沒有可復(fù)制的、連鎖化的成熟的模式。當(dāng)然像政府辦的機(jī)構(gòu)，比如北京一福、上海一福、三福等他們成功沒有什么異議，一年投入幾千萬來支持運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　所以，要想讓需要養(yǎng)老服務(wù)的老人入住養(yǎng)護(hù)院有幾個(gè)問題需要解決：

1、打破意識(shí)問題

第一個(gè)就是打破意識(shí)障礙，吸引老人來入住，讓老人愿意來，這個(gè)問題必須解決，這就依賴于社會(huì)意識(shí)的轉(zhuǎn)變，依賴于未來老齡化程度的進(jìn)一步加劇，421結(jié)構(gòu)家庭的進(jìn)一步增多。老齡化發(fā)展速度是很快的，2013年老年人口2.02億，2015年2.21億，每年億800到1000萬的速度在增長(zhǎng)，到2020年基本和美國(guó)人口差不多了，這個(gè)速度是很快的。80歲以上的老人在過去5年占整個(gè)老年群體的7%，現(xiàn)在已經(jīng)到12%了，這種未富先老的趨勢(shì)也越來越明顯，現(xiàn)在80歲以上老人有2400萬，失能半失能、失智老人4000萬，未來這兩種數(shù)據(jù)還會(huì)增長(zhǎng)，出現(xiàn)長(zhǎng)壽不健康的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，老人空巢率達(dá)到50%，實(shí)際上在一些一線城市空巢率都在80%以上。這些老人未來都會(huì)去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不得不去，尤其是夫婦兩人有一個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)失能半失能，開始不能動(dòng)，另外一個(gè)還健康的狀況，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就是一個(gè)非常好的選擇。

　　還有像所謂的高知、高管、高收入的“三高”人群對(duì)養(yǎng)老院的需求還是很旺盛的，當(dāng)然要求也是比較高的，這樣市場(chǎng)就比較契合，那么怎樣的服務(wù)定位，怎樣的品牌定位能讓這些老人覺得這個(gè)地方可以，我愿意去住，也就是怎樣吸引老人，這是第一個(gè)問題。

　　解決這個(gè)問題第一個(gè)依賴于精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，必須知道客戶是誰，客戶在哪里，到底有什么樣的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求、購買能力如何和什么樣的消費(fèi)模式。所謂消費(fèi)模式從養(yǎng)老的角度來看不是單一的，不是來養(yǎng)老院之后一個(gè)月就消費(fèi)5000塊錢。會(huì)連帶有一些理財(cái)產(chǎn)品，比如會(huì)員卡。所以第一個(gè)要素就是怎么樣才能吸引老人，精準(zhǔn)的客群定位是必須的。只有掌握的精準(zhǔn)的客群定位才能掌握未來我們到底應(yīng)該提供怎么樣的產(chǎn)品和服務(wù)，應(yīng)該提供什么樣的建筑業(yè)態(tài)。

2、后期服務(wù)

第二個(gè)就是老人來了之后能不能長(zhǎng)期在養(yǎng)老院呆得住。第一步假說是靠營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)超強(qiáng)的營(yíng)銷能力給老人講一篇美好的故事，完了房子、建筑、設(shè)備設(shè)施、護(hù)理人員就在這放著，老人一看，挺好，那我就來住吧。但是來了之后能不能留得住是第二步需要解決的問題。不管是從環(huán)境、硬件，還是從軟件、服務(wù)都必須讓老人感覺跟你講的故事一樣，或者差別不大，老人不愿意走，甚至還愿意以老帶新讓更多朋友、親戚來住。但是現(xiàn)在很多養(yǎng)老院出現(xiàn)入住率低的問題。中國(guó)現(xiàn)在有400多萬張床位，現(xiàn)在也不過入住200多萬張，不到60%。中西部的養(yǎng)老院沒人去住，城市的一床難求，比如北京一福的排隊(duì)都要幾十年。按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，一個(gè)養(yǎng)老院入住率不到75%是做不到盈虧平衡的。

3、清晰的盈利模式

第三個(gè)需要解決的問題就是必須要有一個(gè)清晰的盈利模式。如果沒有清晰、適用的盈利模式養(yǎng)護(hù)院就無法生存下去。從商業(yè)模式上可以思考兩個(gè)維度，一個(gè)是經(jīng)營(yíng)性的收益，比方說營(yíng)養(yǎng)配餐、高血壓餐、糖尿病餐，康復(fù)訓(xùn)練、護(hù)理照料，這些都會(huì)是利潤(rùn)的增值點(diǎn)，都是每月固定費(fèi)用之外的收益。還有包桌，為什么說包桌呢？老人行動(dòng)不方便、回家再回養(yǎng)護(hù)院來來回回很折騰，老人身體會(huì)受不了，那怎么辦？子女來這里陪老人吃飯。在這種年齡階段的老人在家過節(jié)、過年的比例不超過10%，大部分老人會(huì)在養(yǎng)護(hù)院過節(jié)。這個(gè)時(shí)候就出現(xiàn)一種狀況，養(yǎng)老院平時(shí)不用的包廂就可以開始吃流水席了，子女需要去看望老人，需要和老人在一起過年，這個(gè)時(shí)候包桌餐就會(huì)成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這種經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)針對(duì)不同的人群是需要細(xì)分的，給他們什么樣的服務(wù)和增值性服務(wù)。

　　另一個(gè)就是金融創(chuàng)新，資產(chǎn)證券化。包括一些基金、眾籌等做一些金融創(chuàng)新。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上還是有地產(chǎn)開發(fā)的屬性，沒有一個(gè)重資產(chǎn)性的金融支持很難有一個(gè)持續(xù)性的發(fā)展。所以在金融創(chuàng)新方面需要考量。

　　這是大多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要克服的三個(gè)問題。但是在實(shí)際操作中問題就更多了，比如如何獲得優(yōu)質(zhì)土地資源？是做營(yíng)利性還是非營(yíng)利性？土地是要?jiǎng)潛苓€是協(xié)議出讓？如何策動(dòng)養(yǎng)老大盤？如何獲得高額度補(bǔ)貼？是自己運(yùn)營(yíng)還是委托運(yùn)營(yíng)？養(yǎng)老產(chǎn)品和傳統(tǒng)產(chǎn)品的營(yíng)銷區(qū)別？如何構(gòu)建高效的運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系？醫(yī)療資源怎么辦？這些都會(huì)是在做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)要一個(gè)一個(gè)解決的問題。

有一部分人講做養(yǎng)老院很賺錢，這是不對(duì)的。這些重資產(chǎn)投資300畝，500畝投資幾千萬，幾億甚至幾十億，要想靠經(jīng)營(yíng)性收益30年都不一定能回籠資金。上海親和源在上海這種老齡化程度高、支付能力強(qiáng)、思想開放、空巢化率最高的市場(chǎng)還需要七八年才能達(dá)到相對(duì)的盈虧平衡。還有另外一部人說做養(yǎng)老不賺錢，這也是不對(duì)的。因?yàn)橛幸恍┍热缯f護(hù)理型養(yǎng)老院像臺(tái)灣的長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村的護(hù)理之家就非常好。所以需要用一分為二和發(fā)展的眼光看待養(yǎng)老問題