毋庸諱言，目前中國物業(yè)管理 行業(yè)的發(fā)展面臨經(jīng)營困局。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十幾年不能提高；物業(yè)服務(wù)人力成本以及各類物業(yè)服務(wù)資源物價(jià)不斷上漲；保安公司、清潔公司以及設(shè)備管理機(jī)構(gòu)等各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷蠶食物業(yè)管理一體化服務(wù)市場(chǎng)；物業(yè)管理客戶（業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主單位）手握物業(yè)資源，面對(duì)諸多物業(yè)服務(wù)企業(yè)，具有得天獨(dú)厚的談判能力，要求降低服務(wù)費(fèi)用，提高服務(wù)質(zhì)量，等等。 這些就是目前物業(yè)管理行業(yè)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境。

和任何個(gè)人的發(fā)展一樣，物業(yè)管理企業(yè) 無法選擇環(huán)境，只能選擇應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的策略?？v觀二十年來中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)各出奇計(jì)，形成了形形色色的經(jīng)營模式。通過對(duì)這些經(jīng)營模式的梳理，有利于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的企業(yè)內(nèi)外環(huán)境，選擇適合自己的經(jīng)營方式和盈利模式。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略 、發(fā)展策略 以及利潤增長結(jié)構(gòu)，可以將目前物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式歸納為十個(gè)大類。

1、戰(zhàn)略服務(wù)經(jīng)營模式

這是一種物業(yè)管理企業(yè)作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附屬機(jī)構(gòu)，從屬于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略而形成的經(jīng)營模式。由于物業(yè)管理企業(yè)本身利潤偏低，加上近年來市場(chǎng)環(huán)境不斷惡化，即使是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展良好的深圳、上海、北京等城市，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤率都不超過5%。在地產(chǎn)開發(fā)商看來，就企業(yè)的投資回報(bào)而言，物業(yè)管理子公司所產(chǎn)生的利潤在其集團(tuán)企業(yè)所占的份額幾乎可以忽略不計(jì)。物業(yè)管理子公司承接非自主開發(fā)的物業(yè)，回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)大，而且削弱了自主開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的服務(wù)競爭力優(yōu)勢(shì)。由此，很多物業(yè)管理企業(yè)將經(jīng)營定位于集團(tuán)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略服務(wù)，退出外接物業(yè)項(xiàng)目。如深圳幾家知名地產(chǎn)企業(yè)下屬的物業(yè)公司，就是典型的服務(wù)于集團(tuán)地產(chǎn)整體戰(zhàn)略的經(jīng)營模式。

2、內(nèi)部專業(yè)化模式

這是物業(yè)管理企業(yè)將專業(yè)化服務(wù)市場(chǎng)內(nèi)部化的一種經(jīng)營方式。為了避免物業(yè)管理企業(yè)利潤的外溢和流失，物業(yè)管理企業(yè)紛紛成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電管理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，避免利潤外溢和流失，另一方面，在資質(zhì)許可的情況下，參與專業(yè)市場(chǎng)競爭，外拓專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，為企業(yè)獲得更多利潤。不少早期大型物業(yè)管理企業(yè)都采取了這種盈利模式。

3、產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式

這是一種充分利用物業(yè)管理公司資源優(yōu)勢(shì)，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上游和下游業(yè)務(wù)延伸，從而達(dá)到整合經(jīng)營、獲取盈利的經(jīng)營模式。目前已經(jīng)有許多物管企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)有所作為，向地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)方向發(fā)展。如深圳長城物業(yè)等公司所做的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，深圳世房物業(yè)等公司所做的策劃代理業(yè)務(wù)。

4、社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營資源。如何利用這些社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源，開展多種類社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤，一直都是物業(yè)管理企業(yè)最關(guān)注的經(jīng)營重點(diǎn)之一。將社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源作為重要的經(jīng)營資源，將管理處作為一個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營平臺(tái)，開展平臺(tái)型社區(qū)經(jīng)濟(jì)資源經(jīng)營，已經(jīng)成為一些物管企業(yè)的重要利潤增長點(diǎn)。如很多物業(yè)管理企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以管理處為中心，對(duì)各類服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合管理，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營中獲取利潤。也有企業(yè)以社區(qū)居民日常生活消費(fèi)為營銷目標(biāo)，推行家庭日用品第三方物流服務(wù)經(jīng)營，將家居日常消費(fèi)用品，通過以管理處為基礎(chǔ)單位的物流配送平臺(tái)，進(jìn)行消費(fèi)品營銷。然而社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式的基礎(chǔ)是社區(qū)項(xiàng)目的數(shù)量和總體規(guī)模，因此，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營型物管企業(yè)，往往采取低價(jià)競爭取得物業(yè)項(xiàng)目，以社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)利潤損失，最終達(dá)到占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)份額，擴(kuò)大服務(wù)社區(qū)規(guī)模，確保社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營利潤的目的。

5、規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營模式

物業(yè)管理企業(yè)因項(xiàng)目管理獲利的特性，決定了企業(yè)利潤的增加，很大程度上是通過物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)量增加來實(shí)現(xiàn)。即使是通過內(nèi)部專業(yè)化策略和社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營策略盈利的物管企業(yè)，也必須有多多益善的物業(yè)管理項(xiàng)目做支點(diǎn)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)營成為物業(yè)管理企業(yè)的必然選擇。前些年物業(yè)管理行業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)與規(guī)模不經(jīng)濟(jì)論爭，就本人看來，經(jīng)濟(jì)不經(jīng)濟(jì)與規(guī)模無直接關(guān)聯(lián)，關(guān)鍵在于物業(yè)管理項(xiàng)目的效益。有的物業(yè)管理企業(yè)“規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”，而也有物業(yè)公司“不規(guī)?！绷艘埠堋敖?jīng)濟(jì)”。本質(zhì)上都是取決于項(xiàng)目管理的效益以及整合管理的水平。至于規(guī)模公司因管理水平以及分（子）公司管控難點(diǎn)而招致虧損的問題，本質(zhì)上不是規(guī)模問題，而是管理問題。規(guī)模大不等于一定虧損，規(guī)模小也不必一定虧損。沒有地產(chǎn)企業(yè)做依賴的物業(yè)管理企業(yè)，如果不遵從規(guī)模發(fā)展擴(kuò)大利潤的鐵律，單靠社區(qū)經(jīng)濟(jì)的利潤增長畢竟十分有限。

6、專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分模式

物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分，日益成為物業(yè)管理企業(yè)突破發(fā)展困局的策略手段，由此形成專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營模式。專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分經(jīng)營模式可以形成物業(yè)公司在某類物業(yè)類型管理方面的優(yōu)勢(shì)，也有利于公司整合這類物業(yè)市場(chǎng)的拓展資源，使企業(yè)突破發(fā)展僵局，取得相對(duì)競爭優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而達(dá)成某種物業(yè)類型市場(chǎng)的相對(duì)壟斷，確保其管理利潤的實(shí)現(xiàn)。如有的公司專注于寫字樓物業(yè)管理，有的專注于工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，有的專注于醫(yī)院的物業(yè)管理。

7、產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式

物業(yè)管理市場(chǎng)一直有高端市場(chǎng)與低端市場(chǎng)之分。從服務(wù)類型看，顧問服務(wù)市場(chǎng)利潤高于全委托服務(wù)市場(chǎng)；從服務(wù)階段看，新物業(yè)利潤高于舊物業(yè)利潤；從物業(yè)類型來看，寫字樓商業(yè)物業(yè)利潤高于住宅物業(yè)。每個(gè)企業(yè)都想做高端服務(wù)產(chǎn)品的，沒人嫌錢扎手。但是，不是每個(gè)企業(yè)都可以做高端市場(chǎng)服務(wù)產(chǎn)品。高端服務(wù)產(chǎn)品需要的是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)。由于物業(yè)服務(wù)屬于無形的服務(wù)產(chǎn)品，因此，產(chǎn)品高端化經(jīng)營模式本質(zhì)上品牌化經(jīng)營，只有依靠品牌高端化經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。在中國物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展初期，港資物業(yè)管理企業(yè)、外資物業(yè)管理企業(yè)憑借技術(shù)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，基本上壟斷了高端物業(yè)管理服務(wù) 產(chǎn)品市場(chǎng)。近年來，中國內(nèi)陸的物業(yè)管理企業(yè)異軍突起，憑借扎實(shí)的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和二十年來物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)技術(shù)，開始搶奪高端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。在管理經(jīng)驗(yàn)和規(guī)范化程度日趨一致的前提下，內(nèi)陸物業(yè)管理企業(yè)有著比港資企業(yè)和外資企業(yè)更加“本土化”的優(yōu)勢(shì)，逐漸成為內(nèi)陸高端服務(wù)產(chǎn)品的競爭者。有的企業(yè)更是由于其企業(yè)領(lǐng)袖在中國物業(yè)管理行業(yè)的個(gè)人品牌、信譽(yù)，獲得了比外資企業(yè)更加成熟的信用優(yōu)勢(shì)，而使企業(yè)獲得更快發(fā)展。

8、成本優(yōu)勢(shì)競爭模式

企業(yè)競爭中的成本優(yōu)勢(shì)競爭策略，已經(jīng)廣為物業(yè)管理 行業(yè)應(yīng)用，并形成最主要的競爭經(jīng)營方式之一。成本優(yōu)勢(shì)競爭模式，是物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)日益激烈的市場(chǎng)競爭的主要策略選擇，但卻是一種難以為繼的戰(zhàn)略模式。尤其是在物業(yè)管理人力成本和服務(wù)資源成本日益升高的前提下，非理性惡性競爭所造就的低成本經(jīng)營方式，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)日漸陷入經(jīng)營困境。這并不是說成本優(yōu)勢(shì)競爭模式不可以作為一種有效的經(jīng)營方式促使企業(yè)占據(jù)更多市場(chǎng)份額，獲取更多利潤。而是說這種經(jīng)營模式一定要建立在理性競爭、科學(xué)管理、合理利潤的原則基礎(chǔ)上。這就需要物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)行業(yè)管理，更多自覺協(xié)調(diào)。

9、多元化經(jīng)營模式

嚴(yán)格意義上看，社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式都應(yīng)該屬于多元化經(jīng)營范疇。但是，我將社區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營模式和產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)營模式作為一種區(qū)別于多元化經(jīng)營模式的獨(dú)立模式，主要是這兩類模式都是物管企業(yè)依賴物業(yè)項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，圍繞物業(yè)服務(wù)而開展的經(jīng)營活動(dòng)。而這里所說的多元化經(jīng)營模式，已經(jīng)超越了物業(yè)管理核心業(yè)務(wù)范疇，從事與物業(yè)管理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營，如餐飲經(jīng)營、超市經(jīng)營、股票投資、置業(yè)投資等等。這種經(jīng)營模式實(shí)質(zhì)上屬于分化投資經(jīng)營、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營模式的選擇只與投資人投資決策相關(guān)，由投資人投資資源以及投資環(huán)境決定。

10、兼并式發(fā)展經(jīng)營模式

在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展早期，很多地產(chǎn)公司創(chuàng)辦物業(yè)管理企業(yè) ，除了出于強(qiáng)化地產(chǎn)售后服務(wù)競爭優(yōu)勢(shì)的策略目的之外，多是考慮增加新的利潤增長點(diǎn)以及妥善安置關(guān)系戶。隨著物業(yè)管理競爭日趨激烈，物業(yè)管理行業(yè)平均利潤逐漸降低，物業(yè)服務(wù)成本不斷提高，出現(xiàn)了物管企業(yè)經(jīng)營困難增多的現(xiàn)象。加之許多地產(chǎn)商逐漸走向?qū)I(yè)化，把精力集中于更具盈利能力的主業(yè)上，這就為專注于物業(yè)管理經(jīng)營的大型物管企業(yè)提供了以資本運(yùn)作為主要形式的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，于是形成了近期的物管企業(yè)兼并型經(jīng)營模式。這種經(jīng)營模式的出現(xiàn)，是中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然結(jié)果。

以上十大物業(yè)管理經(jīng)營贏利模式，其產(chǎn)生和發(fā)展都和物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境以及投資人自身資源條件緊密相關(guān)，并非任何時(shí)候任何企業(yè)的隨意選擇。任何物業(yè)管理企業(yè)要想在激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟、發(fā)展壯大，賺取利潤，都必須根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化和企業(yè)自身資源狀況，來理性取舍經(jīng)營策略，采取適合于本企業(yè)發(fā)展的策略組合。而協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)梳理自身資源，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造經(jīng)營盈利模式，這本身也是物業(yè)管理顧問服務(wù)的核心內(nèi)容。

來源：南昌人本物業(yè)