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[案情] 謝某（男）與黃某（女）是夫妻關(guān)系。2013年3月19日，謝某將一套與黃某共有的閑置房屋賣給涂某，謝某與涂某簽訂了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定：房屋總價為65.5萬元，涂某分兩次付款給謝某（簽協(xié)議之日付30萬元、4月1日付35.5萬元），簽協(xié)議之日涂某按約付給了謝某30萬元。由于他人對該房屋出價更高，黃某于3月25日打電話通知涂某要求加價3.5萬元，遇到涂某拒絕，于是黃某以賣房協(xié)議未經(jīng)其簽字、合同未能生效為由，明確表示到期后拒絕交付房屋。經(jīng)協(xié)商無果，涂某于6月13日訴至法院，請求法院確認房屋買賣協(xié)議有效。 [分歧] 在認定謝某與涂某簽訂的房屋買賣協(xié)議效力時，對謝某的行為是否構(gòu)成表見代理存在兩種相反觀點： 第一種意見認為，不構(gòu)成表見代理。涂某明知該爭議房屋是謝某與黃某的夫妻共同財產(chǎn)，在沒有經(jīng)黃某簽字同意或者書面授權(quán)同意情況下與謝某簽訂房屋買賣協(xié)議，損害了黃某的利益，因此該協(xié)議對黃某不發(fā)生法律效力，應當認定為無效協(xié)議。 第二種意見認為，構(gòu)成表見代理。涂某所買的房屋是謝某與其妻黃某的共同財產(chǎn)，涂某有理由相信謝某簽訂房屋買賣協(xié)議是其與黃某的共同意見，構(gòu)成夫妻表見代理，根據(jù)《婚姻法》解釋（一）第十七條和《合同法》第四十九條之規(guī)定，應認定該協(xié)議有效。 [評析] 筆者同意第二種觀點，理由是： 1、本案形成夫妻表見代理。所謂表見代理是指代理人雖不具有代理權(quán)，但具有代理關(guān)系的某些表面要件，這些表面要件足以使無過錯的第三人相信其具有代理權(quán)。其構(gòu)成特殊要件：（1）行為人不具有代理權(quán)；（2）須有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實和理由；（3）第三人善意且無過失；（4）行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。從本案看，謝某與涂某簽訂房屋買賣協(xié)議行為符合表見代理構(gòu)成要件，即謝某的行為在法理上對其妻黃某形成表見代理。 2、法律賦予夫妻雙方對共同財產(chǎn)具有平等處理權(quán)。對《婚姻法》解釋（一）第十七條“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，在審判實踐中可以理解為：（1）夫妻雙方對重大財產(chǎn)的出賣應當取得一致意見；（2）夫妻一方均有權(quán)決定與第三人達成財產(chǎn)買賣協(xié)議，并且決定合法有效；（3）他人有理由相信夫妻一方買賣行為為夫妻雙方共同意思表示；（4）一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人，不利法律后果應當由擅自出賣財產(chǎn)夫妻一方承擔。 3、謝某的代理行為合法有效。本案謝某出售房屋是自己真實意思表示，不存在惡意串通損害第三人利益的行為；謝某以自己的名義與涂某簽訂房屋買賣協(xié)議，讓涂某有理由相信被告的行為是其夫妻雙方共同的意思表示；黃某以他人對房屋出價更高為由要求涂某加價5萬元，并以自己未在賣房協(xié)議上簽字、合同未能生效為由對抗善意取得該房屋的涂某，其行為違背了民事法律中的誠實信用原則。可依照我國《合同法》第四十九條關(guān)于“行為人沒有代理權(quán)，超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效”之規(guī)定，確認該房屋賣買協(xié)議有效。 （作者單位：江西省豐城市人民法院） |
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