文/熊文 上海市申辰律師事務所律師

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【導讀】二手房買賣糾紛中，出賣方違約時往往提出夫妻一方擅自出賣共同共有房屋，未經(jīng)另一方同意，要求解除買賣合同。出賣方之所以提出這一訴求，無外乎夫妻感情破裂，一方為爭取離婚時的財產(chǎn)利益而單方出賣共有房屋或因房價上漲，出賣人期望通過法院判決解除買賣合同而享受已售房屋增值的利益等這幾個原因。針對出賣方的訴求，買受方如何抗辯，在提出抗辯時，需要對夫妻一方擅自出賣共同共有房屋，未經(jīng)另一方同意在三種不同具體情形下進行分析，這涉及到《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》以及即將在2017年10月1日實施的《中華人民共和國民法總則》。

關于夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的文章不勝枚舉，本文僅從商品房買賣合同中買受方抗辯的角度來分析探討，以供參考。

一、厘清相關的概念

1、家事代理

家事代理，又叫日常家事代理權，是指夫妻一方在與第三人就家庭日常事務為一定法律行為時，享有代理對方的權利，夫妻一方的行為視為夫妻雙方共同的意思表示，雙方對代理行為后果承擔連帶責任。

日常家事代理權的法律依據(jù)是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2001〕30號）第十七條，該條款是對《中華人民共和國婚姻法》第十七條關于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權”的規(guī)定，應當理解為：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”

需要注意的此項權利所強調的是日常家庭事務，即權利的行使是出于家庭日常事務的考慮，因此，房屋買賣這一民事法律行為已經(jīng)超出了日常家事代理的范疇。

2、表見代理

表見代理，已通過的《中華人民共和國民法總則》（將于2017年10月1日起施行）第一百七十二條中明確規(guī)定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效”?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條對此也有規(guī)定。

在合同交易中，表見代理制度不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具有代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。因此表見代理制度由以下四個構成要件：（1）代理人是無權代理，包括代理人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后實施的代理行為；（2）代理行為外觀上存在使相對人相信無權代理行為人具有代理權的理由或事實，含義包括存在有代理權授予的外觀，外在表現(xiàn)上有相對人相信無權代理行為人有代理權的事實和相對人對無權代理行為人有代理權已經(jīng)形成了合理信賴兩層內容；（3）相對人與無權代理行為人實施了民事法律行為；（4）相對人善意無過失，相對人不知道無權代理行為人為無權代理，且相對人對自己“不知道”沒有主觀上的過失。

3、善意取得

善意取得是指無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給買受人，買受人是善意的且付出合理的價格，依法取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權?！吨腥A人民共和國物權法》第一百零六條對善意取得的構成要件作了規(guī)定，善意取得應當符合以下三個構成要件：（1）、受讓人受讓該動產(chǎn)時是善意的，主要是指受讓人不知讓與人無所有權或處分權的事實；（2）、以有償取得為前提，以合理的價格受讓；（3）、受讓的不動產(chǎn)或動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

對此，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5號）第十五條至第二十一條中對善意買受人、轉讓人無權處分、買受人重大過失、買受人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時、合理價格、取得所有權的等進行細化規(guī)定。

另外，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋〔2011〕18號）第十一條的規(guī)定也體現(xiàn)了善意取得：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持”。

二、不同情形的抗辯分析

出賣方違約時提出夫妻一方擅自出賣共同共有房屋，未經(jīng)另一方同意。根據(jù)房屋權屬登記的權利人的不同，此類案件主要分為三種情形：

1、夫妻共同共有房屋權屬登記在雙方名下，其中一方未經(jīng)另一方同意擅自以夫妻雙方的名義將房屋出賣給買受人。或夫妻共同共有房屋權屬登記在一方名下，另一方未經(jīng)登記為權利人的一方同意擅自以登記權利人名義將房屋出賣給買受人。

【參考案例】（2014）粵高法民一申字第279號，謝謙與李吉華房屋買賣合同糾紛一案。

【裁判要旨】處分夫妻共有財產(chǎn)，應當經(jīng)夫妻雙方共同同意，任何一方無權擅自處分。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。買賣雙方當事人轉讓案涉房屋，屬于出賣人一方非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定的情形，該轉讓房屋民事法律行為需要夫妻雙方共同確認，買受人無法提供證據(jù)證明夫妻另一方最終確認或事后追認，也沒有其他證據(jù)證明出賣人轉讓房屋是與夫妻另一方的共同意思表示或構成表見代理。

【抗辯分析】

由于一方是未經(jīng)另一方同意，但以夫妻雙方名義或以登記為權利人的另一方名義將房屋出賣給買受人，應審查出賣人是否符合表見代理的構成要件。

主張構成表見代理的，合同相對人應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為外觀上存在使相對人相信行為人具有代理權的理由或事實，而且應當證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。

（一）相對人舉證證明代理行為外觀上存在使相對人相信行為人具有代理權的理由或事實。一般情況下，無權代理人當時擁有實施其他民事法律行為的代理權，或者根據(jù)交易習慣行為人的行為外表表明其有代理權，均可構成外表授權。實踐中行為人持有被代理人的授權委托書、空白合同書或者其他表明其具有代理權的證明文件等，通常被認為是構成外表授權。同時由于夫妻雙方中一方的身份關系，甚至很多相對人混淆日常家事代理權的法律概念，相對人會對行為人具有代理權形成合理信賴。根據(jù)出賣人如何以夫妻名義實施房屋買賣行為，來判斷是否具有外觀上存在使買受人相信出賣人能夠代理另一方。

（二）相對人舉證證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權。一般情況下，以通常一般人的判斷能力或手段為標準，對相對人本人有過失或相對人本人與行為人（無權代理人）之間是否存在特殊關系作為評價相對人善意且無過失的標準，不能僅僅根據(jù)相對人本人的判斷力為標準。出賣人以夫妻名義實施房屋買賣行為，買受人作為相對人是否存在過失，是否是善意的，可以從買受人是否查詢房屋權屬登記、是否詢問或確認了合同有夫妻雙方簽字，買受人與出賣人之間是否有特殊關系，買受人對出賣人的情況了解程序等進行評價。

2、夫妻共同共有房屋權屬登記在一方名下，登記為權利人的一方未經(jīng)另一方同意擅自以自己名義將房屋出賣給買受人。

【參考案例】池某某等與李某某等房屋買賣合同糾紛案（《人民司法·案例》2014年第16期）

【裁判要旨】判決李某某購買房屋完全符合不動產(chǎn)善意取得的三個法律要件，其根據(jù)物權法善意取得制度享有該房屋的所有權。為論述李某某構成善意取得，法院將不動產(chǎn)善意取得的要件歸納為三點：買受人出于善意、以合理的價格轉讓、轉讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記。

【抗辯分析】

由于登記為權利人的一方以自己名義將房屋出賣給買受人，應當審查買受人是否符合善意取得的構成要件。

（一）買受人出于善意。法律推定買受人是善意的，舉證責任分配是由真實權利人一方來舉證證明買受人非善意。

關于“善意無過失”，買受人作為買受人抗辯思路主要是：受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的。

無重大過失如何認定？從不動產(chǎn)買賣的角度來看，買受人一般要查看不動產(chǎn)的權屬證明，例如不動產(chǎn)登記證（房產(chǎn)證）、房屋交易中心不動產(chǎn)登記查詢等，經(jīng)審核查詢，證明出賣人為登記人，已經(jīng)達到一般人的具有善意。但真實權利人下列有證據(jù)證明不動產(chǎn)買受人具有下列情形之一的，應當認定不動產(chǎn)買受人知道轉讓人無處分權，買受人具有重大過失：

（1）登記簿上存在有效的異議登記；

（2）預告登記有效期內，未經(jīng)預告登記的權利人同意；

（3）登記簿上已經(jīng)記載司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權利的有關事項；

（4）買受人知道登記簿上記載的權利主體錯誤；

（5）買受人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權。

（6）買受人受讓動產(chǎn)時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的

（二）以合理的價格轉讓。應當根據(jù)轉讓標的物的性質、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。據(jù)此，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（法釋〔1999〕19號）第十九條：對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結合其他相關因素綜合考慮予以確認。轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價。

買受人只需要參考房屋的售價與市場價值相比是否低于百分之七十。

（三）轉讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記。買受人與出賣人已經(jīng)完成房屋產(chǎn)權的登記手續(xù)。

（四）不存在轉讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效；也不存在轉讓合同因買受人存在欺詐、脅迫或者乘人之危等法定事由被撤銷。

3、合法的夫妻共同共有房屋未辦理產(chǎn)權登記，一方未經(jīng)另一方同意擅自將房屋出賣給買受人。

【參考案例】（2012）揚邗民初字第0154號，馬金芳訴趙年霞等房屋買賣合同糾紛案（江蘇省高級人民法院公報(2014年第2輯)(總第32輯)，(2014)參閱案例29號）

【裁判要旨】根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的相關規(guī)定，未取得房屋權屬證書的房屋不能進行轉讓，這一規(guī)定屬于管理性強制性規(guī)定，而不屬于效力性強制性規(guī)定。在賣方未取得房屋權屬證書的情況下簽訂的房屋買賣合同，不會導致合同無效。因此，在賣方未取得房屋權屬證書情況下簽訂的房屋買賣合同，系合同雙方的真實意思表示，并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定為有效合同。

【抗辯分析】

要區(qū)分物權變動的原因與結果，區(qū)分合同的效力與合同的履行問題。合同有效并不必然導致房屋過戶的結果發(fā)生。當事人不違反法律規(guī)定而合意訂立的合同，法律應該予以保護，對于合同的效力也應該給予肯定。未取房屋得產(chǎn)權證書前，無論出賣人以誰的名義處分房屋，買受人也無法辦理房產(chǎn)過戶登記，無法取得受讓房屋的所有權，但不影響雙方簽訂的買賣合同效率，買受人可以合同訴請出賣人承擔違約責任，也可以訴請出賣人依照合同約定履行自己的義務。

（一）買受人可以依據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第三條規(guī)定主張出賣人的違約責任：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧！?/p>

（二）買受人可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條規(guī)定主張出賣人依照合同約定履行自己的義務：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務?！?/p>

編排/孫亞超

責編/張雨  微信號：Ann199313