美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一類新的從事短期房產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易的投資者，他們關(guān)注的投資對(duì)象是高端物業(yè)。

　　在房地產(chǎn)泡沫破滅前，房屋“翻新轉(zhuǎn)手”(house flipping)是很受歡迎的一種投資方式。目前這種投資方式在全美正卷土重來。所謂“翻新轉(zhuǎn)手”是指投資者買下一套房子之后經(jīng)過翻修迅速轉(zhuǎn)手以獲取利潤(rùn)的做法。房?jī)r(jià)上漲以及住宅存量收緊推動(dòng)更多投資者涌入高端房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)RealtyTrac的數(shù)據(jù)表明，和2011年相比，2012年售價(jià)在100萬美元及以上的“翻新轉(zhuǎn)手”房數(shù)量激增35%。

　　另一種“炒房”：翻新轉(zhuǎn)手

　　RealtyTrac的副總裁達(dá)朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)說：“實(shí)際上可供投資者投資的低端‘翻新轉(zhuǎn)手’房已經(jīng)不多，所以現(xiàn)在他們轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端市場(chǎng)?！眱r(jià)格在百萬美元級(jí)別的“翻新轉(zhuǎn)手”房是一片“未開發(fā)的市場(chǎng)”。

　　我們?cè)谕苿?dòng)這股趨勢(shì)的投資者中看到了一些此前未曾見到的身影：國(guó)外買家機(jī)構(gòu)投資者以及在其它行業(yè)賺到錢的專業(yè)人士。

　　拉斯維加斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人扎爾·贊加內(nèi)(Zar Zanganeh)說：“從當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)此類房屋的數(shù)量看，每個(gè)人都認(rèn)為自己能趕上下一波投資潮。”他說和一年前相比，現(xiàn)在向他咨詢“翻新轉(zhuǎn)手”房的客戶數(shù)量多了兩倍。

　　邁阿密房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)Century 21 Premier Elite Realty的總裁兼首席執(zhí)行長(zhǎng)帕特里夏·德林諾瓦(Patricia Delinois)說，最近她促成了一套面積為6,255平方英尺（約合581平方米）的房子的“翻新轉(zhuǎn)手”交易。

　　這處房產(chǎn)在2012年1月被一個(gè)由一位美國(guó)人牽頭的投資團(tuán)隊(duì)以120萬美元的價(jià)格買下。這個(gè)團(tuán)隊(duì)包括來自委內(nèi)瑞拉巴西哥倫比亞俄羅斯以及法國(guó)的投資者。他們對(duì)廚房和浴室進(jìn)行了裝修，購(gòu)置了頂級(jí)家電和照明設(shè)備，最后還給房子裝飾了豪華的外觀。

　　她說，整個(gè)翻修工作花了大約100萬美元?，F(xiàn)在這棟房子以298萬美元的價(jià)格在市場(chǎng)上出售。

　　貝絲·休斯(Beth Hughes)是華盛頓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)DCRE Residential的經(jīng)紀(jì)人，她常為那些從事“翻新轉(zhuǎn)手”交易的買家尋找房源。去年夏天她在華盛頓的哥倫比亞高地(Columbia Heights)為L(zhǎng)evel One Development LLC的總裁喬丹·格力斯特(Jordan Ghrist)找到一處面積2,000平方英尺（約合185平方米）的房源。格力斯特后來以461,500美元的價(jià)格買下了這處含四間臥室三間全衛(wèi)和一個(gè)半衛(wèi)的房子，并由內(nèi)到外進(jìn)行了全面翻修。格力斯特有一個(gè)200萬美元的基金，所以他用現(xiàn)金付款。

　　一個(gè)多月前，上市才三天的這套房子就以805,000美元的價(jià)格簽訂了合同。上月底房屋交接手續(xù)完成，格力斯特估計(jì)利潤(rùn)率在28%左右。

　　高端住宅的“翻新轉(zhuǎn)手”交易尤其具有挑戰(zhàn)性。和中價(jià)位房產(chǎn)相比，豪宅的銷售周期可能更長(zhǎng)，裝修費(fèi)用可能也要高得多，因?yàn)楦叨速I家在看房時(shí)希望房子能有驚艷感。從事此類交易的很多投資者都曾虧過錢。以佛羅里達(dá)州那不勒斯馬可島(Naples-Marco Island)為例，RealtyTrac的數(shù)據(jù)顯示，在當(dāng)?shù)刭?gòu)買價(jià)格為100萬美元以上豪宅的“翻新轉(zhuǎn)手”投資者中，其所購(gòu)房產(chǎn)在六個(gè)月內(nèi)售出時(shí)投資成本平均虧損14%。

　　洛杉磯私募股權(quán)投資公司Sequoia Real Estate Partners的執(zhí)行合伙人布魯斯·巴特利特(Bruce Bartlett)說，理想的情況下，為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，購(gòu)房裝修和轉(zhuǎn)手出售三個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該在六個(gè)月內(nèi)完成。

　　巴特利特說：“翻修不是上上油漆裝扮一下門面的簡(jiǎn)單工作。你必須重新打造整幢房子。”巴特利特和他的合作伙伴團(tuán)隊(duì)曾一起“翻新轉(zhuǎn)手”過多套單戶和多戶型豪宅。其團(tuán)隊(duì)成員包括加州大學(xué)洛杉磯分校(University of California, Los Angeles)齊曼房地產(chǎn)中心(Ziman Center for Real Estate)的高級(jí)講師埃里克·薩斯曼(Eric Sussman)。

　　巴特利特最近在洛杉磯好萊塢山(Hollywood Hills)斥資69萬美元買下一套面積為1,850平方英尺（約合172平方米）的現(xiàn)代風(fēng)格住宅。之后他花了五萬美元，主要是對(duì)房子表面進(jìn)行了修飾，增加了胡桃木地板和欄桿楓木櫥柜，在廚房添加了花崗巖臺(tái)面，安了一個(gè)新的吧臺(tái)，并重新上了油漆。他預(yù)計(jì)這套房子最近能以888,888美元的價(jià)格成交，利潤(rùn)率能達(dá)到20%。

　　巴特利特說，如果考慮“翻新轉(zhuǎn)手”，那么購(gòu)房時(shí)他首先考慮的是地基房頂電氣系統(tǒng)給排水管道以及供暖和空調(diào)系統(tǒng)。他說：“這些都是你在翻修房子時(shí)要花大錢的地方?！?/p>

　　在購(gòu)買裝修材料時(shí)，巴特利特主要光顧廠家直營(yíng)店和批發(fā)店。他總是尋找打折商品，并要求賣家提供優(yōu)惠價(jià)。在裝修好萊塢山那套房子時(shí)，他需要一種白色的圖案裝飾瓷磚，但設(shè)計(jì)師品牌的瓷磚價(jià)格過于昂貴，每平方英尺價(jià)格從40美元到77美元不等。他繼而選擇了普通的 磚，每平方英尺只要3.82美元。裝修吧臺(tái)時(shí)他選擇了普通的黑色瓷磚，每平方英尺1.99美元。此外他用海泡石綠的瓷磚代替玻璃。

　　對(duì)于那些買家能看到的東西，比如家電和固定裝置，他則會(huì)買名牌貨。有時(shí)他還會(huì)批量購(gòu)買。他說：“好市多超市(Costco)有賣質(zhì)量很好的浴室水龍頭，是漢斯格雅(Hansgrohe)品牌的，每個(gè)售價(jià)70美元，我買了20個(gè)?，F(xiàn)在我還不知道會(huì)用在哪兒，但我知道將來一定用得上。買家來看房時(shí)，一定會(huì)注意到水龍頭是漢斯格雅的?！?/p>

　　在經(jīng)濟(jì)衰退期間受沖擊最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，高端房產(chǎn)的“翻新轉(zhuǎn)手”交易尤其活躍。在那些房屋增值率最高的地區(qū)，投資者可以很大折扣搶購(gòu)目標(biāo)房產(chǎn)。RealtyTrac的數(shù)據(jù)表明，過去一年部分都市圈百萬美元級(jí)別的“翻新轉(zhuǎn)手”交易同比上升逾七倍，雖然百萬美元豪宅在所有“翻新轉(zhuǎn)手”交易中占比不到1%。

　　購(gòu)入百萬美元豪宅進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易會(huì)有更大的獲利空間，市場(chǎng)對(duì)此類房屋的高需求意味著投資者在進(jìn)行翻修時(shí)可能承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然也可能獲得更高的價(jià)格。

　　在亞特蘭大，房產(chǎn)評(píng)估師丹·弗里斯(Dan Fries)說，經(jīng)他評(píng)估價(jià)值為100萬美元的豪宅翻新后轉(zhuǎn)手價(jià)格通常能高出25萬美元。具體增值幅度取決于翻修動(dòng)的是大手術(shù)還是表面文章。他說有時(shí)投資者能賺回相當(dāng)于翻修支出五倍的回報(bào)。

　　最近幾個(gè)月來，從事高端房產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易的投資者在尋找房源時(shí)必須要有創(chuàng)新性思維。前述洛杉磯投資者巴特利特在加州蘭喬帕洛斯弗迪斯(Rancho Palos Verdes)購(gòu)置了一套房產(chǎn)。此前一位朋友告訴他，原來的房主已經(jīng)去世，繼承這套房產(chǎn)的家人又住在城外。這套房產(chǎn)空置了六個(gè)月，曾被水浸泡。他打電話給這家人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，后者以82.5萬美元的價(jià)格將房子賣給了他。

　　他打算花20萬美元打造一個(gè)開放式布局，重新打造主臥室，重新設(shè)計(jì)園林景觀，并添加空調(diào)設(shè)施。通常情況下，他不購(gòu)置那些需要徹底翻修的房子。但他預(yù)計(jì)這套房子翻修后能賣出140萬美元的價(jià)格，利潤(rùn)率能達(dá)到37%。

　　從事房產(chǎn)“翻新轉(zhuǎn)手”交易的投資者勞埃德·西格爾(Lloyd Segal)著有《房屋轉(zhuǎn)售》(Flipping Houses)一書。該書是購(gòu)置和翻修轉(zhuǎn)手房的指南。西格爾常常通過破產(chǎn)法院遺囑檢驗(yàn)法院法院拍賣以及自己的人脈尋找房源。他會(huì)向介紹人支付“介紹費(fèi)”。

　　有時(shí)候他干脆開車在洛杉磯閑逛尋找房源。最近他買到的一套房子就是這么找到的。他以285萬美元的價(jià)格買下了這套房子。他說：“當(dāng)時(shí)我約會(huì)要遲到了，我像瘋子一樣開車在好萊塢穿行。然后我看到了一塊小牌子，上面寫著“待售”二字以及聯(lián)系方式?！彼f自己立刻將車停到一邊去打電話?！爱?dāng)時(shí)我赴約已經(jīng)遲到了，但你看我優(yōu)先考慮的還是找房源的事。這事兒可千萬別告訴任何人?！?/p>