小面積商鋪由于總價低，目前越來越受到中小投資者的青睞。但是現(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目很少能夠找到面積很小，分割合理的店面，大多都是以大面積的店面和整層出租出售為主，很少有開發(fā)商關(guān)注那些小投資者的利益。采訪中，投資客很多都提到了這個問題，他們覺得現(xiàn)在的商業(yè)總體量很大，但就是沒有多少“小鋪”供其選擇，他們往往只能進(jìn)入購物中心或是批發(fā)市場。所以，針對有限的鋪位就要更多一份眼光，多一個心眼，如何從中擇優(yōu)。

　　●小投資者秘笈：兩大樣板+六大秘笈●

　　樣板一：打分定商圈掐表算人流

　　原則1：打分定商圈。像肯德基等這樣大型的連鎖企業(yè)計(jì)劃進(jìn)入某城市時，就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料，這是規(guī)劃商圈的前提。

　　商圈規(guī)劃采取的是記分方法。例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算5分等；有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年來平均下來的一個經(jīng)驗(yàn)值，一般也比較準(zhǔn)確。打分打完了，商圈也被大致分成了好幾個板塊，比如市級商業(yè)型、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)消費(fèi)型、還有社區(qū)型、商務(wù)兩用型、旅游型等等。接下來，就是確定在哪個商圈開店。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場定位；另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群也不一樣，商圈的選擇也就不同。

　　小投資者秘笈：商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要改造，在什么地方設(shè)立地址，將來這里很有可能成為一個很熱鬧的商圈，因此小投資者也要有收集資料、分析市政規(guī)劃的能力。不然，選到一些剛進(jìn)駐就面臨拆遷、修路的地段就要吃啞巴虧了。

　　原則2：掐表記錄人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置。

　　努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。而如何確定哪里是最聚客的，人流動線是怎么樣的，在這個區(qū)域里，人從商場出來后是往哪個方向走等等。這些都可以派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。

　　比如，在店門前人流量的測定，是在計(jì)劃開店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面的人流量。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費(fèi)，就不算對面的人流量。種種情況都很有講究。

　　小投資者秘笈：過去古語說“一步差三市”。開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線（人流活動的線路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方，雖然差不了一個小胡同，但生意卻要差很多。因此小投資者在選鋪的時候，一定要考慮到人流量的問題。選址時一定要考慮人流會不會被競爭對手截住等等。在考察人流量的時候，掐表記錄的方法應(yīng)是個值得學(xué)習(xí)的好方法。

　　樣板二：選對落腳點(diǎn)

　　原則1：確認(rèn)自己店鋪的消費(fèi)群是什么人，如果是年輕人在選址上，人潮聚集地是最主要的考慮因素。例如在旺區(qū)的兒童用品商店，或青少年運(yùn)動連鎖店附近，便會積極進(jìn)駐；至于靠近繁忙汽車站、火車站、地鐵站的周邊，為顧客提供方便作考慮，亦以頻密的網(wǎng)絡(luò)，搶攻來自四方八面的顧客。

　　小投資者秘笈：建頻密網(wǎng)絡(luò)是捕獲消費(fèi)者的手段?，F(xiàn)在畢竟是一個資訊的時代。一般而言，人流密集的地方也適合小投資者投資。這就是地段的資源價值。

　　原則2：做生意是長線的投資，所以在揀選落腳地時，你要做好充分的市場調(diào)查，對據(jù)點(diǎn)作為期3－6個月的嚴(yán)密考察。

　　考察的內(nèi)容，包括進(jìn)駐城市的規(guī)劃與發(fā)展、人口變動、消費(fèi)和收入水平等，如果發(fā)現(xiàn)是老化的城市，則會打退堂鼓。相反，若有興建中的新型住宅區(qū)、學(xué)校和商場等，則會納入考慮的范圍。

　　小投資者秘笈：對地區(qū)作評估是考驗(yàn)投資者眼光的最重要的一步。特別是一些尚未發(fā)達(dá)的新型社區(qū)，小投資者能夠搶先進(jìn)駐，并守一段時間，效益或許會更大。而對于老化或者是競爭過于充分的區(qū)域，反而可以放棄。

　　原則3：除了地鋪外，你也可以在商場等一樓設(shè)店，而設(shè)店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顧客在店內(nèi)的消費(fèi)行為，借此吸引街外客的目光。這個是時下很流行的。

　　小投資者秘笈：有無搶眼裝修是小投資者也應(yīng)注意的問題。有時候一個路段，不同的商場，其經(jīng)營狀況差別很大，除了其經(jīng)營問題之外，也有外觀裝潢等要素。小投資者要進(jìn)場，不僅要考慮到單個鋪位的裝潢，對于整體的裝潢也應(yīng)該考慮在內(nèi)。

　　原則4：百貨公司開店中店，以吸納喜歡逛百貨公司的顧客，尤其在知名度高的品牌旁邊開店，以達(dá)到優(yōu)勢互動的好處。例如麥當(dāng)勞、星巴克。

　　小投資者秘笈：優(yōu)勢互動也是小投資者必須向麥當(dāng)勞等取經(jīng)的一大好辦法。特別是對于商鋪的投資者來說，需要充分考慮鄰店的實(shí)力，能不能形成互動。

　　●專家聲音●

　　投資小鋪多個心眼

　　小面積商鋪一直受到小投資者的追捧，但是也不可對其掉以輕心。然而，商鋪投資并非面積越小越容易得到高回報，對于中小投資者而言，投資商鋪應(yīng)該從多方面考慮。對此，有關(guān)專家提醒，投資商鋪的考慮因素不單單包括面積與成本，更涵蓋商鋪內(nèi)部硬件配置、商鋪可視性、未來經(jīng)營管理等諸多小細(xì)節(jié)，只有對商鋪?zhàn)鞲鼮槿妗⒏鼮榧?xì)致的評估，才能最大化地減少投資風(fēng)險，獲取更多投資回報。此外，由于銀行收緊商業(yè)貸款，廣大投資者在選擇商鋪時應(yīng)更為謹(jǐn)慎。

　　商鋪投資與一般物業(yè)投資有所不同，各種業(yè)態(tài)的租戶對商鋪的面積需求不一。以服裝和餐飲為例：一般來說，一家小型服裝店的經(jīng)營面積達(dá)到30平方米左右即可，而一家小型餐飲的經(jīng)營面積則需要50平方米左右。如果一味追求小面積，該商鋪所能承受業(yè)態(tài)的將相當(dāng)有限，商鋪使用的靈活性大打折扣，無形中為將來商鋪出租增加了一定難度。商鋪沒有合適的租戶，租金回報自然無從談起。

　　同時，內(nèi)部硬件配置對商鋪的出租功能也有較大的影響。商鋪的內(nèi)部硬件配置，即指水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容。在同等前提下，內(nèi)部硬件配置完善的商鋪?zhàn)饨鹨哂谂渲貌蝗纳啼?。值得一提的是，由于餐飲類業(yè)態(tài)的特殊性，此類商戶比較容易造成污染，其對商鋪的硬件配置要求更高，除需要水、電、煤等一般硬件設(shè)備外，通常還需要配備隔油池、排污管等。就這一點(diǎn)而言，即使是符合租戶面積需求的小商鋪，如果內(nèi)部硬件配置無法達(dá)到租戶的要求，投資者也只能“望鋪興嘆”。