|
“限控”年代（地產(chǎn)變局）！年內(nèi)房?jī)r(jià)始跌（朱寧） 隨著2011年第四季度市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯現(xiàn),情況一目了然，“限控”時(shí)代的徹底到來，地產(chǎn)行業(yè)新的游戲規(guī)則益發(fā)清晰。 央行9月15日發(fā)布的2011年第3季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告顯示，在當(dāng)前物價(jià)、利率以及收入水平下，82.8%的城鎮(zhèn)居民傾向于儲(chǔ)蓄（其中，39.7%偏好“投資債券、股票、基金等”變相儲(chǔ)蓄，43.1%偏好“儲(chǔ)蓄存款”），17.2%傾向于“更多消費(fèi)”。居民消費(fèi)意愿維持低位，儲(chǔ)蓄存款意愿更高，投資意愿回落。 現(xiàn)在全國各大、中、小的地產(chǎn)公司的老板發(fā)現(xiàn)：生意越來越難做！且資金越來越搞了！中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，以一線城市上海為例新房?jī)r(jià)格在過去五年里上漲150%以上。這超過同期107%的工資漲幅，使買房對(duì)于收入一般的人變得更加遙不可及，同時(shí)開發(fā)成本上漲幅接近3倍。 房?jī)r(jià)是銷售、房產(chǎn)政策、投資的綜合比值，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。上漲吸引炒客入市加快進(jìn)入主要核心城市購買速度。因上游產(chǎn)業(yè)及海外經(jīng)濟(jì)疲軟的影響,中、小企業(yè)家尋找到更直接套利的投資品-房地產(chǎn)，奔赴北京、上海、蘇州、杭州等資源、財(cái)富核心城市，（同比他們投資于自身產(chǎn)業(yè)上的利潤(rùn)簡(jiǎn)直有天壤之別）整層整棟地?fù)屬徍廊A住宅-估值待漲！ 如果房?jī)r(jià)和收入之間僅有小幅的不匹配，那么短暫的房?jī)r(jià)上漲速度放慢，能提高居民置業(yè)的負(fù)擔(dān)能力。但中國的房地產(chǎn)“貪婪”籠罩著整個(gè)行業(yè)??！寬松的金融環(huán)境、銷售回款的大幅增長(zhǎng)使得開發(fā)商現(xiàn)金充裕，更鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)更奢華的項(xiàng)目、更大面積的戶型、賣更高的價(jià)格?。∪欢罱K瘋狂住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給政府決策者帶來了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、民生等一系列全民社會(huì)問題。 在調(diào)控政策陸續(xù)失效后，2010年始由政府進(jìn)行主導(dǎo)的大規(guī)模投資開始，因?yàn)槌鞘蟹績(jī)r(jià)已經(jīng)上漲到普通勞動(dòng)者望塵莫及的水平。為了防止社會(huì)動(dòng)蕩，政府力圖刺破房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并反復(fù)重申增加保障房供應(yīng)的承諾-雖然保障房的客戶群體與商品房不同，但保障房供應(yīng)的增加將有助市場(chǎng)格局的改變。 龐大利益和廣闊的市場(chǎng)吸引，同時(shí)為了規(guī)避更多核心城市的嚴(yán)厲調(diào)控措施，越來越多開發(fā)商在過去1至2年期間將業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至二、三線城市，從而會(huì)使這些城市住房供應(yīng)及價(jià)格以幾何速度增加。一線帶動(dòng)二線，二線輻射三線，過去2年內(nèi)全國房?jī)r(jià)的普遍上升！ 2011年政府加大緊縮措施，銀行的限貸政策持續(xù)收緊。近期觀察供應(yīng)的土地更多劃撥給服務(wù)業(yè)和工業(yè)領(lǐng)域，帶來的稅收用來填補(bǔ)住宅開發(fā)限制用地出售所得。 然而，大部分嚴(yán)重依賴下半年銷售業(yè)績(jī)的房企，將面臨非常多的不確定。前幾年的瘋狂拓展，使得很大一部分開發(fā)企業(yè)，大額土地出讓金均未繳付，如果年內(nèi)不能實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，它們所面臨的資金流動(dòng)性壓力將增大。 可以判斷：未來1年內(nèi)中國部分地區(qū)的房?jī)r(jià)可能會(huì)下跌。2010年以來的政策控制及需求的不斷下降，未來開發(fā)商及政府住房供應(yīng)的持續(xù)增加，并且不同于一線核心城市的積聚效應(yīng)，二、三線的需求及購買力畢竟有限。種種因素將促使一、二、三線開發(fā)商必須降低銷售價(jià)格，以確保銷售業(yè)績(jī)及獲得必須的流動(dòng)資金。 |
|
|
