房改房轉(zhuǎn)手物業(yè)費(fèi)照收 外來戶能否繼承免費(fèi)物業(yè)

山東豪才律師事務(wù)所王輝律師表示，“單位宿舍也屬于產(chǎn)權(quán)房，和市場(chǎng)上的商品房幾乎沒有區(qū)別。”《物權(quán)法》和正向社會(huì)各界征求意見的《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》都已對(duì)物業(yè)管理人的身份和資質(zhì)放寬了限制，單位自管房的管理者屬于非物業(yè)公司的其他管理人。判斷其他管理人能否收取物業(yè)費(fèi)，一看管理人有沒有提供服務(wù)；二看大部分業(yè)主是不是認(rèn)可它的服務(wù)。經(jīng)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可的管理者，就可以向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則要由物業(yè)管理者和業(yè)主雙方協(xié)商約定。“如果業(yè)主享受了服務(wù)，就有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。”

入住6年未交物管費(fèi) 房改房物管遭遇名分質(zhì)疑

廣州市公安局的一處宿舍樓小區(qū)日前有兩名住戶接到廣州市中級(jí)人民法院下發(fā)的強(qiáng)制執(zhí)行書，被要求于限期內(nèi)繳清拖欠數(shù)年的物業(yè)管理費(fèi)，而該小區(qū)還有近20％的業(yè)主欠繳物管費(fèi)。業(yè)主拒繳的理由是“家委會(huì)”與物管公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此事揭開了單位房改房物管問題的“冰山”一角。

入住6年未交物管費(fèi)

位于海珠區(qū)曉港中路的公安宿舍大樓是廣州市公安局建設(shè)并分配給干警居住的住宅小區(qū)，大部分住戶已在1999年辦理房改房購買手續(xù)。日前被法院強(qiáng)制執(zhí)行的住戶張先生，自物管公司2001年9月入駐小區(qū)后，一直沒有向該小區(qū)的物管公司交納物業(yè)管理費(fèi)，也沒有支付部分水費(fèi)714元和公攤電費(fèi)，累計(jì)欠費(fèi)近4000元。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，該宿舍樓共有住戶381戶，按標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)的有307戶，未交費(fèi)的有74戶，占了該小區(qū)接近20％的比例。為了追討欠費(fèi)，該小區(qū)物管公司于2005年將小區(qū)內(nèi)的兩名住戶起訴到海珠區(qū)人民法院，后來官司又上訴到廣州中院。兩審判決都認(rèn)為住戶應(yīng)該繳交物管費(fèi)，可物管公司至今沒有收回一分錢，無奈之下只好申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

從住戶和物管公司向法庭提供的證據(jù)可以看出，問題的焦點(diǎn)主要集中在物管公司自2002年以來提供的物管服務(wù)是否合法，是否受到業(yè)主的認(rèn)可。據(jù)了解，曉港中公安宿舍當(dāng)年沒有業(yè)委會(huì)，只是在市公安局的組織下成立了一個(gè)宿舍管理委員會(huì)，也稱“家委會(huì)”。而該小區(qū)物管公司當(dāng)年進(jìn)駐小區(qū)正是受這個(gè)家委會(huì)的委托，并得到市公安局的同意。

但住戶張先生辯稱，全體業(yè)主都沒有與宿舍樓的建設(shè)單位廣州市公安局簽訂過物業(yè)管理與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)議，本人也沒有與原宿舍家委會(huì)簽訂任何委托協(xié)議書。他認(rèn)為，物管公司現(xiàn)在應(yīng)該找家委會(huì)和市公安局追討物管費(fèi)，而不是找他。

廣州市中院的判決指出，曉港中公安宿舍綜合大樓基本帶有福利分房的性質(zhì)，在當(dāng)時(shí)的情況下，根本不具備建設(shè)單位為業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)、制定業(yè)主臨時(shí)公約等條件，不能完全參照物業(yè)管理法規(guī)中的有關(guān)規(guī)定。欠費(fèi)業(yè)主雖然不承認(rèn)物管公司的服務(wù)資格，但實(shí)際上接受了物管服務(wù)，應(yīng)當(dāng)支付物管費(fèi)。

成立業(yè)委會(huì)可能逃避欠費(fèi)？

對(duì)于公安宿舍住戶拖欠物管費(fèi)的問題，廣州市公安局政治部曾表示采取行政管理來處理存在問題的可能性不大，只能盡可能勸說住戶交費(fèi)，并希望盡快召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)委會(huì)來解決小區(qū)的問題。

但該小區(qū)物管公司對(duì)此表示擔(dān)心，“現(xiàn)在小區(qū)都沒有對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行合法登記，何從確立業(yè)主身份？”在物管公司相關(guān)負(fù)責(zé)人看來，在未解決住戶拖欠物管費(fèi)的情況下召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)，容易影響選舉的公正性，“我們最擔(dān)心的是，欠費(fèi)業(yè)主有可能作出否定物管公司服務(wù)資格的決議，從而把過往欠債一筆勾銷。”

據(jù)了解，該小區(qū)已在上月11日召開了只有四五十人參加的業(yè)主大會(huì)，而組織召開的籌委會(huì)成員中有很多人員長(zhǎng)期欠繳物業(yè)管理費(fèi)。目前，已有其他業(yè)主提出反對(duì)意見，并向廣州市公安局政治部報(bào)告此事，呼吁該局領(lǐng)導(dǎo)出面組織小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)委會(huì)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前單位房改房小區(qū)占了物業(yè)管理市場(chǎng)很大的比例，而大部分房改房小區(qū)由于歷史原因，都沒有成立業(yè)委會(huì)，也沒有制定業(yè)主公約，為物業(yè)管理制造了很多潛在的麻煩。

 

 

廣州市房改房有60多萬套，建筑面積4000多萬平方米，占現(xiàn)有住宅的近一半，但基本沒有物業(yè)管理，或者說僅僅只是原產(chǎn)權(quán)單位的一些不需要交管理費(fèi)的簡(jiǎn)單管理。隨著房改房樓齡的增長(zhǎng)，加上保養(yǎng)和管理的不足，出現(xiàn)了很多令住戶頭痛的問題，例如：化糞池由于沒有定期清理而導(dǎo)致糞便溢出地面，小區(qū)內(nèi)臭氣熏天卻無人過問；下水道堵塞沒人理；樓頂漏水、外墻脫落、公共場(chǎng)所地面破損及圍墻倒塌無人管，等等。

　　日前，記者從廣州市國(guó)土房管局獲悉：該局要求市轄各區(qū)國(guó)土和房屋管理局及當(dāng)?shù)亟值擂k事處指導(dǎo)房改房住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，然后讓該業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司，引入物業(yè)管理。

　　然而，引入物業(yè)管理就能提供滿意的物管服務(wù)嗎？從本報(bào)收到的多宗投訴來看，結(jié)論遠(yuǎn)非如此，物管收費(fèi)及公共用地物權(quán)兩大問題成了房改房小區(qū)改善物管水平的兩大攔路虎。

　　問題一

　　物管收費(fèi)多少難定

　　物管收費(fèi)過高

　　東山區(qū)共和西路9棟2號(hào)樓的業(yè)主趙先生稱，在2000年入住共和苑小區(qū)之前，按每平方米0.70元的標(biāo)準(zhǔn)向公司預(yù)交了前3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，總面積是住宅的套內(nèi)面積加上5.7平方米的公攤面積。但3個(gè)月后收費(fèi)面積卻成了101平方米(物管部說，業(yè)主還沒有房產(chǎn)證前，暫時(shí)每戶按101平方米收管理費(fèi))，而且每平方米0.70元的標(biāo)準(zhǔn)偏高，共和西路9棟2號(hào)樓是高層住宅，又是房改房，按照廣東省物價(jià)局1999年4月16日實(shí)施的粵價(jià)［1999］90號(hào)文件的規(guī)定只能在每平方米0.50元標(biāo)準(zhǔn)以下收費(fèi)。據(jù)悉，該大廈的1600多戶業(yè)主和趙先生的遭遇也是大同小異。

　　負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理的宏威公司物管部的負(fù)責(zé)人解釋說，共和苑是廣州××集團(tuán)的房改房，享有內(nèi)部?jī)?yōu)惠政策，即在沒有房產(chǎn)證的情況下，購房時(shí)不論業(yè)主的公攤面積大小，一律按5.7平方米收取費(fèi)用，業(yè)主領(lǐng)了房產(chǎn)證后再按房產(chǎn)證上的面積收費(fèi)，趙先生正是這種情況。對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，由于雙方采用的有關(guān)條例不同，爭(zhēng)執(zhí)不下，物管公司又重新讓廣東省物價(jià)局審批了廣東省物價(jià)局粵價(jià)函［2001］481號(hào)文件，并按此標(biāo)準(zhǔn)收取，并不違規(guī)。

　　記者就有關(guān)問題向廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢，他認(rèn)為自11月1日《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施之后，業(yè)主委員會(huì)(下稱業(yè)委會(huì))可與物管公司根據(jù)物管服務(wù)的質(zhì)量來協(xié)商約定物管費(fèi)用的高低。因此，從理論上來說，共和苑的業(yè)委會(huì)完全可與物管公司坐下來談物管收費(fèi)的問題，但從實(shí)際操作來看，似乎還難以實(shí)現(xiàn)。

　　建議制訂最低物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　據(jù)記者了解，一方面是房改房物業(yè)管理費(fèi)該由誰交，是個(gè)人交還是單位交？這是房改房物業(yè)管理中的核心問題。一直以來，房改房物業(yè)服務(wù)費(fèi)用都是由房改單位來支付的，很多公房業(yè)主都買斷房屋產(chǎn)權(quán)，使公房變私房后，由于沒有明確政策依據(jù)，很多單位都不能收物業(yè)管理費(fèi)，但一些日常的物業(yè)管理還得繼續(xù)做，由此背上了沉重的資金包袱。現(xiàn)在政策明確由個(gè)人交了，但是許多房改房住戶“花錢買服務(wù)”的理念還難以接受，他們總希望少出錢或不出錢。

　　另一方面是，許多房改房小區(qū)的物業(yè)管理公司大都靠原單位進(jìn)行補(bǔ)貼，向房改房的業(yè)主收費(fèi)一直都是低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行，但即使這樣，還是有相當(dāng)?shù)臉I(yè)主欠交物管費(fèi)。一位房改房小區(qū)物業(yè)管理公司的經(jīng)理對(duì)記者說：“業(yè)主之間出現(xiàn)矛盾，我們只能是進(jìn)行調(diào)查、了解情況，雙方都不敢得罪。哪一方對(duì)我們不滿，就可能發(fā)動(dòng)一批人不交物業(yè)費(fèi)，加上現(xiàn)在廣州市國(guó)土房管局對(duì)物業(yè)公司管得很嚴(yán)，稍有違規(guī)，就可能被吊銷資格，因此我們也不敢過于強(qiáng)硬。以前可以用停水、停電等措施對(duì)付那些不服管的業(yè)主，現(xiàn)在這樣做是違法的。所以，即使我們明白摩擦的雙方誰有理誰無理也無法有效調(diào)解。”

　　面對(duì)房改房小區(qū)面臨的物管收費(fèi)難的問題，行內(nèi)人士認(rèn)為：當(dāng)務(wù)之急不是讓他們執(zhí)行新的物管規(guī)定，而是要讓物價(jià)局為他們制訂最低的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能讓業(yè)主接受。而且，有必要出臺(tái)新的法規(guī)制訂業(yè)主欠費(fèi)的處罰辦法，確保房改房小區(qū)物管公司的合法合理收費(fèi)，才能提高物管服務(wù)水平。

　　問題二

　　公共用地物權(quán)歸誰

　　共和苑業(yè)主委員會(huì)的李先生告訴記者，共和苑小區(qū)是有1604戶業(yè)主的大型小區(qū)，業(yè)主全都是廣州××集團(tuán)的職工。1998年宏威公司在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下自行對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，至今未與業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)簽訂《管理服務(wù)合同》，還擅自將小區(qū)的公用部分改建成停車場(chǎng)、鋪面并收取費(fèi)用，巨額收入歸己所有，沒有返還業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，致使業(yè)主委員會(huì)沒有資金運(yùn)作。

　　宏威公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司是由廣州××集團(tuán)直屬房建公司改制出來，在廣州××集團(tuán)1998年建成共和苑小區(qū)后，與開發(fā)商××集團(tuán)簽訂了小區(qū)前期的物業(yè)管理委托合同，對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行管理，待小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后再由業(yè)委會(huì)決定是否由他們公司繼續(xù)管理。

　　自從共和苑業(yè)主委員會(huì)成立后，公司一直積極與業(yè)委會(huì)協(xié)商，希望簽訂管理服務(wù)合同，但至今無法統(tǒng)一意見。共和苑小區(qū)除了業(yè)主們的住宅和樓梯面積，其余的面積產(chǎn)權(quán)都?xì)w大業(yè)主××集團(tuán)所有，并非是業(yè)主們所說的公用部分，公司只是代為管理，收取管理費(fèi)，相關(guān)的文件可在××集團(tuán)查詢到。

　　據(jù)介紹，即將出臺(tái)的《物權(quán)法》對(duì)小區(qū)、會(huì)所、車庫和綠地的歸屬(即公共用地及公共設(shè)施)劃分為有約定和沒有約定。有約定的就按照約定進(jìn)行認(rèn)定；沒有約定或約定不明顯的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。

　　按照這個(gè)《物權(quán)法》，房改房小區(qū)也不例外。行內(nèi)人士指出，房改房小區(qū)公共用地及公共設(shè)施的權(quán)屬，應(yīng)歸原單位所有還是全體業(yè)主所有這個(gè)問題能否劃分清楚，對(duì)提升房改房小區(qū)物管水平意義重大。可以肯定，如果小區(qū)公共用地及公共設(shè)施權(quán)屬原單位，那么這個(gè)小區(qū)肯定難以管理。相反，提升房改房物管水平則顯得容易得多。

　　問題三

　　小區(qū)治安何其差

　　共和苑小區(qū)9棟209房姓謝的業(yè)主氣憤地對(duì)記者說，今年9月8日下午，謝老太在離開家不到一個(gè)小時(shí)的時(shí)間就被盜了彩電。之后謝老太向管理處反映，得到的答復(fù)是已將當(dāng)班的保安開除，而對(duì)謝老太的損失則不聞不問。謝老太樓上的業(yè)主在一個(gè)月內(nèi)竟連續(xù)被盜兩次。據(jù)說，有業(yè)主向保安反映情況時(shí)，保安不予理睬，并說：“領(lǐng)導(dǎo)讓我們看管好車就行了，其他的不用管。”業(yè)主們都說保安只管收錢不管事。

　　記者在小區(qū)內(nèi)看到，白天進(jìn)進(jìn)出出的人非常多，各種小商小販絡(luò)繹不絕，摩托車、汽車的喇叭聲此起彼伏，非常熱鬧。居民行走時(shí)要像在大馬路上一樣不時(shí)地提防身邊的車輛。

　　對(duì)此，該公司負(fù)責(zé)人表示：這一帶建成小區(qū)后，附近的八一小學(xué)的學(xué)生和寺右村的村民都要從小區(qū)經(jīng)過。管理處曾三次與東湖派出所一起將這些人進(jìn)出的門封住，但都被破壞，現(xiàn)在只能是對(duì)可疑的人物多加注意。另外，小區(qū)內(nèi)有出租屋近200間，人員復(fù)雜，致使治安情況差。

　　對(duì)于共和苑小區(qū)治安問題，共和苑小區(qū)的業(yè)委會(huì)認(rèn)為是不盡責(zé)所致的。根源在于該小區(qū)公共用地物權(quán)所有存在爭(zhēng)議。業(yè)委會(huì)早就想建立自己的保安隊(duì)伍，自己管理小區(qū)的治安問題。利用公用地、商鋪的收入來維持這支隊(duì)伍。但是，××集團(tuán)自稱小區(qū)的公共用地及相關(guān)設(shè)施是他們的，并且私自背著他們到相關(guān)部門辦證，使他們建立自己的保安隊(duì)伍的想法落空，小區(qū)的治安無法改善。

　　本報(bào)記者　趙南堅(jiān)