西安市的物業(yè)管理是從上個(gè)世紀(jì)九十年代開始的，至今已走了近十個(gè)年頭，像其它省市一樣，倡導(dǎo)者的主觀意志是走出“房管所管房”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)困境，邁入“物業(yè)管理的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。然而筆者認(rèn)為，現(xiàn)在西安的物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀與始創(chuàng)者的初衷有相當(dāng)一段距離，如下所述四條，略見一斑。

一、先前定的“價(jià)格網(wǎng)”，難以突破。西安市的物業(yè)公司收費(fèi)價(jià)格，大體由兩方面定的，一是拆遷安置房，由物價(jià)局制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司執(zhí)行。市政府考慮到拆遷安置多是政府行為，且居民收入普遍低，故定價(jià)時(shí)從安定住戶人心，保持社會(huì)穩(wěn)定出發(fā),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。

以明德門小區(qū)北區(qū)為例，住宅戶1176戶,按每戶管理費(fèi)8元算,每月管理費(fèi)從理論上講是1176×8＝9408元（實(shí)際上有20％的住戶因房屋質(zhì)量等各種原因拒交）。每月支出是①7名管理人員工資7名×700＝4900元；②綠化工人工資、殺蟲藥費(fèi)、工具費(fèi)1000元；③保安人員4名×500＝2000元；④保潔員5名×240＝1200元；⑤垃圾清運(yùn)員600元。共計(jì)支出9700元，也就是說，管理費(fèi)100％收齊，每月管理費(fèi)凈虧292元。物業(yè)公司向管委會(huì)公布了收入支出帳目，雖明顯出現(xiàn)虧損，但要提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，管委會(huì)、住戶難以接受，甚至以拒交相挾。

二是商品房，某些開發(fā)商為使房屋及早售出，物業(yè)管理費(fèi)不做成本核算，少些市場(chǎng)調(diào)研，制定了很低的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，甚至作出了免交一年管理費(fèi)的承諾，而接管物業(yè)的往往是開發(fā)商的“子”公司，他們面對(duì)上級(jí)制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，只能表現(xiàn)出滿臉的無奈，不接管吧，沒飯吃，接管吧，負(fù)債吃，向開發(fā)商要求補(bǔ)償，上級(jí)以“施舍”的心情給，往往是虧的多，補(bǔ)的少。

物業(yè)公司是自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的企業(yè)，為了少虧或不虧，只有減少管理人員，推脫本應(yīng)及時(shí)、到位的服務(wù)，致使業(yè)主與物業(yè)公司矛盾日益突出。既然要求物業(yè)公司是市場(chǎng)化管理，就應(yīng)該按管理質(zhì)量，獲得應(yīng)有的價(jià)格，確實(shí)按照市場(chǎng)規(guī)律，業(yè)主選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)選擇市場(chǎng)的雙向選擇原則，實(shí)行真正意義上的委托管理關(guān)系。

二、行政干預(yù)的“無形手”難以掙脫。國(guó)家的政策是盡量對(duì)企業(yè)少一些政府的干預(yù)，讓企業(yè)在市場(chǎng)中遵紀(jì)守法進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。而對(duì)物業(yè)公司而言，行政的干預(yù)使企業(yè)舉步維艱。

保安的使用，一定要管段的保安公司派人才行。我們分管的幾個(gè)小區(qū)，地屬什么地方管，那個(gè)地方的保安公司就找上門來，說小區(qū)治安不好，給你派幾個(gè)人，人少了不行，每個(gè)人工資少了也不行。物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，以小區(qū)住戶的管理費(fèi)收入決定保安人數(shù)，以保安人員的工作成績(jī)決定保安人員的工資，這樣就發(fā)生了矛盾，你想不用它的保安吧，他聲明小區(qū)出了事，派出所也不管。

若從其它地方請(qǐng)來保安，當(dāng)?shù)乇０补疽惶斓酵碚夷闶拢心悴荒苷Ｖ蛋?。小區(qū)一旦出現(xiàn)住戶被盜現(xiàn)象，住戶把氣發(fā)在物業(yè)公司身上，說物業(yè)公司的保安不負(fù)責(zé)任，而物業(yè)公司對(duì)保安只發(fā)工資，很難管理到位。

垃圾的清運(yùn)，非當(dāng)?shù)剞k事處環(huán)衛(wèi)部門的車?yán)\(yùn)不可。我們分管幾個(gè)小區(qū)，最頭疼的是垃圾清運(yùn)費(fèi)太高。按西安市市政發(fā)（1992）128號(hào)文件，即西安市市容環(huán)衛(wèi)管理委員會(huì)與西安市物價(jià)局1992年5月7日《關(guān)于部分調(diào)整環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)告》中說，“垃圾清運(yùn)費(fèi)，委托環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)的，按每噸18.5元付費(fèi)”，環(huán)衛(wèi)部門認(rèn)為，現(xiàn)在拉的遠(yuǎn)了，價(jià)漲了。

以明德門小區(qū)為例，2000年每車?yán)s3噸）收費(fèi)120元，到2001年3月，每車漲到150元，問他們?yōu)槭裁词漳敲炊啵麄冎v是區(qū)政府定的，誰都知道，區(qū)政府應(yīng)該沒有定價(jià)的權(quán)利。如不讓他們拉，誰拉又不行。他們到小區(qū)強(qiáng)扣清運(yùn)垃圾的車子，逼著我們只能與他們簽定垃圾清運(yùn)合同，這樣一車漲價(jià)30元，每月一個(gè)小區(qū)20車，每年就是7200元，還有其它一些小區(qū)，如此巨大的虧空，物業(yè)公司真是難以承受。

稅收偏高，物業(yè)公司負(fù)擔(dān)重。西安市地稅局對(duì)物業(yè)公司按服務(wù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)收稅即營(yíng)業(yè)稅為5％，稅后有城建稅，教育附加稅10％，就是說稅額為5.5％。物業(yè)公司是服務(wù)行業(yè)，但正如物價(jià)局文件中說的：是取之于住戶，用之于住戶，微利經(jīng)營(yíng)的原則，營(yíng)業(yè)稅比較餐飲、賓館、商店來，確實(shí)偏高。

政府叫物業(yè)公司走向市場(chǎng)，應(yīng)該為其走向市場(chǎng)創(chuàng)造必要的條件，少些干預(yù)，多些支持，使其盡快的適應(yīng)市場(chǎng)，發(fā)展壯大。

三、維修基金未收繳，更新、大修難落實(shí)。住宅共用部位，共用設(shè)施維修基金，專項(xiàng)用于住宅共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造。收取的時(shí)機(jī)是商品房出售時(shí)多層建筑的，購(gòu)房者按購(gòu)房款的2％比例交納；

高層住宅的購(gòu)房者按購(gòu)房款的3％的比例交納。目前西安的狀況是商品房住宅很難收?。徊疬w安置房（占物業(yè)公司管理房的大多數(shù)）還沒有具體的辦法收取。這就帶來一個(gè)問題，物業(yè)的更新、改造、大修的費(fèi)用無法籌措。

例如去年，我們僅對(duì)保吉巷、白廟村、明德門、樂居廠、青松、幸福村六個(gè)小區(qū)的屋面維修四千多平方米，費(fèi)用花去十二萬元。這些費(fèi)用顯然不是日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)能夠開支的，應(yīng)該由維修基金來支付，但維修基金沒有收繳，物業(yè)公司就背了十二萬元的包袱。長(zhǎng)此下去，物業(yè)公司入不敷出，根本承擔(dān)不了共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造和大修任務(wù)。

四、規(guī)定用房似有無，企業(yè)積累無后勁。1999年6月24日，《西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施，繼后陜西省也出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例，《條例》中明確“開發(fā)建設(shè)單位或者公有住宅出售單位應(yīng)按照規(guī)定提供必需的管理用房和經(jīng)營(yíng)用房，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有”。

“按規(guī)定”是多少呢？《條例》中沒有講，但是在1995年，西安市人民政府就以市政發(fā)（1995）93號(hào)文件《西安市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》中二十七條講，“開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的小區(qū)內(nèi)住宅建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國(guó)有直管房產(chǎn)，由其管理部門按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)出租給管委會(huì)，管委會(huì)仍按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)提供給物業(yè)公司使用和經(jīng)營(yíng)。

其收入用于補(bǔ)償住宅小區(qū)的服務(wù)費(fèi)”。應(yīng)該說，政府部門的《條例》、規(guī)定都很具體了，但落實(shí)的如何呢？以我們分管的九個(gè)小區(qū)統(tǒng)計(jì)，管理用房有3個(gè)到位，6個(gè)不到位（辦公室或在住宅內(nèi)，或租房子?。虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)房沒有那一個(gè)小區(qū)有。這些按規(guī)定的辦公房商業(yè)房不落實(shí)，物業(yè)公司沒有相應(yīng)的收入彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，對(duì)一個(gè)企業(yè)來講，沒有一定的積累，發(fā)展后勁就沒有了。

我懇切的希望，政府部門，開發(fā)商們、業(yè)主同志重視此事，研究此事，為物業(yè)管理企業(yè)插上善飛的翅膀，真正翱翔于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之上。