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如何買到滿意的投資房？ 今日的紐西蘭，要找到一個滿意的投資房，并不像前些年那么容易了。而從澳洲來的同行告訴我：在那里投資房的年回報率一般只有百分之三或者四。(最近澳洲的市場在向下)這樣相比較而言：紐西蘭的投資物業(yè)好像要比澳洲還好。 有的客戶口口聲聲說讓我?guī)兔φ彝顿Y房，在找房過程中我漸漸發(fā)現：他們并不是很清楚在紐西蘭買投資房意味著什么。排除其他更復雜的因素（保險，地稅，房屋維護費用，等等），單純從房租能否cover 住mortgage的話，如果可以做到這點的話，再加上物業(yè)本身的升值，這當然是好事情?？上ВF在這樣的房子與以前相比，不是特別容易找得到了。 投資房的概念： （1） 許多第一次來紐西蘭考慮買投資房的客戶，只是單純地認為：如果房租能夠cover 住mortgage的話，這樣的房產就可以考慮做為他們的投資房。這是他們對紐西蘭房地產市場中關于保險，地稅，房屋維護費用，一次性律師費的支出，等等的不了解所致。 （2） 期待買到手的出租房能在未來一兩年或數年內不斷升值，然后把它出售，這是絕大多數人買投資房的概念。畢竟，紐西蘭近些年來房產每年的平均升幅都在百分之十上下，有些地區(qū)不同年份不同類型的房產升降的幅度會有很大的不同。 ?。?） 老移民，還有特別是紐西蘭公民中較高收入的人們，對投資房的理解又不一樣。由于紐西蘭也是個高稅收國家，很多人自己收入的三分之一以上都交了稅。也正是在這種情況下，在這里已經擁有自己家庭住房的紐西蘭人紛紛考慮購買用于出租的投資房。我的一個好朋友告訴我：他們家剛剛買了一套價格二十八萬的全幅地三房做投資。每周租金三百元，算上保險，地稅，維護費用，銀行每周的還款，他們目前每周還要貼進去幾十塊．他們告訴我：雖然目前是虧的，但他們可以就mortgage的利息部分向政府每年申請所得稅返還。這樣一來，等于把原來全部交給政府的錢又claim 回來了一部分。等再過幾年，由于房子的地段非常好，隨著房產的升值，他們再考慮出售。---------懂得了這個道理，我們才能明白為什么在紐西蘭我們需要找一個好的會計師幫自己，這一點不論對于我們新移民還是老移民，都是非常的重要。好多老移民來了已經幾十年，十余年或者將近十年，竟然從來未考慮過要去買投資房從而將自己交給政府的高額稅收claim回來一部分。也正是這個原因，每次當我談到這個問題時，他們總是說：以前怎么沒有ＡＧＥＮＴ 告訴他們呢？！－－－－其實，這也是你一個好的出色的ＡＧＥＮＴ 應該懂得的關于在紐西蘭做投資的一個基本常識．試想：如果一個ＡＧＥＮＴ連這點都不是很清楚，或者他自己都沒買過投資房，他又怎么能幫助你買一個理想的投資房呢？ 買投資房要注意的問題： （1） 買房時里面有無租戶，沒有的話，是否能比較容易找到租戶。 由于我所在的公司專門有一個物業(yè)租賃管理部（他們共十一個人），他們可以免費幫客戶登彩色的租房廣告，免費找租戶，免費為ＬＡＮＤＬＯＲＤ 查詢租客以前的信用記錄（以前有無欠款欠租記錄）和其他工作及生活習慣，這無形中為我的客戶提供了非常方便的服務．而他們收取的費用，只是向租客收取一周租金． ?。?） 買房時里面有租戶的話，他們是否是好的租戶？他們的職業(yè)是什么？以前是否按時付租？已經租住在這里有多長時間了？租約是否是固定期限的？如果不是，他們是否有計劃搬走？ 這一點一定要在買房前查清．如果能看到書面的租賃合同當然更好． ?。?） 買房時里面有租戶的情況下，每周租金是多少？這個租金水平是已經持續(xù)了很長時間，還是在你買之前剛剛漲上去的？因為新西蘭規(guī)定：一般是如果你要提高房租的話，最起碼是要在合同簽署六個月之后．再有，還要注意：這個租金水平是否包括了除草的費用？（是租戶負擔還是房東負擔除草的費用？租賃合同中一般都會寫明） ?。?） 租戶對房子是否愛惜？對物業(yè)有無損害？ 這一點也比較好查清楚，這里就略過． 八：客戶的拒絕就是營銷的開始。 ?。?） 直截了當先告訴客戶他打電話中提到的所感興趣的房子有哪些缺點，這樣，既不浪費客戶的時間，更不浪費自己的時間，還更能贏得客戶的信任。如果客戶認為那不是缺點（例如，有的房產狀況非常差，而一些客戶就是要找這樣的物業(yè)，通過翻新再使其重新上市賺取利潤，）甚至他認為這正是他希望的房產本身的potential所在，那你可能發(fā)現了真正的買家。 ?。?） 客戶的拒絕非常重要，這是你發(fā)現客戶的真正需求的時刻，這也就是營銷的開始。 客戶對我說：我不喜歡這個房，因為沒有車庫，我一定要有doublegarage 才行。事后去過他們家，我才知道：他們原來的房子是single garage (單車庫).，而且里面基本上是放了雜物，更別提放他們夫婦的兩輛車了。 同樣，一個客戶如果不喜歡只有一個bathroom的房，十有八九是他現在住的地方只有一個洗手間。如果你不了解這些，哪怕你一天給他看十套房，累死自己都不知道為什么。 ?。?） 認識了客戶，并不代表客戶就認可了你。下一步，是要客戶認識到你的價值。如果你是一個沒有任何價值的人，又想從客戶身上賺錢，別人又怎能喜歡你？做agent的人，你要能給別人帶來一種快樂或者享受，要有交往的價值，要能幫到對方；這樣客戶也才能幫你實現你的目標。否則，人家客戶憑什么幫你？ ?。?） 有一些agent總是抱怨別人搶走了自己的客戶，我嘴上不說，心里覺得好笑：客戶如果真是你的，誰也搶不走。如果真的發(fā)生了別人搶走了自己的客戶的情況，那也只能說明這客戶還不是你的，或者至少這客戶還沒有真正地認同你。所以，有時候我看到一些華人客戶。來到辦公室時并沒有找我這個在這里的唯一的華人agent,自己的心里也很坦然。因為我知道;至少現階段，他還不認同我，他在現階段還沒有認識到我的價值，同時我也清楚的意識到：他現在還不是我的客戶，并不代表他今后不是我的目標客戶。何況，隨著自己語言能力的不斷提高，自己的洋人客戶也越來越多。 隨著工作時間越來越長，我開始越來越認識到自己的語言的優(yōu)勢：洋人的agent不會說中文，而我們卻是既可以與洋人客戶打交道，又可以自由地面對華人客戶。這也就是為什么我們公司里的一些洋人agent（不論是銷售ＡＧＥＮＴ 還是租賃部的ＡＧＥＮＴ）遇到中國客戶不能應付時，會急急忙忙地來找Jason Wu的原因．我有時心里會偷笑：誰讓自己是我們Lower Hutt這家最大的房地產公司里面唯一的一位華人雇員呢。 從這一點上來說，我真的很驕傲也很慶幸自己會說一口標準的普通話。公司里一個剛入行的ＫＩＷＩ，她總是跟我開玩笑說：ＪＡＳＯＮ?。祝眨∧阏嬖撊ザ燃倭?，也給我們留點機會嘛！結果有一次她說的時候，我的老板聽到了，老板就對她說：你先把中文學會吧，然后你就成了！ 5） 客戶變心了嗎？ 做agent時間一長，你就會發(fā)現：有些時候客戶最后買到手的房子跟她最初告知你他們想買的房子差距很大。比如，一對夫婦最初告訴我他們要買二十五萬左右的房子，我也一直以這個標準在幫他們找。但最后我們發(fā)現：他們買的是三十多甚至四十多萬的房子。還有一個客戶，他開始時說要買三十萬左右的房子，最后他可能卻買了一個十幾萬多的一個Flat。我們會問：是客戶說謊了嗎？其實沒有，是agent做事不到位，工作不細。試想：每個客戶隨著他們對市場了解的加深，他們買房的價位，Location， 買房的類型，都是不斷的處在變化之中的。而作為agent你，如果沒能及時了解到這些，你當然會想不通了。 ?。?） 有創(chuàng)新的服務才能是真正的服務，才是值得稱道的服務。 服務好一個客戶，所產生的價值有時候是你自己意想不到的。Agent 如果自己把自己的價值只定位在單純地帶人每天四處看房，再不就是竭力想把客戶不想要的東西硬推銷給人家，這樣不僅不能體現出你的應有價值，而且會遭到一些反感和誤解。 其實，做一個好的出色的agent ,你的服務最重要的是要怎樣表現出你的一份心和關懷，體現出你的專業(yè)水準和價值。所以，真正的服務，或者說，客戶能認可的實質性的東西，就是要解決客戶的困難和負擔，通過你富有專業(yè)價值的工作讓客戶認同，認可，信賴，感激你的服務。自己空閑時，我常常問自己：我的服務比起其他人，有什么不同？如果其他人能做到的你也能做到，其他人不能做到的服務你仍然能做到，時間一長，客戶自然是你的。
對于初到新西蘭的人們，購房最好委托房地產經紀處理，因為人生地不熟的，有些情況不了解，極容易花冤枉錢。 新西蘭買房產須知： 買房置業(yè)成為新西蘭移民夢的主要部分。尤其華人“有土斯有財”的觀念對房地產更是情有獨鐘。借此機會，我們要為有興趣在新西蘭買房產的讀者介紹相關的知識。 以投資增值為目的的置業(yè)分析 （1） 在新西蘭進行房地產投資須有獨到眼光。如以大量資金投資在房地產市場，則應該注重在房地產市場細分市場內，真正有自己的特色和競爭優(yōu)勢。在投資前應該有相當正規(guī)的投資可行性分析和科學論證； （2）抓住新西蘭經濟發(fā)展中的熱點，相應開發(fā)房地產市場； （3）房地產市場與宏觀經濟一樣也有景氣循環(huán)，一般最好選擇在經濟回暖時投資房地產，也可在經濟下降至谷底時收購空置物業(yè)； （4）一般而言，房地產投資在所有的投資工具中風險水平在中到高度。房地產流動性差，正常出售也須數月之久；房地產周期較長，解套須等待很長時間；在低租金時期，房屋日常收入可能不及各種物業(yè)管理費用； （5）許多人投資置業(yè)過于著急，沒有冷靜分析市場，也不愿花錢請業(yè)內人士幫助調查，最有投資套牢。房最好通過房屋中介，因他們是專業(yè)人士，熟知房市行情，房才能達到最好的價格，挑選到如意的物業(yè)； （6）如自己沒有時間照顧物業(yè)管理，則應聘請專業(yè)物業(yè)管理公司代管； （7）如果自己經濟能力有限，可嘗試杠桿式物業(yè)投資。投資者只以物業(yè)總價值的一定比例（如25%）作為首期投資，便可享有租金收入和資本增值。在操作上是由專業(yè)物業(yè)投資或管理公司承擔，投資者認購的物業(yè)交其管理，物業(yè)出租的收入在支付完按揭貸款和管理費用后，剩余收入和資產屬于投資者。該投資的風險在于空置率高企和租金水平下降； （8）注意享受和充分利用收益性物業(yè)投資中貸款利息和投資損失減稅的好處，但相應的出售收益性物業(yè)的資本增值則應納稅。
以自住自用為目的的置業(yè)分析 （1）一般利用按揭貸款購買物業(yè)。按揭水平以個人和家庭的收入和儲蓄的金融資產來測算，量力而行。如果不當，購買房屋的還款計劃或者按揭還款可能成為家庭財務的巨大包袱，甚至導致個人和家庭破產； （2） 積累足夠的首付款，首付款越多，貸款利率和手續(xù)費越低。對首次購房者，可低至10%的首付，但是需要購買房屋貸款保險。首付款較低，可能隨后的貸款利息要高得多。所以要權衡首付款高低利弊，以及其他投資的收益率和按揭利率比較； （3）選擇合理的抵押貸款方式和年限； （4）在新西蘭購房過程中不一定一次就買到合適的房屋，可分布到位，逐步以小房換中房，中房換大房，直到滿意的房屋為止。
新西蘭國土面積約27萬平方公里，與英國和日本的國土面積相當，但人口僅423萬，是日本的四十分之一。新人口增長有很大的潛力，房地產市場也有相當的空間。近5年來，新西蘭房屋交易相當活躍，年均交易量為10萬套，價值377億新元，相當于每個新西蘭人每年投入約$9,182新元在房地產市場。
新西蘭的土地屬于永久產權，房屋有999年產權，一旦擁有，永遠屬于個人資產。 華人在新西蘭地產業(yè)起著舉足輕重的作用。地產業(yè)與教育、旅游業(yè)，成為新西蘭華人在新投資最為成功的行業(yè)。 一、投資類別 在新西蘭房地產投資有以下類別： 1．投資辦公樓回報率: 7%-9% 2．投資公寓：6%-9% 3．投資商店：5%-9% （1-3項的回報率高，但是增長率相對較低） 4．買舊房改建裝修 5．買地大的房子等待升值 6．買土地自己蓋房子。 （在過去的5年中，很多華人在當地買土地蓋房子取得很大成功。） 7．買土地自己分割出售。 （回報高，但投資金額大，周期長，要2-3年） 8．買農場、農莊等待升值（升值空間較大） 9．買工業(yè)用地建廠房 （較少發(fā)生） 10．買商業(yè)用地建商業(yè)區(qū)（海外人士較少經營） 二、投資限制和優(yōu)待 新西蘭對海外人士來新西蘭投資持歡迎態(tài)度。除了對超過5萬平方米的土地及超過4000平方米的一線海景地外有所限制外，其他都沒有限制。海外人士及公司來新西蘭投資享受國民待遇，房屋貸款均可以申請到75%-80%貸款比例；土地貸款50%-70%貸款比例，利率均與新西蘭公民一樣。海外投資大部分集中在最大的城市奧克蘭。 三、交易方式 新西蘭房屋和土地交易非常方便，一般通過房地產中介公司看房。確定購買意向后通過房產中介簽約并交10%的定金。這個過程1-3天即可完成。接下來進行銀行貸款，約需3-5天，然后等待交割過戶。交割過戶通過雙方律師辦理，通常只需半天時間（通常交割過戶期限1-2個月）。 在新西蘭投資房地產，幾乎95%以上的交易是通過房地產公司辦理。因此尋找一家可靠的房地產中介公司及可靠的營銷專家是成功的關鍵。新西蘭的房地產中介公司都是有近百年歷史的專業(yè)級公司；新西蘭的地產法律非常完善，環(huán)環(huán)相扣，皆有法律可依。 四、房地產市場價格 新西蘭人的平均年薪約4萬新元，目前新西蘭的住宅均價約為35萬，首都惠靈頓為37萬，約占全國1/3交易量的奧克蘭市為45萬新元。從平均收入和房價來看，新西蘭的房價不算很高。新西蘭近5年房價平均增長約為每年11.7%，處在理性范圍之內。 距離奧克蘭市中心一小時車程的郊區(qū)，500-700平方米的建地平均價格約15-20萬新元，車程在半小時之內的地價約為20-30萬新元，這個價位對來說比較便宜，還有較大的升值空間。 新西蘭租房市場非常緊缺，市中心1房1廳公寓每周$300租金，一個月$1000-$1200左右，僅售15-20萬新元。2房1廳每周租金回報$450，僅售30-40萬新元。幾乎沒有空置物業(yè)。郊區(qū)房子3房1廳每周租金500新元左右。新西蘭的全新整棟別墅占地400-600平米，室內150-300平方米不等，售價在40萬-80萬之間，取決于不同的城市地段，折合成人民幣240萬-480萬。 新西蘭的房地產市場非?；钴S，新西蘭人一生中會經常購買房子。除舊房子(已經有人居住過)外，市場上銷售的房子也有一部分是房屋建筑商新建的房子。有很多新西蘭家庭擁有多所房子，除自住房子外，其他房子通常自己或者委托房地產公司出租，房子在新西蘭也是一種投資選擇。 租房 新來新西蘭定居的人通常先租房子住。大多數出租房子沒有家具，但一般都有爐灶、洗衣設施和窗簾、地毯等。房子租下來之后，租客需要馬上與電話公司聯系安裝電話，并與電力公司聯系供電。同時需要添置炊具、臥具及其他生活必需品。 有的人將一些個人用品通過海運來新西蘭，需要注意的是海運通常耗時較長并且沒有很準確的時間保證。因此生活必需品，最好隨機托運或者來新西蘭后重新購買。 房子租金 房子的租金因地區(qū)和房子情況而異。奧克蘭地區(qū)的平均租房價格為：兩臥室房子大約220新西蘭元一周，三臥室房子大約270新西蘭元一周。 如何租房子： (1) 報紙：您可以查詢報紙上的房屋出租欄目，并且與出租人取得聯系。這種方式的好處是不需要交納代理手續(xù)費。但是需要花費較多的時間和精力。 (2) 房地產公司：許多房地產公司也經營房屋出租業(yè)務，是房東與承租人之間的橋梁。除代理房東出租房子外，房地產公司同時也可以為房東管理房子，這種情況下，房東不需要與租客見面，房東甚至不在新西蘭居住。房地產公司通常收取租客等同一周房租的手續(xù)費(外加12.5%的商品與服務稅)，但只是在確定租房以后收取。選擇房地產公司的好處是選擇性多，而且房地產代理可以帶您到各所房子去看看，可以比較快找到您需要的房子。 (3) 出租中心：出租中心通常在您交納一定的費用后才讓您查看他們出租的房子。收費通常少于房地產公司的收費，但是，即使您對于他們提供的房子不滿意，也照樣要支付費用。 簽訂租房合約： 一旦您找到中意的房子，您應該做的第一件事情就是簽訂一份租房合約?？梢允桥c房東簽訂，也可以是與房東的代理人房地產公司簽訂。一般使用政府住房部提供的標準的租房合約。 需要支付的費用： 簽訂完租房合約后，您需要交納如下費用： (1) 租房手續(xù)費(如果自己和房東聯系的沒有手續(xù)費) (2) 房租押金(最多是四周的房租，一般可以是兩周的房租，需要與房東商量) (3) 兩周的預交房租(開始租用的兩周后，每兩周一次，支付下兩周的房租，支付方式一般是通過銀行自動轉帳) 押金： 房東可要求您交納一筆押金，金額最多為四周房租。除非您沒有交納房租或者造成某些損壞，否則，這筆押金在您退房時將返還給您。房東在收到押金后的23個工作日之內把押金交到租房服務處所屬的押金中心。收據將寄給您和您的房東。 當您遷出時，房東將檢查房子是否造成損壞。遷出住房后，您在租房服務處填寫一份表格后取回押金。您和房東都要在表上簽字。如果對于押金產生爭議，可以將爭議提交到租房仲裁處審理。 終止租約： 如果您想遷出住房，除非房東同樣縮短時間，否則，您必需在搬出前21天用書面通知房東。如果房東希望您搬出住房，他必需提前90天給您書面通知。如果出現下列情況，該時間可以縮短到42天。 (1) 住房被出售并且新房主要求騰空。 (2) 房東或者其家屬需要在該房子居住。 (3) 房東的雇員需要住該房子。 房租調整： 房東和房客都可以要求調整房租。除非雙方同意，房東至少每半年才能要求提高房租一次。 買房 新西蘭大約有三分之一的家庭租房居住。但是相信每個家庭都希望擁有自己的理想的住房。如果資金能力和收入水平允許，通常貸款買房子住要比租房子住在經濟上更合算。 在新西蘭，房屋買賣手續(xù)可以在三、四周內完成。新西蘭大多數房屋的出售是通過房地產公司進行的。 房地產公司代表房主出售房屋并按照房屋賣出價格的比例向房主收取費用。在您尋找房屋時，您可以找多家房地產代理。在您找到合適的房子時，您只能與向您介紹該房子的代理聯系并由代理負責銷售事宜。 房屋價格： 房屋價格取決于房屋位置、大小、房屋狀況等。 房屋貸款： 如果您需要借錢買房(房屋貸款)，您需要在開始找房之前找一家銀行或者其他貸款機構。在新西蘭，貸款市場是銀行和其他金融機構的主要市場之一，通常可以為客戶提供各種形式的房屋貸款選擇和貸款組合。 一般來說，銀行需要貸款人可以支付相當于房屋價格20%的首期定金，同時要求貸款人有穩(wěn)定的收入來源，以逐步償還其房屋貸款。 |
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