房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有： ­

　　營(yíng)業(yè)稅： ­

­　　企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 ­

　　將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。 ­

　　房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。 ­

　　土地增值稅： ­

　　建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。 ­

　　因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 ­

　　以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。 ­

  　一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。 ­

­ 　房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 ­

­　　在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。 ­

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有： ­

　　（1）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓 ­

　?。?）合理分解租金收入 ­

　?。?）變房屋出租為對(duì)外投資 ­

　?。?）分解商品房銷售價(jià)格 ­

　　（4）變房屋出租為承包業(yè)務(wù) ­

　?。?）合作建房的納稅籌劃 ­

　　[例1]在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃 ­

　　某房地產(chǎn)企業(yè)A，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司B協(xié)商，A企業(yè)以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。那么，A企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行納稅審報(bào)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，A、B企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。 ­

　　出售方選擇方案1 ­

　　直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，需要繳納的各種稅收為： ­

　　營(yíng)業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330萬元 ­

　　土地增值稅：A企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬元 ­

　　減：已發(fā)生在建工程成本3500萬元 ­

　　減：加計(jì)扣除3500×20%=700萬元 ­

　　減：營(yíng)業(yè)稅金及附加330萬元 ­

　　增值額：1470萬元 ­

　　增值率：1470÷3500=42% ­

　　土地增值稅：1470×30%=441萬元 ­

　　企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬元 ­

　　出售方選擇方案2 ­

　　轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)大致相等。 ­

　　在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓，因此沒有涉及該項(xiàng)目的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國(guó)家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個(gè)人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。 ­

　　企業(yè)所得稅：（6000-3500）×20%=500萬元 ­

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。 ­

　　營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計(jì) ­

　　方案1 330萬元 441萬元 570.57萬元 1341.57萬元 ­

　　方案2 0 0 500萬元 500萬元 ­

　　比較方案1和方案2，從A企業(yè)最終納稅款可以看出，對(duì)于A企業(yè)，選擇方案2，才能達(dá)到最佳節(jié)稅目的。 ­

　　假設(shè)寫字樓項(xiàng)目最終建成后，可以實(shí)現(xiàn)全部銷售收入9000萬元，同時(shí)B企業(yè)接手該在建工程后，為完成寫字樓項(xiàng)目又發(fā)生成本1000萬元。那么，對(duì)于B企業(yè)來講，選擇方案1和方案2，納稅結(jié)果有何區(qū)別？ ­

　　收購(gòu)方選擇方案1 ­

　　直接收購(gòu)該在建項(xiàng)目，所要繳納的各項(xiàng)稅收為： ­

　　營(yíng)業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 ­

　　土地增值稅：9000-7000-1400-495=105萬元 ­

　　105÷7000=1.5% ­

　　105×30%=31.5萬元 ­

　　企業(yè)所得稅：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26萬元 ­

 　收購(gòu)方選擇方案2 ­

­　　B企業(yè)按照A公司的意愿，收購(gòu)A公司股權(quán)，收購(gòu)的前提是保證A公司的利益不變。即使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓差價(jià)相等，B企業(yè)收購(gòu)股權(quán)需繳納的各稅稅收為： ­

　　營(yíng)業(yè)稅：9000×5.5%=495萬元 ­

　　土地增值稅：由于B企業(yè)以收購(gòu)股權(quán)的形式進(jìn)行交易，與土地開發(fā)和收購(gòu)等成本沒有直接聯(lián)系。因此，B企業(yè)發(fā)生的在建工程成本是A公司原來成本，3500萬元與B企業(yè)原來發(fā)生的1000萬元之和4500萬元。 ­

　　土地增值稅：（9000-4500-4500×20%）×40%=1242萬元 ­

　　企業(yè)所得稅；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79萬元 ­

　　營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計(jì) ­

　　方案1 495萬元 31.5萬元 486.26萬元 1012.76萬元 ­

　　方案2 495萬元 1242萬元 911.79萬元 2648.79萬元­