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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的稅收優(yōu)惠政策主要有：
營(yíng)業(yè)稅： 企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營(yíng)業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營(yíng)業(yè)稅。 土地增值稅： 建造普通住宅增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。 因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免征土地增值稅。 一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免征土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有： ?。?）在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓 ?。?）合理分解租金收入 ?。?）變房屋出租為對(duì)外投資 （3）分解商品房銷售價(jià)格 ?。?）變房屋出租為承包業(yè)務(wù) ?。?）合作建房的納稅籌劃 [例1]在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的稅收籌劃 某房地產(chǎn)企業(yè)a，欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項(xiàng)目，已累計(jì)發(fā)生在建工程成本3500萬(wàn)元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司b協(xié)商，a企業(yè)以6000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目。那么，a企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行納稅審報(bào)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅經(jīng)常發(fā)生的情況，a、b企業(yè)均可以歸納為以下兩種方案。 出售方選擇方案1 直接轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，需要繳納的各種稅收為： 營(yíng)業(yè)稅金及附加：6000×5.5%=330萬(wàn)元 土地增值稅：a企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓收入6000萬(wàn)元 減：已發(fā)生在建工程成本3500萬(wàn)元 減：加計(jì)扣除3500×20%=700萬(wàn)元 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加330萬(wàn)元 增值額：1470萬(wàn)元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值稅：1470×30%=441萬(wàn)元 企業(yè)所得稅：（6000-3500-330-441）×33%=570.57萬(wàn)元 出售方選擇方案2 轉(zhuǎn)讓該公司的全部股權(quán)，使股權(quán)差價(jià)與項(xiàng)目差價(jià)大致相等。 在轉(zhuǎn)讓股權(quán)的情況下，只有在公司控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不直接涉及在建工程的轉(zhuǎn)讓，因此沒(méi)有涉及該項(xiàng)目的稅收。但由于轉(zhuǎn)讓股權(quán)產(chǎn)生了股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，根據(jù)國(guó)家的規(guī)定企業(yè)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅。若屬于個(gè)人，則應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。 企業(yè)所得稅：（6000-3500）×20%=500萬(wàn)元 股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價(jià)應(yīng)當(dāng)按20%的所得稅稅率繳納企業(yè)所得稅。 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 企業(yè)所得稅 合計(jì) 方案1 330萬(wàn)元 441萬(wàn)元 570.57萬(wàn)元 1341.57萬(wàn)元 |
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