一、 營業(yè)稅 (一)、應(yīng)稅范圍: 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面: 1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán):是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為,土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征收營業(yè)稅。土地租賃,不按本稅目征稅。 2、銷售不動產(chǎn):是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動產(chǎn),是指不能移動,移動后會引起性質(zhì),形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括:銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 (1)銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物,是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物,視同銷售建筑物。 (2)銷售其他土地附著物 ① 銷售其他土地附著物,是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 ② 其他土地附著物,是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 ③ 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,視同銷售不動產(chǎn)。 ④ 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動產(chǎn)征稅。 ⑤ 以不動產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán),應(yīng)按本稅目征稅。 ⑥ 不動產(chǎn)租賃,不按本稅目征稅。 (二) 涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。 1、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定: (1) 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 (2)單位將不動產(chǎn)無償贈與他人,其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為,不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 (3)營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定: 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的,主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額: ① 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定; ② 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定; ③ 按下列公式核定計稅價格: 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤率)÷(1—營業(yè)稅稅率) 上列公式中的成本利潤率,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 2、其他具體規(guī)定如下: (1) 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》(京地稅營[1996]592號)規(guī)定,在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷,包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售,所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅;在合同期滿后,房屋未售出,由包銷商進行收購,其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商,對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅;包銷商將房產(chǎn)再次銷售,對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 (2)對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(京地稅營[1995]319號)規(guī)定: 合作建房,是指由一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種: 第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互:)。具體的:)方式也有以下兩種: ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互:),雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價,換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價,換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為,應(yīng)對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ② 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為,對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時,其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股,成立合營企業(yè),合作建房。對此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅: ① 房屋建成后,如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對其不征營業(yè)稅;只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅;對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 ② 房屋建成后,甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅;對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅; ③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此,首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅,其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲、乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。 對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金,有如下規(guī)定: 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款,包括預(yù)收定金。因此,預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 (3)根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(京地稅營[1995]319號)規(guī)定: 以“還本”方式銷售建筑物,是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者,這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為,應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅,不得減除所謂“還本”支出。 (4)中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》的通知》(京地稅營[1994]205號)規(guī)定: ① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作,辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后,不論是按建成的商品房分配面積,還是按商品房銷售后的收入進行分配,均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為,不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此,應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅;其營業(yè)額為實際取得的全部收入,包括價外收費;其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。 同時,對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房(包括分面積)各自銷房的,則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的,則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅;如果采取對中方支付固定利潤方式的,則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產(chǎn)”征營業(yè)稅。 ② 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用,視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入,按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用,在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的,可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 ③ 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入,計算征收營業(yè)稅。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇,稅率為5%,銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi),稅率為5%。 計算公式=營業(yè)額×5% 二、城市維護建設(shè)稅 根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》(國發(fā)[1985]第19號)規(guī)定: (一)計稅依據(jù):納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。 (二)稅率:分別為7%、5%、1%。 計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 1、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的,稅率為7%; 2、納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的,稅率為5%; 3、納稅義務(wù)人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的,稅率為1%; 三、教育費附加 根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知(京稅三[1994]217號)的規(guī)定: (一)計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額 (二)稅率為3%。 計算公式:應(yīng)交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。 四、土地增值稅 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國發(fā)[ 1993 ]138 號)規(guī)定,土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額,為增值額。具體講: (一)對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此,轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為,所以不能納入征稅范圍。 (二)轉(zhuǎn)讓地上建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 (三)附著物是指附著于土地上的不能移動,一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 (四)取得收入的行為,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 (五)土地增值稅的計稅依據(jù) 計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括: 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額; 2、開發(fā)土地的成本、費用; 3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格; 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; 財政部規(guī)定的其他扣除項目。 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定,計算土地增值額的扣除項目,具體為: (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 (3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定,與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益,不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算,市政府在京政發(fā)(1996)7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確,財務(wù)費用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。 (4)舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率,并經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的價格。 (5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加,也可視同稅金予以扣除。 (6)加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。 (六)稅率: 土地增值稅實行四級超率累進稅率,即:增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率30%。增值額超過扣除項目金額50%,未超過扣除項目金額100%的部分,稅率40%。增值額超過扣除項目金額100%,未超過扣除項目金額200%的部分,稅率50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%。。 根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》(京地稅二[ 1996 ]240 號)規(guī)定,對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人,在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其它原因,而無法據(jù)以計算土地增值稅的,可以預(yù)征的土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,多退少補。其預(yù)征率為:預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn),按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅;預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn),按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅;預(yù)售其他房地產(chǎn),按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。 五、房產(chǎn)稅: 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的,需繳納房產(chǎn)稅。 根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)的規(guī)定,房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù),稅率為1.2%。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。 六、城鎮(zhèn)土地使用稅 如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第17號發(fā)布)的規(guī)定,城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù),按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級,各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為:一級土地每平方米年稅額10元;二級土地每平方米年稅額8元;三級土地每平方米年稅額6元;四級土地每平方米年稅額4元;五級土地每平方米年稅額1元;六級土地每平方米年稅額0.5元。 七、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。 (一)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》(中央人民政府政務(wù)院政財字第133號令公布)規(guī)定,城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞,按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅,稅率為1.2%。計算公式為:年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×(1-30%)。 (二)根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知(京政發(fā)[1985]81號)的規(guī)定,外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)(出讓方式取得土地使用權(quán)者除外),按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等,征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標(biāo)準(zhǔn)確定,計算公式為:應(yīng)納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。 八、印花稅 根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第11號)的規(guī)定,印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應(yīng)納稅額=計稅金額×稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅,但在土地開發(fā)建設(shè),房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等,應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的,簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅,房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時,應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后,再辦理立契過戶手續(xù)。 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時,應(yīng)按權(quán)利許可證照,按件交納印花稅五元,房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后,再辦理發(fā)證手續(xù)。 九、契稅 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)的規(guī)定,契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。 征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和:))、房屋買賣、房屋贈與和房屋:);其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 (一)下列轉(zhuǎn)移方式,視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅: 1、 以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的; 2、以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的; 3、建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的; 4、以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 (二) 契稅的計稅依據(jù)如下: 1、國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,為成交價格; 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格,包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費,屬于成交價格的組成部分,不應(yīng)從中剔除,因此,合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 2、土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與,由契稅征收機關(guān)參照同類土地使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定; 3、土地使用權(quán):)、房屋所有權(quán):)、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán):) ,為:)價格的差額; 4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,除承受方按規(guī) 定繳納契稅外,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補繳契稅,計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出 讓費用或者土地收益。 5、承受土地、房屋部分權(quán)屬的,為所承受部分權(quán)屬的成交價格;當(dāng)部分 權(quán)屬改為全部權(quán)屬時,為全部權(quán)屬的成交價格,原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。 前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理,并且無正當(dāng)理由的 ,由契稅征收機關(guān)參照市場價格核定。 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》(國務(wù)院令第224號)的規(guī)定,契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。納稅義務(wù)人為房屋、土地權(quán)屬的承受方。應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率。 |
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