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涉及稅種： 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 CN58|W,W
企業(yè)所得稅 房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 車船使用稅 印花稅 契稅 個人所得稅 土地增值稅 c' ?sH' 有關(guān)規(guī)定 w6w<sd(x 行業(yè)介紹 _,Cs6L8Eh 房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)經(jīng)濟 -PFeD< j 與代理。其主要涉稅事項包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)。 8HG YJSb; 一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。 7u6g?7O>> 二、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 ahe85z 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。 ?'^;V)!,0 本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。 < Cg"f 4 1、銷售建筑物或構(gòu)筑物 ,|Ogf 8 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。 " #ARnwe 2、銷售其他土地附著物 ,os 0'!y 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 I+R}fBIdP+ 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 j'xG1Y%R 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 3BeiVMm*!% 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 ';B7l*S 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。 wt. , 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。 lnl"v8C2L 一、營業(yè)稅 ct~xtZ 1、銷售不動產(chǎn)的計稅依據(jù) A]qG`> （1）、 k5QyMHH 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。 O TD=DU （2）、 zLN.)Nq4 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照本細則第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 *|m~}UxE ?。?）、 nx>z c},~ 營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定： nn)cfu"*ar 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額： J|HR|rPK a pv;vJk a 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； c:626nw b M Fg,4-& 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； ivF>1_#@Y c `'+G`Xv 按下列公式核定計稅價格： XZ@N>\ 計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率） b /)3 上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。 eFy}CtY 2、其他具體規(guī)定如下： 6gglp-:*?c （1）、 -9=s=)yA5 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按"服務(wù)業(yè)―代理業(yè)"征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。 :WhlGA 2a （2）、 U 3*JHw0 對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 cL% dfj 合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種： m<gp1R jgD0rC 第一種方式是純粹的"以物易物"，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 。具體的 方式也有以下兩種： Z]DN!E}.q a土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互 ，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對乙方應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。 fhD7h?? b以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按"服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。 qb9HB9u 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： EBG^ a房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅"的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。 ?&=Qw +, b房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。 ijOJG@- c如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅。 Vo7iD ~Iw （3）、 *"d#$^IR? 對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： q r!V0 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。"此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 )KagdlTg ?。?）、以"還本"方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以"還本"方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。 F5C p-(, （5）、中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 YB= e*O a關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 R ~|L! | 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于"以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅"的規(guī)定、因此，應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。 "L{VOX 8 同時，對銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按"銷售不動產(chǎn)"征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按"銷售不動產(chǎn)"征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按"銷售不動產(chǎn)"征營業(yè)稅。 u h4wX!w b關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題 mUB.xp 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 j "![5He c對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。 P!<6Dh:"o> 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。 .$dbqG 計算公式=營業(yè)額×5% <'; z<FV(/ (6)合法取得土地使用權(quán)的納稅義務(wù)人，在其取得土地使用權(quán)的土地上，按照政府有關(guān)工程建設(shè)項目申請審批程序法規(guī)以自己名義"立項"建設(shè)，無論采取何種銷售或與他人合作方式，均不適用有關(guān)營業(yè)稅合作建房征稅的規(guī)定。 ))paM*D$iv 8mJI F_! 二、城市維護建設(shè)稅 7:1ADUfu? P>Cnxq|D 5 城市維護建設(shè)稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。 !${,^ l <7X1 +:n ?、偌{稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%； ik&,Yz5< %M&hdRJ ?、诩{稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%； {hsaMaKiE ③納稅義務(wù)人所在地不在①②項范圍內(nèi)的，稅率為1%； Kv P(M\L% f9W||\f] `e QP;2HQ 三、教育費附加 ?W[(\eZ8`W X`LaH:n+ 教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額,附加率為3%。計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額×費率。 ^@_]$'C$ /$GiDu < 四、土地增值稅 [D,y8`T t>r$L?U( 稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講： f M #U 1、對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。 K-4^}Uge 6 2、轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 hrLmmFfR 3、附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 d;-L+%q u 4、取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。 B (}>:@^ 土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 TP*cjQCFq 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： -zl|+ 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額； } Y9Ioa: 2、開發(fā)土地的成本、費用； ro Oem#U 3、新建房及配套設(shè)施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格； {k)rKH4nC 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； V30Z 2 5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。 4>=0jXA[> 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為： ieE >NCd} 1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 r:8MV" tH 2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。 +oF.@ 3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。 (TK8ig P+ 4、舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)確認的價格。 ni# 0D 5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 cxi+z02 6、加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。 m!lWi 土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％ pm*chP,#}% 。 '^Yx hWT 對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入3%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入2%的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入1%的比例預(yù)征土地增值稅。 @c2' 從2003年1月1日起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為1%。 |I`Zl "o (rG*N) 四、房產(chǎn)稅 }}U m8[ 如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。 L(t5x3X 房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。 u8 KJXVbg ?。?）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為： %Yc"1^. f 6KXLyxb4c 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2% ~ozJq(H5 （2）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。計算公式為: ;hQ $^ n\6~U |u- 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％ PBOP 683 如果單位屬于"外商投資企業(yè)或外國企業(yè)"應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅。 xn]J\V$02 (eo\r1} f 五、城鎮(zhèn)土地使用稅 ]x$`&U?J Eu2 oDr@a 城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 8 %4,[. 年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積*相應(yīng)稅額)。 Hz gJ1p*vK 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。 Ik 04B&P3$ 如果單位屬于"外商投資企業(yè)或外國企業(yè)"應(yīng)繳納外商投資企業(yè)土地使用費。 3XbDm^ vR>'b(@s^ 六、印花稅 &LU"dW6:} 印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 ^KsHEd#J9 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 m keo"N)k% 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門在辦理買賣過戶手續(xù)時，應(yīng)監(jiān)督買賣雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續(xù)。 I@Mi2/\ 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。 *W|W)FLI TS1U8)&! 七、契稅 G5/ZwQ0 |(/# J " 契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)，目前北京市現(xiàn)行契稅稅率為3%，應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。 -QgCx~6O 征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與和 ）、房屋買賣、房屋贈與和房屋 ；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 nQ}5a3Z @W47(KIy 下列轉(zhuǎn)移方式，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅： %b& ksp 1、 以土地、房屋權(quán)屬抵債或者作價投資、入股的； /1&S=MX h PFIfi 2、 以獲獎、預(yù)購、預(yù)付集資建房款或者轉(zhuǎn)移無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬的； y:7: %1w 3、 建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的； *E68"bLx 2!%(*.Z>T 4、 以其他方式事實構(gòu)成土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。 'g2nL/?t_ 契稅的計稅依據(jù)如下： oz!lUfy ls ;gNu' 1、 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格； $nUOc .i X 即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業(yè)性收費，屬于成交價格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價格中包含的所有價款都屬于計稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。 ;oYlmW*, tGbN8H) 2、土地使用權(quán)贈與、房屋所有權(quán)贈與，由契稅征收機關(guān)參照同類土地使 用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格或者評估價格核定； LNU,XvEl IK Sljn}j 3、 土地使用權(quán) 、房屋所有權(quán) 、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán) ，為 價格的差額； 2wu:\6pA tdI/CQ2 4、 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，除承受方按規(guī) 定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權(quán)出 <?* <F 讓費用或者土地收益。 ar_ %*~YE 5、 承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價格；當(dāng)部分 ^v IV}5c[C 權(quán)屬改為全部權(quán)屬時，為全部權(quán)屬的成交價格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng) 予扣除。 b 6)7aZD 前款成交價格明顯低于市場價格的差額明顯不合理，并且無正當(dāng)理由的 ` v8a<R ，由契稅征收機關(guān)參照市場價格核定。 SLZ4YQ@Ja Z4meFy?8 八、車船使用稅 f)@gf2 ~b+ NNQsjz} 如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具,還需繳納相應(yīng)的車船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。 zD-iU Ple 車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)海口岸的船舶,按照種類、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為： 4HsD;Dw.?P 乘人汽車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 nPM:a.8EH 載貨汽車應(yīng)納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額 fl12.rhC 摩托車應(yīng)納稅額=應(yīng)稅車輛數(shù)量*單位稅額 Tzd3MEdF 外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納車船使用牌照稅。 UR,: ~R] Y["}f*iT? 九、 1m?l ;El 企業(yè)所得稅 _U z|x'<< Pr@}wo2. 企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。基本稅率為33%。還設(shè)置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應(yīng)納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應(yīng)納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 BZ(PY2bgL 萬元）的，減按27%的稅率。 P#^gi JK 本市行政區(qū)域內(nèi)的集體企業(yè)、股份合作制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)、有限責(zé)任公司（非自然人出資設(shè)立）中的施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑安裝企業(yè)及年銷售（營業(yè)）收入在300萬元以下（原為年銷售（營業(yè)）收入在150萬元以下）的工業(yè)企業(yè)、修理修配企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、飲食服務(wù)企業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸企業(yè)和其他企業(yè)。適用純益率。對施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從建筑安裝行業(yè)中分離出來，單獨核定純益率為3％--5％。具體適用比例由各區(qū)縣（分局）自定。 %~xQIf84< ML8S3Xlz 十、個人所得稅 rs+Bc ij 個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。 `M>3KZ `t6D b( \+ $w5.G#- 現(xiàn)行會計制度沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收款計征營業(yè)稅的賬務(wù)處理進行明確。一般的做法有兩種： lf8,[>t$ 一是在實際繳納時，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費附加”，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)會計核算的配比原則，對這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營業(yè)收入確認時，再結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)稅金及附加”科目。這種方法操作性很強，但存在弊端。因為資產(chǎn)負債表上反映的應(yīng)交稅金是一個負數(shù)，這會給閱讀會計報表的人帶來一個錯誤的信息，即企業(yè)多交了營業(yè)稅。 b{w:f,\" 另一種方法是，增設(shè)“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預(yù)收賬款時，按照應(yīng)納的各項稅費，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費附加”，實際繳納時，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。當(dāng)會計上確認營業(yè)收入時，按照營業(yè)收入應(yīng)納的各項稅費，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營業(yè)稅”等科目。我們認為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補第一種方法的不足。 v/?I:H ! 以上意見，供參考。 uk+H}M W zD) vF [第2樓] / 用戶名：admin 發(fā)布時間：2008-10-30 11:03:50 w rjz>@ 二、各稅種介紹1、營業(yè)稅⑴ 稅目與稅率營業(yè)稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物）兩個稅目，稅率都是5%。⑵ 特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。（《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第四條）在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。 F9<y9>g &B 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。2002年12月《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）對這種行為征稅辦法重新作出規(guī)定，自2003年1月1日起，對以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。 KrW%3nZl9F 土地租賃和不動產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)納稅，而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。⑶ 納稅地及納稅時間納稅人銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈與不動產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。⑷ 抵減問題單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。（《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》財稅［2003］16號） 2、城市維護建設(shè)稅 1<K+z>. 計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。計算公式:應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。3、教育費附加 Fm-v z1c 教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額費率為3%。計算公式:應(yīng)交教育費附加額=應(yīng)納營業(yè)稅稅額×費率。4、土地增值稅計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額×費率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅（1）以房產(chǎn)稅原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為： (Uz`K 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)原值（評估值）×（1－30％）×1.2% y`3ja ?。?）以租金收入為計稅依據(jù)的，稅率為12%。計算公式為: G 8'T\EI 房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額＝年租金收入×12％6、土地使用稅土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。7、印花稅印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 K$@9|-hE8 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。 _LDpq qzs ?、?開發(fā)企業(yè)的會計帳簿、營業(yè)執(zhí)照等貼印花稅；⑵ 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅；⑶ 在土地開發(fā)咨詢、施工、采購、房產(chǎn)出售、出租活動中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅；⑷ 進行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動同時收取；⑸ 在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，8、企業(yè)所得稅計稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準予扣除項目金額稅率：⑴ 企業(yè)所得稅的稅率為25%。 .;~#F% / ⑵ 非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。⑶ 符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 ?%!-t,< P ⑷ 國家需要重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅⑸ 外商投資企業(yè)和外資企業(yè)，過渡期。計算公式：應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率9、耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： RwZ^{ ?。ㄒ唬┤司夭怀^1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)域為單位，下同），每平方米為10元至50元； h:i&JkB1]9 ?。ǘ┤司爻^1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元； Jf|e oV （三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元； He\1]wo~iD ?。ㄋ模┤司爻^3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。10、個人所得稅個人所得稅是以個人取得的各項應(yīng)稅所得對象征收的一種稅。支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務(wù)人,按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅,是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)除了企業(yè)通常的個人所得稅業(yè)務(wù)以外，特殊的就是拆遷補償、擋光或施工補償、晚交房和晚辦產(chǎn)權(quán)補償?shù)雀黜椦a償?shù)纳娑惽闆r。11、契稅契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。注意：買受方的單位和個人為契稅的納稅人。契稅以按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時的成交價格為計稅依據(jù)?，F(xiàn)行契稅稅率為3-5%，各地有減半征收的情況。大連市目前土地轉(zhuǎn)讓稅率為4%，在建工程轉(zhuǎn)讓稅率為4%，普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為1.5%，非普通住宅轉(zhuǎn)讓稅率為4%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格*稅率。 ocfZo ,i/& 三、涉稅環(huán)節(jié)介紹 r)V%DxnwM
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