本文發(fā)表于《中國不動產(chǎn)》2021年第8期

某地有個案例：1991年乙申請辦理土地繼承登記，申請表載明其為甲的獨子。2014年另一繼承人丙起訴甲侵犯其權(quán)益，法院認定甲有乙、丙、丁三個子女，判決明確各自的房產(chǎn)繼承份額。由于已經(jīng)過了20年最長訴訟時效，無法提起行政訴訟要求登記機構(gòu)更正登記。丙持法院判決申請更正登記，登記機構(gòu)認為該判決屬于民事判決，且丁下落不明，乙已去世，無法更正登記。后丙去世，其繼承人要求先予以撤銷登記，待確定繼承份額后再予以登記。該案件涉及撤銷登記后的法律后果及給死者登記等問題，下面具文分析。

一、不動產(chǎn)登記是程序性的行政行為

我國的土地基本制度經(jīng)歷過幾次大的變革。1950年《土地改革法》沒收地主土地，統(tǒng)一分配給無地少地的貧農(nóng)所有?！巴恋馗母锿瓿珊?，由人民政府發(fā)給土地所有證。土地制度改革以前的土地契約一律作廢”。1962年《農(nóng)村人民公社工作條例》建立農(nóng)村人民公社作為社會主義的集體經(jīng)濟組織，分為公社、生產(chǎn)大隊、生產(chǎn)隊三級。“全大隊范圍內(nèi)的土地，都歸生產(chǎn)大隊所有，固定給生產(chǎn)隊使用?！?982年《憲法》規(guī)定，我國土地屬于國家或者集體所有。1986年《土地管理法》規(guī)定土地由縣級人民政府登記造冊，核以證書，確認所有權(quán)。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》，以及根據(jù)上述法律制定的《土地登記規(guī)則》（1995年）、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（1997年）都延續(xù)此觀點，認為土地和房屋的登記，是相關(guān)行政主管部門代表政府依法確認土地、房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。這是《物權(quán)法》施行前的主流觀點，認為登記就是確權(quán)，與當(dāng)時土地權(quán)屬狀況不清有關(guān)，類似澳大利亞實行的托倫斯登記制度，登記機關(guān)對土地登記進行實質(zhì)性審查，土地權(quán)利一經(jīng)登記，便有不可推翻的效力，“由登記而獲得土地權(quán)利”而不是“產(chǎn)權(quán)的登記”。所以時至今日還有很多人包括最高人民法院判決還認為登記是一種行政確認，原因無他，長期沿襲下來的傳統(tǒng)觀念太強大了。

《物權(quán)法》將登記作為物權(quán)法定公示手段，不再將不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)的行政確認混為一談。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，在民法學(xué)上一般稱為權(quán)利正確性推定原則，指不動產(chǎn)登記（簿）在不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認定上具有權(quán)利推定的法律效力，法律推定不動產(chǎn)登記簿上記載的不動產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項與真實情況保持一致。在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權(quán)時，推定該人享有該項權(quán)利，其權(quán)利內(nèi)容以不動產(chǎn)登記簿為準。德國民法典也有類似規(guī)定“在土地登記簿中為了某人登記一項權(quán)利的，應(yīng)推定此人享有該項權(quán)利?！薄盀橛欣诟鶕?jù)法律行為取得一項權(quán)利或者取得該項權(quán)利上的權(quán)利人，土地登記簿中記載的內(nèi)容應(yīng)視為是正確的?！?/p>

其后出臺的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》明確，土地房屋登記是指將土地、房屋權(quán)利等事項記載于登記簿的行為?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》沿襲了該定義，明確不動產(chǎn)登記是將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。最高人民法院關(guān)于《物權(quán)法》和《民法典》物權(quán)編的司法解釋都規(guī)定，對于權(quán)利人的權(quán)利有無，應(yīng)當(dāng)通過基礎(chǔ)性法律關(guān)系來判斷，并應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟解決。不動產(chǎn)登記不能實質(zhì)性確定物權(quán)的歸屬。

既然不動產(chǎn)登記只是法律推定正確，當(dāng)然可能與實際情況不一致，因此也不是不可推翻的。但為了社會秩序的安定和交易的安全，法律賦予不動產(chǎn)登記高度的證明效力，只能被具有高度蓋然性的證據(jù)在訴訟、復(fù)議中通過法定程序推翻。

二、原因證明文件錯誤時方可撤銷登記

通說認為，我國采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，將物權(quán)變動模式分為依法律行為進行和非依法律行為發(fā)生兩種。依法律行為進行的物權(quán)變動發(fā)生效力則需要具備“合意+公示（在不動產(chǎn)為登記，動產(chǎn)為交付）”兩個條件，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。不動產(chǎn)登記不是對不動產(chǎn)權(quán)利的確認或者確定，只是將不動產(chǎn)權(quán)利等事項記載到登記簿的行為。登記行為由于法律的規(guī)定產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，物權(quán)變動的內(nèi)容來自于當(dāng)事人的意愿，不動產(chǎn)登記并未對此進行確認，是一種無意思表示的程序性行政行為。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)作出不動產(chǎn)登記的行政行為后，即具有確定力及執(zhí)行力，并發(fā)生權(quán)利推定效力，原登記機構(gòu)也應(yīng)受其約束，不得未經(jīng)必要的程序就撤銷登記。因此不能由于該行政行為的程序瑕疵比如登記人員筆誤、違反程序、收受賄賂等等原因判決登記無效。不動產(chǎn)登記牽涉到申請人的權(quán)利，只有登記原因行為無效、意思表示不存在或無效的情形才能導(dǎo)致登記無效，法院及行政機關(guān)方可予以撤銷登記。所謂登記原因行為即買賣贈與合同、用地批文等物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律行為，比如買賣合同被撤銷、偽造簽名等意思表示不真實、不存在等情形。在繼承轉(zhuǎn)移登記中，繼承人繼承被繼承人的不動產(chǎn)，依據(jù)的是被繼承人死亡的法律事實以及繼承人與被繼承人之間的親屬關(guān)系，即親屬關(guān)系證明是繼承轉(zhuǎn)移登記的原因證明文件。本案屬于法定繼承，獨子證明是繼承的原因證明文件，證明被繼承人與繼承人的親屬關(guān)系。因此獨子證明被判決虛假的，應(yīng)當(dāng)撤銷繼承轉(zhuǎn)移登記。

常見的還有依據(jù)繼承權(quán)公證書作出不動產(chǎn)登記后公證書被撤銷的情形。由于繼承權(quán)公證書不是登記的原因行為，不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)繼承權(quán)公證書作出繼承轉(zhuǎn)移，是依據(jù)繼承權(quán)公證書作出的有法律效力的繼承權(quán)歸屬事實。換句話說，即使沒有繼承權(quán)公證書，不動產(chǎn)登記機構(gòu)也可以依據(jù)繼承人與被繼承人之間的法律關(guān)系認定繼承人的繼承權(quán)并辦理繼承轉(zhuǎn)移登記。登記機構(gòu)沒有司法認定權(quán)，繼承權(quán)公證書無效或被撤銷，并不意味著繼承權(quán)認定錯誤，也不能導(dǎo)致物權(quán)變動當(dāng)然無效，當(dāng)然更不可將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記撤銷并回復(fù)到死者名下。

再比如根據(jù)村委會出具的證明等文件予以登記的，后來20年后村委會又出具相反內(nèi)容的證明否定了原先的證明，能否據(jù)此撤銷該不動產(chǎn)登記。筆者認為要視情況而定。登記人員無法或者無權(quán)判斷證明的效力（如果可以判斷就不需要證明了），兩個證明的效力真?zhèn)螒?yīng)由法院判決。即使前一證明被認定錯誤而后一證明正確，也要考慮到村委會的證明是否登記的原因證明文件。只有在村委會出具的證明直接影響到權(quán)利人權(quán)利取得的效力時方可予以撤銷登記。如獨子證明影響到涉及繼承的親屬關(guān)系、本村村民證明影響到宅基地取得的限制等等。

撤銷登記一般發(fā)生在權(quán)利事項登記錯誤中。原《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》都規(guī)定有撤銷登記類型。但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后無法可依，國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》釋義中將撤銷登記作為更正登記的特殊類型，但兩者的適用情況、范圍、程序都不相同。撤銷登記是更正登記簿錯誤的一種方式，包括注銷原有的錯誤登記及回復(fù)到上一手登記狀態(tài)兩個步驟。更正登記則是直接對登記簿記載的權(quán)利人等事項進行變動，將不動產(chǎn)登記簿記載事項更正為與實際情況一致。而撤銷登記并沒有擔(dān)負令登記簿記載與實際一致的任務(wù)，只是對已知存在的登記錯誤進行糾正，將原有的登記記錄撤銷，并退回到上一手的登記狀態(tài)。至于該手登記狀態(tài)是否反映了實際的權(quán)利情況，并非撤銷登記所關(guān)心所要解決的問題。換句話說，撤銷登記只知道登記錯了，但不知道什么是正確的。更正登記不但知道登記錯了，還知道正確的該怎么登記。建議予以單獨規(guī)定。

本案是繼承轉(zhuǎn)移登記，非因法律行為而發(fā)生物權(quán)變動，繼承人在被繼承人死亡后即享有不動產(chǎn)權(quán)利，只是未經(jīng)登記不得處分，因為未經(jīng)物權(quán)公示，有害交易安全。所以被繼承人有兩個兒子的事實已為生效法律判決認定，則原不動產(chǎn)登記依據(jù)的獨子證明自然為虛假，其不動產(chǎn)在無遺囑和遺贈撫養(yǎng)協(xié)議的情況下應(yīng)由第一順位繼承人均分（父母、子女和配偶），登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依職權(quán)撤銷登記。之所以不能更正登記，因為繼承人如何繼承尚無法確定，只能根據(jù)判決確定原繼承轉(zhuǎn)移登記是錯誤的，但無法根據(jù)判決確定正確的繼承人并予以登記。由于該登記屬于依職權(quán)的登記，回復(fù)登記到死者名下應(yīng)無問題。鑒于現(xiàn)行法規(guī)沒有撤銷登記的規(guī)定，在依職權(quán)撤銷登記時，應(yīng)注意程序正當(dāng)性原則，建議主動召開聽證會，告知當(dāng)事人，保障其知情權(quán)和申辯權(quán)，滿足司法機關(guān)對撤銷登記行政行為的正當(dāng)程序要求。但登記名義權(quán)利人拒絕或放棄聽證權(quán)利不影響撤銷登記行為的作出和有效性。