案情

方弘：還房貸的方式有哪些？如何選對貸款人有利？

張異律師：等額本金和等額本息是房貸還款方式的兩種常見形式，它們之間的主要區(qū)別在于每個月的還款本金和利息的計算方式。

一、等額本息：簡單來說就是每月還款金額固定，剛開始還的本金占比較少，還的利息占比較大，就是每個月還款本金是逐月增加，利息是逐月減少。但是總金額每個月是固定的。說白了就是前期主要還款的部分基本都在還利息。

二、等額本金：簡單來說就是每月還款本金固定，利息不定。隨著本金逐月減少，利息也是逐月減少的。所以總得來說就是每個月還得錢越來越少。

我們舉個例子，貸款60萬，還款30年，利率4.2。如果是等額本息：每月還款2934元，總利息45.63萬元。如果是等額本金：首月還款3766元，總利息37.91萬元。所以我們可以比較一下兩種方式，可以說是各有優(yōu)劣。

等額本息：

優(yōu)點(diǎn)：初始還款負(fù)擔(dān)較輕，每期還款金額固定。

缺點(diǎn)：總利息支付較多，不利于提前還款。

等額本金：

優(yōu)點(diǎn)：總利息支付較少，有利于提前還款。

缺點(diǎn)：初始還款負(fù)擔(dān)較重。

而我們注意到，本案中劉某選擇的還貸方式是等額本息，因此，前期還的貸款大都是利息，本金在前期還款里占比是相對較小的，當(dāng)然，也不可能說本金一分錢都沒還，只是遠(yuǎn)低于劉某對于本金還款的預(yù)期。

說明很多人在背負(fù)房貸時，并不真正知曉房貸的具體細(xì)節(jié)，就草草簽下了貸款合同，對房貸還款的組成、利息實際總額、提前還款政策等，都缺乏充分的認(rèn)知。

所以，我們這里也想提醒大家，在背負(fù)房貸前，一定要充分了解好相關(guān)知識，選擇適合自己的還貸方式，再去簽訂貸款合同。

方弘：劉某雖然簽訂了貸款合同，但是簽訂合同的時候并沒有認(rèn)真看條款，銀行也沒有強(qiáng)調(diào)告知，在這種情況下，劉某是否還是要遵守合同的約定？

張異律師：合同對劉某是有法律約束力的。劉某具有完全的民事行為能力，理應(yīng)在法律上對自己的簽字行為負(fù)責(zé)，簽合同沒認(rèn)真看條款，是他自行放棄權(quán)利，不能因此認(rèn)定他的簽字行為無效。如果大家都可以以沒認(rèn)真看合同這個理由來否認(rèn)合同效力，那這個世界再也沒人敢做任何交易。

一般來說，銀行也會對他就房貸還款方式進(jìn)行說明，同時，合同里面對于重點(diǎn)條款一般也會做加粗或下劃線標(biāo)示。

方弘：劉某有什么辦法維權(quán)呢？

張異律師：如果所涉貸款合同，有嚴(yán)重排除劉某一方權(quán)利的條款，而銀行沒有重點(diǎn)說明或提示的話，劉某可以以格式條款為由，向法院起訴確認(rèn)該格式條款無效。當(dāng)然，劉某也可以和銀行協(xié)商，但協(xié)商的難度較大，因為一旦開這個口子，嚴(yán)格來說所有貸款人都可以找銀行隨意變更貸款還款方式了，那銀行可能都得倒閉。

方弘：無法還貸或者不還貸的后果是什么？

張異律師：如果劉某無法還貸或不還貸的話，首先會有征信上逾期還款的記錄，可能會對他以后貸款產(chǎn)生影響；其次，銀行可以起訴劉某，判決生效后，銀行有權(quán)向法院申請執(zhí)行并拍賣房產(chǎn)，因為拍賣的價格取決于起拍價及競拍人的出價，那么就有可能最后的成交價會略低于市場價格。房產(chǎn)拍賣后所得價款，用于清償銀行的貸款、利息、違約金及實現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。所以，從經(jīng)濟(jì)角度來看，不還貸對于貸款人來說可能會造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

方弘：是否有可能即便這個房子拍賣出去了，貸款也白還了，而且購房者還可能要倒貼錢？

張異律師：有可能的。我們講一種極端情況，之前買了房，房價下跌了，因為在現(xiàn)在這樣一個環(huán)境經(jīng)濟(jì)下行的狀態(tài)下，確實有些房子它的房屋價值已經(jīng)低于了當(dāng)時抵押貸款的金額，那么這種情況下，因為你不還貸，那么銀行拍賣了房屋發(fā)現(xiàn)拍賣的價格并不足以清償貸款，那么對于剩余的部分，銀行仍然有權(quán)要求貸款人償還。

我們對于買房行為，它本質(zhì)上也是承受著一個市場商業(yè)風(fēng)險變化的這樣一個行為。所以，我們在做買房的決策，包括對于房貸的這個決定都應(yīng)當(dāng)能夠充分知曉相關(guān)的知識，詢問相關(guān)專業(yè)人員，了解相關(guān)知識之后，再做出做與不做的決定。這也是對我們自己負(fù)責(zé)，也是對我們未來負(fù)責(zé)。

方弘：還有一種情況，我確實沒錢還了，是否可以跟銀行和解，確實最近這段時間失業(yè)了或者工資低了，緩過來以后再還？有沒有這樣的一種可能？

張異律師：貸款人如果資金上出現(xiàn)問題，第一個選項是可以積極去跟銀行溝通，比如說，我這個月確實會資金短缺一點(diǎn)，下個月可能會好一點(diǎn)。如果銀行同意的話，當(dāng)然是沒有問題的。如果銀行不同意，也是會走司法流程，向法院起訴。司法流程有幾個點(diǎn)，我們是可以進(jìn)行一個權(quán)益的爭取的。

第一、在訴訟中，我們可以嘗試跟銀行達(dá)成調(diào)解，通過法官做工作，比如說對于一些逾期利息的金額能不能進(jìn)行減免，都是可以去協(xié)商的。

第二、到法院開完庭了，判決也生效了，到執(zhí)行階段，貸款人也可以主動積極的聯(lián)系執(zhí)行法官。對于一些貸款利息或者金額期限都可以提出自己的一些想法，盡量促成執(zhí)行和解，這也是一種處理方式。

所以，并不是說一旦出現(xiàn)這個問題就必然板上釘釘，所有的剛才那些損失必須要讓買房人全額承擔(dān)。買方人也可以就相關(guān)的情況，通過自身跟銀行協(xié)商或通過法院法官的調(diào)解，甚至是通過執(zhí)行法官做執(zhí)行和解，盡可能爭取自己的權(quán)益。

房貸意味著，未來30年里，你的工作或者收入，不能有差錯，一旦失去穩(wěn)定的收入來源，會很慘。房貸還意味著，一些父母不能安享晚年，被孩子的房子栓在出錢出力的道路上。所以，貸款買房這件事不該隨大流，而要謹(jǐn)慎量力而為。