2011年已經(jīng)走到尾聲，再過(guò)一個(gè)多月就是2012年，明年房貸就將按照最新的利率， 5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率為 7.05%，為此，不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家，是否現(xiàn)在就要通知銀行準(zhǔn)備提前還貸？對(duì)此，不少理財(cái)師對(duì)什么房貸適合提前還，什么房貸應(yīng)該按兵不動(dòng)，如果提前還貸應(yīng)該注意什么事項(xiàng)出謀劃策。

　　四種狀況不宜提前還

　　首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應(yīng)該還，因?yàn)檫@樣低的利率很可能是過(guò)了這村沒(méi)那店了。以5年以上貸款利率為例，加息后基準(zhǔn)利率為7.05%，如果享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。以85折計(jì)算， 100萬(wàn)20年期的首套房貸款，加息每月月供增加額不過(guò)百余元，對(duì)借款人日常生活不會(huì)造成什么影響。理財(cái)師尤其強(qiáng)調(diào)，在目前首套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢(shì)下，提前還款看似節(jié)省利息，實(shí)則得不償失。

　　其次是等額本息還款已到中期的不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說(shuō)借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　第三是等額本金還款期已過(guò)1/3的不宜提前還。等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來(lái)越少，當(dāng)還款期超過(guò) 1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

　　第四種是投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財(cái)師認(rèn)為，盡管投資時(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。尤其對(duì)于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒(méi)有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

　　兩種情況適合提前還

　　理財(cái)師認(rèn)為，處于還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒(méi)有其他投資渠道的，此時(shí)提前還款較為劃算。提前還貸注意三個(gè)問(wèn)題：一是問(wèn)清銀行要求，如是否要收違約金。二是準(zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。三是及時(shí)退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證，結(jié)清證明和抵押在銀行的他項(xiàng)權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說(shuō)完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。