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春節(jié)假期，很多在外務(wù)工的村民回鄉(xiāng)，想把自己家不住的農(nóng)村房子進行處置。有很大一部分村民將自己的房子發(fā)布到全國農(nóng)房出租信息平臺美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)上對外進行出租。卻有一些人也想把長年不住的宅基地房子賣掉。但是村里告知，宅基地不是個人的祖產(chǎn)，不能隨意買賣，只能在村集體內(nèi)部進行轉(zhuǎn)讓。 
而且很多人也看到了村里的標語：宅基地不是祖業(yè)，是集體資產(chǎn)。村民很納悶，自己家的宅基地和房子是太祖?zhèn)飨聛淼?，為什么宅基地不是自己的？如果不是自己的，那又如何將自己的房子盤活呢？其實這是對我國土地的不了解。
《土地管理法》第九條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《土地管理法》清楚地說明了土地的所有權(quán)歸屬是村集體無疑了。根據(jù)現(xiàn)在農(nóng)村宅基地三權(quán)分置的原則來分析，宅基地所有權(quán)歸村集體，宅基地的資格權(quán)和使用權(quán)歸屬村民。而使用權(quán)是可以用來出租的，在專門發(fā)布農(nóng)房出租信息的美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)上我們看到浙江等宅基地改革試點區(qū)域案例中，租賃該區(qū)域農(nóng)村宅基地房屋時，租戶可以獲得區(qū)縣一級政府頒發(fā)的《宅基地及農(nóng)房租賃使用權(quán)證》。從這一證明來看，農(nóng)民房主可以出租宅基地的使用權(quán)和房屋的使用權(quán)。《物權(quán)法》第三百六十二條 【宅基地使用權(quán)的定義】宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第三百六十三條 【宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓的法律適用】宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。可以買賣或轉(zhuǎn)讓，這里指的不是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，所有權(quán)仍是村集體的，這里指的是使用權(quán)的買賣和轉(zhuǎn)讓。但是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時具備以下條件：(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地); (2)同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓; (3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件; (4)轉(zhuǎn)讓行為需征得集體組織同意; (5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。 宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認定無效： (1)城鎮(zhèn)居民購買; (2)法人或其他組織購買; (3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準; (4)向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓; (5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。 從國內(nèi)農(nóng)村房屋出租信息平臺美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)來看，已經(jīng)有近5萬套全國各地的農(nóng)村房屋出租人信息在平臺上招租。現(xiàn)在農(nóng)村房屋出租成為了閑置宅基地盤活最主要的方式。我們來看宅基地的主管部門是怎么規(guī)定農(nóng)村房子出租的。2019年，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》第五條規(guī)定：城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。從地方政府的法規(guī)來看，北京市2020年8月《北京市人民政府關(guān)于落實戶有所居加強農(nóng)村宅基地及房屋建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》第十三條中規(guī)定：依法規(guī)范閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。出租用于居住或經(jīng)營的，要嚴格遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過20年。從國家法規(guī)和地方的規(guī)章來看，農(nóng)村房屋出租的限制相對較少。城鎮(zhèn)居民或工商資本都可以租賃，用途也可以是居住或經(jīng)營。從美麗新鄉(xiāng)村網(wǎng)每年數(shù)以萬計的農(nóng)房出租成交來看，農(nóng)村房屋出租不僅有廣闊的市場，而且有國家法規(guī)和地方規(guī)章來規(guī)范出租的市場行為。
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