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【宏策微刊】宅基地使用權(quán)糾紛法律問題全面剖析

 昵稱46712677 2018-03-13

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   宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓

1、宅基地使用權(quán)人不得隨意處分宅基地

宅基地使用權(quán)人應(yīng)依法使用所占有的宅基地,不得以以出賣、贈(zèng)與、入股等方式處分宅基地,但宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)與他人,宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移,但宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)移。

2、本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部原則上允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

法律和政策原則上禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓,但前述相關(guān)的規(guī)定主要是針對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋或宅基地的情況。

《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),必須同時(shí)具備以下條件的:

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;

(3)受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

3、處理宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛應(yīng)認(rèn)定無效的情形

在下列情況下,轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效:

(1)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房和宅基地的,因違反國家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定無效;

(2)法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的,因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格,應(yīng)認(rèn)定無效;

(3)《土地管理法》規(guī)定,取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn),擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地,未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的,應(yīng)認(rèn)定無效;

(4)向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的,因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效;

(5)受讓人已經(jīng)有住房,不符合宅基地分配條件的,應(yīng)認(rèn)定無效。

4、農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的行為,應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)無效

現(xiàn)行法律包括《物權(quán)法》在內(nèi)都沒有對是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定,因此裁判時(shí)就需要適用國家政策。而國家政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋。

司法實(shí)踐中對于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題需區(qū)別對待:對農(nóng)村村民之間的轉(zhuǎn)讓可以根據(jù)情況有條件的允許,但需完善相關(guān)的登記、公示制度以保護(hù)各方利益;而對于將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為則應(yīng)嚴(yán)格禁止,認(rèn)定買賣合同無效,不應(yīng)受到法律保護(hù)。

5、宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)出租,在不改變宅基地使用權(quán)用途的情況下,可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效

宅基地使用權(quán)能否出租,法律和有關(guān)政策并無規(guī)定,但是基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用,原則上,宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)出租。鑒于士地管理法規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租,因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變,在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下,可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效

6、宅基地使用權(quán)在宅基地上建造的房屋不得抵押

《擔(dān)保法》明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押,而且,不僅宅基地使用權(quán)不能抵押,在宅基地上建造的房屋也不能抵押,否則由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)房屋的抵押權(quán)。實(shí)踐中出現(xiàn)以農(nóng)村房屋或宅基地使用權(quán)作為抵押的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

7、宅基地使用權(quán)不能繼承

公民對宅基地只有使用權(quán),而沒有所有權(quán),即宅基地不屬于我國公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能繼承。但是,在宅基地之上建造的房屋,屬于公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),可以繼承。同時(shí),根據(jù)繼承法的法理,不應(yīng)當(dāng)對繼承人的主體資格進(jìn)行限制,也就是說,不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,都有權(quán)繼承。


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宅基地使用權(quán)消滅

宅基地被依法收回的,宅基地使用權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償或重新分配宅基地,重新分配宅基地須嚴(yán)格掌握條件。

《物權(quán)法》規(guī)定中有“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償”的規(guī)定,因此,確因國家建設(shè)需要,或者鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)需要,可以收回農(nóng)戶的宅基地,但應(yīng)當(dāng)對宅基地使用權(quán)人重新分配宅基地,因收回而給農(nóng)戶的房屋及附屬設(shè)施等造成損失的,應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。


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宅基地使用權(quán)的變更、注銷登記

1、轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)未辦理變更登記,不發(fā)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律效力,同時(shí)不能對抗第三人。

宅基地使用權(quán)是經(jīng)審批取得的,已經(jīng)進(jìn)行了登記,而其轉(zhuǎn)讓或消滅,也應(yīng)進(jìn)行登記,自登記時(shí)發(fā)生放力。不進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和消滅登記,不發(fā)生轉(zhuǎn)讓和消滅的法律后果,更不能對抗第三人。條

2、宅基地使用權(quán)消滅未及時(shí)辦理注銷登記而造成相對人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任

宅基地使用權(quán)由于法定原因或自然原因而消滅的,應(yīng)當(dāng)由宅基地使用權(quán)的審批部門辦理注銷登記。如果因?yàn)槲醇皶r(shí)辦理注銷登記而造成相對人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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